股市低潮来袭 招商地产增发或蒙阴影

　　□ 本报记者 白宝玉

　　房地产行业现在是“山雨欲来风满楼”，似乎一夜之间大家对这个行业由无限的爱转变为爱恨交加，招商地产（000024）亦不能幸免。

　　2月20，招商地产发布了2007年优良业绩的年报，同时公司还公告了2008年度增发不超过80亿元人民币A股股票方案的议案，增发募集资金用于收购公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14个。

　　但中国平安的“融资门”事件，给招商地产这次增发蒙上了一层阴影。

　　盈利符合预期

　　根据2007年年报披露，招商地产每股收益1.616元，每股净资产9.35元，营业收入同比增长46.36%，归属于上市公司股东的净利润同比增长83.38%，每股经营现金流为负的4.74元，净资产收益率14.65%。

　　招商地产每股1.616元的收益及净利润增长率远超收入增长率的财务情况安慰了广大投资者的心，显示了公司强劲的盈利能力和业务增长情况。对此，长江证券在2月20日年报点评中认为目前估值比较合理，他们估算2008、2009年招商地产EPS分别为2.38和3.34，给予“谨慎推荐”评级。同时长江证券指出，未来公司股票价格波动将与再融资进程直接相关，土地储备速度同样也是值得观测指标，如果两者完成情况较好，全年业绩有望超过市场预期。

　　公开资料显示，截止2007年年底，招商地产共进入12个城市，总计有58个项目，总规划建筑面积543.74万平米，其中续建项目13个，规划建筑面积92.06万平米；新建开工项目30个，规划建筑面积288.78万平米；处于设计阶段的项目有15个，总建筑面积162.9万平米。

　　一位长期跟踪招商地产的券商研究员向记者透露，根据他们的研究，在房地产开发与销售方面，招商地产2008年将进入项目收获期，在北京、上海、南京都将有新盘可以结算，预计2009年公司涉足的12个城市都将会出现部分结转。而2008年投资性物业经营上将继续维持高出租率状态，盈利得到保证。招商地产目前土地储备充足，公司未来方向明确，在珠三角区域、长三角区域和环渤海区域以及其他重点城市3＋X 进行战略布局。

　　根据这位研究员的预计，招商地产2008年将以进入城市为基地，继续有选择地进入较大潜力的二线城市。因此，招商地产广泛的区域分布和合理的业务结构将熨平行业风险，这样它的业绩也不会受太大的波动。

　　增发时机不当

　　招商地产的盈利情况虽然符合投资者的预期，但与年报同时公告的还有2008年度增发A 股不超过80亿股票方案的议案。此次A股增发在中国平安“融资门”的事件下令投资者深感不安。

　　一位深圳地产业内人士认为，像招商地产这种优质企业再融资并不是一件坏事，它能有效地促进全国房地产企业的整合。本来是件好事，只是它融资的时机极其不好，在“融资门”事件的阴影下，有些突显其“圈钱”的意味。其实，在深圳的几家大型上市的房地产公司在去年的时候通过资本市场上的配股、定向增发、非定向增发、公司债等融资手段已经在资金方面做了充分的准备，个别公司甚至把资本市场上能用的手法都用上了，招商地产在这方面就已经落后一步了。在目前这种大环境下，能否增发成功，还很难说。

　　招商地产此次增发募资不超过80亿元用于收购控股股东招商局蛇口工业区6宗土地(花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目土地使用权)及投资公司的14个房产项目，原A股股东可一定比例优先认购。通过本次关联交易，公司可获取优质土地，项目总投资约为171亿元。

　　再融资涉及关联交易项目表

　　深圳一基金公司地产行业研究员则认为招商地产此次融资规模比较大，而且本次大股东拿出来的资产他们认为并不好，因为他们原先预期大股东能够拿出更好的土地。不过话又说回来，据他所知，招商地产大股东招商局蛇口工业区也没有更好的地了，因为好地已经开发完了。其实大家对房地产企业的再融资倒并不反感，只是要求有好的项目，房地产行业他们是长期看好的，但现在的宏观紧缩层面却并不乐观。

　　据上述与招商地产同处一城的研究员透露，招商地产未来还有资产注入和股权激励的利好。