美心门业：“越位”旅游地产

　　美心通过参与市政工程建设，介入了地产行业，为充裕的现金流寻找出口，并审慎地控制投资回报的欲望，推出了“三年免租”之类的长远战略。极富创意的品牌旅游地产打造，使土地大幅升值，美心已经尝到了不急功近利的回馈。

　　闲钱何处去之三??去地产

　　美心门业：“越位”旅游地产

　　■ 文/本刊记者 张山斯

　　在2004年年底的夏明宪，既充满自得的惬意，又满怀未来的困惑。

　　夏明宪与自己较劲、逼自己拼命这么多年，终于可以稍微松口气了，然而企业家登上峰顶的寂寞却又充斥心间。是啊，美心门的事业已经稳坐国内冠军，品牌享誉海内外，管理步入正轨，渠道安定团结，现金流稳健充裕，产业链优势巩固，自己一手打下的江山，交给手下的精兵强将们打理已经绰绰有余，自己便没有挑战了么？闲暇之余，门王夏明宪领兵出战十数年，终于可以轻轻转身，回头打量一下自己背靠的这座城市了。

　　长江沿岸的滨江路护堤工程，吸引了夏明宪的注意。

　　门王圈地

　　由于长江沿岸汛期饱受洪水灾害，而防洪护堤工程浩大、投入甚巨，政府动员有实力的企业积极参与到工程中来，作为连带承诺，企业可以获得沿岸土地的开发权。美心集团接下了南滨路四期工程项目，地产界一片哗然：“门王夏明宪越位了！”

　　房地产界的人都认为，毫无房地产运作经验的夏明宪，选择在地产市场面临大规模调整风险的时候进入，无疑是一个错误的人在一个错误的时间做了一件错误的事情。

　　2004年11月26日，南滨路四期工程开工典礼盛大举行。在鞭炮齐鸣中，这块沉睡了千年的土地终于开始复苏。

　　中国住房商业化后的十几年间，房价的直线上涨背后，更是土地资源的成本攀升过程。而作为参与市政工程建设的补偿，美心集团获得3000多亩长江沿岸的土地开发权，无疑是充分利用丰裕现金流、进入商业地产领域的一次绝佳契机。

　　夏明宪决定，在南滨路四期工程上投资30亿元，其中6亿元用于修筑滨江路和护堤工程，其余款项投资兴建1500栋国际一流的别墅和亚洲最大的网球基地。

　　然而，从现实角度来看，这块被冷落了千年的土地，却又很难承载这样的梦想。

　　南滨路四期工程从长江南岸大佛寺大桥至白沙河河段，全长2.8公里。大佛寺建于清代，其前面的摩崖石刻由元末明初农民起义军领袖明玉珍建大夏政权时凿造，由于道路不通、交通不便，近千年来处于几近荒芜的状态。

　　交通上暂时却致命的缺陷，使这片区域不仅难以承担高档别墅社区的重任，甚至是一般的商业楼盘，都会因为配套资源的匮乏而受冷落。

　　充裕的流动资金，存进银行就意味着贬值；到手的风水宝地，闲置不用更难以体现价值。

　　地产界的大亨们眼中，夏明宪的地产之旅刚刚开始便打了个死结，普遍认为他进入地产领域太晚、毫无运作经验，初试地产便将惨败收场，甚至将美心集团带入死局。

　　开路先锋洋人街

　　2005年5月24日，全长2.8公里的防洪护岸挡墙工程已全线贯通，自奠基之日还不到6个月。而同时贯通的，还有夏明宪心中的那盘棋，一个“长江美心风景区”的版图框架已经在他心中成型。

　　按照“长江美心风景区”的规划，高档社区与休闲基地的目标不变，但是首先登场的开路先锋，却引入了一个新角色??旅游地产。

　　美心集团并没有想将其打造成一个靠门票和服务创造营收的豪华主题旅游公园，其真实的使命是激活这片区域的人气，进而为后续开发热身。

　　2005年8月25日，国内第一辆身长9.5米的悍马礼宾车现身南滨路四期工程，标志着风景区的四大项目之一的“美心婚庆园”启动。

　　这其中还有一个插曲，2005年夏明宪首次登上福布斯中国富豪榜，好事的媒体以《张扬的财富照亮重庆》为题大肆炒作“夏明宪买加长悍马”，将其描述为追求奢侈的新晋富豪。夏明宪不予理会，默默地将社会对自己的关注引向了美心婚庆园，使后者的知名度趁机提升。此后，夏明宪更是先后又为美心婚庆园购置了加长版克来斯勒、加长版林肯。

　　2005年9月初，一段长200米的标高示范工程正式启动，就是洋人酒吧街的雏形。在首期规划中，洋人街只是四大项目之一，指人工运河两侧的酒吧街。而夏明宪也没有想到，由于建成后的整个美心长江风景区充满异国情调，游客们开始将风景区直呼为洋人街，反而“美心长江风景区”（以下统称洋人街）却叫的人不多。

　　2005年12月3日，洋人街的建设工地迎来了第一批“游客”??来自英、法、俄、日等国的外国朋友，他们对即将竣工的风情酒吧街进行了实地参观考察，20多名外国人当即敲定，在洋人街落户开设酒吧、商店。

　　来自夏威夷的美国人克里弗（Cliff），成为洋人街里开店的第一个外国人，他花50万在洋人街装修了一栋楼的两层，开美式运动酒吧和西餐馆。20名“老外”将开的店各有特色，最有意思的是一位澳大利亚美女凯茜（Cathy），她在这里开重庆火锅馆。洋人街由“洋人”开店开始。

　　穷人经济学

　　没有人高声呐喊，也没人鼓掌助威，洋人街像一个埋头装扮的佳人，轻轻地抬起头来，却发现周围已经围满欣赏自己的观众。

　　美心集团没有为洋人街打一分钱的广告，甚至没有一个“正式开放”的日子，园区的施工一直还没有停止，但是来此游玩的市民却已经络绎不绝，甚至是全国各地的各种投资考察团，也开始在这片充满生机的土地上探头探脑。

　　2006年的五一黄金周，在洋人街400亩核心区域大致建成的时候，也迎来了第一个游客接待高峰。天上下着小雨，却没有影响游客的游玩热情。黄金周前四天，前后共接待游客约20万。

　　市民们仿佛突然发现了一个不但不收门票，而且消费甚至比市区还便宜的童话城堡。

　　这里不得不说说夏明宪推崇的穷人经济学。

　　诺贝尔奖获得者、经济学家舒尔茨曾经说：“世界上大多数人是贫困的人，如果你懂得了穷人的经济学，那么你就会懂得经济学当中许多重要的原理。”夏明宪在洋人街街头充满特色的众多标语中，不无深意地立了一条：“立志做穷人经济学的践行者。”

　　洋人街内的店铺一开始，便对所有经营户实行三年免房租、物管费和垃圾清运费，这无疑成了下岗职工、立志创业者、学生们的创业天堂。对游客而言，洋人街管委会更是严格控制园区内的消费价格，创造大家都能消费得起的平民风景区，维持更持久的生命力。

　　在洋人街内，坐马车、乘花车、体验西部牛仔式的老火车，都仅需一元钱。正是洋人街营造的这种亲切的消费环境，使游玩的人们可以尽情玩乐、消费。而洋人街的这些“小利”收入，也与日常管理费用持平了。

　　恪守穷人经济学信条的洋人街终于找到了开启民众热情的钥匙。

　　进入2007年，洋人街的游客接待记录又不断被刷新，五一节期间接待游客接近100万人次，国庆节期间接待游客超过100万人次。2007年12月24日晚，有近10万人在洋人街内爬圣诞树、享受人造雪花，共同欢度圣诞节。

　　美心算术题

　　洋人街的建造还是进行时，然而此时的格局与两年以前开建时刻已经大不相同。这片原本荒芜的土地上，正在蓬勃着无限生机。

　　洋人街开发的核心区域目前只开发了400亩，却已经将整片区域的人气带动了起来。2007年6月15日，与洋人街毗邻的南滨路三期工程正式通车，从而使洋人街到南坪商圈的距离缩短到了10公里。

　　5个月以后，一则新闻更加耐人寻味。

　　2007年11月9日，毗邻洋人街有一块56.49万平方米（约合847亩）的建设用地，挂牌26亿元拍卖，经过数十轮角逐，被一家企业以75亿元竞得。此次拍卖土地增幅较高，主要因为该地段将打造CBD娱乐、休闲和居住中心，升值空间较大。而作为推动该区域地产增值的主力因素之一，洋人街无疑居功至伟。

　　在接受本刊专访时，美心集团企划总经理卢小庆透露，到目前为止，美心在南滨路四期工程中总共投入了13亿元，其中护堤与滨江路工程近10亿元。也就是说400亩洋人街核心区域总共投入才3亿多元。

　　847亩土地，便价值75亿元，而美心集团的3000亩地，又将价值几何？

　　这道算术题并不难，但是夏明宪算出来用了三年，算得应该是洋洋得意。

　　投资箴言

　　地产行业高额利润的诱惑下，许多企业纷纷出轨，以各种方式去分得一杯羹。

　　企业逐利本无可厚非，然而当今的房地产业早已历经早期的圈地运动，新一轮资本层面的角逐令实力稍弱的企业风声鹤唳，甚至连奔跑过快的地产大鳄都已经惨遭滑铁卢，这个行业已成为地产大佬们的封闭式游戏场地，外人很难涉足。

　　这个时候，对于以多元化及理财为目的而进入的企业而言，就需要重新审视自己的投资规模与契机，毕竟这个行业高回报的背后，是谁也不能掉以轻心的高风险。

　　中国住房商业化后的十几年间，房价直线上涨背后，更是土地资源的成本攀升过程。对于新进入的企业而言，投资规模是对企业投资能力和资金链条的严峻考验。北京“玫瑰园”的颠沛流离，黑马顺驰的马失前蹄，无不因资金链条的绷断而折翼。企业对于自己投资能力的把握、投资欲望的控制，成为决定能否活得更为久远的关键。