金地集团董事长凌克：现在买房好过三年后买c

　　凌克在金地集团内部的2008年年会之后接受记者采访时表示，他并不认为现在中国的房地产市场出现了所谓的“拐点”，调整只是局部而且是暂时的。同时，有需要者现在购房好过三年之后再买

　　同样是深圳地产巨头，金地集团董事长凌克对自己的老同行王石的“拐点论”和“租房观”，似乎都持有不同的观点。

　　昨日（28日），凌克在金地集团内部的2008年年会之后接受记者采访时表示，并不认为现在中国的房地产市场出现了所谓的“拐点”，调整只是局部而且是暂时的。同时，有需要者现在购房好过三年之后再买。

　　同时，凌克表示金地不会因为市场短期的调整放慢公司扩张速度，2008、2009年仍然是金地高速发展时期。

　　刚刚公布的金地2007年度报告显示，公司全年完成营业收入74.87亿元，同比增长110.10％；实现利润总额17.97亿元，同比大增166.39％，其中归属于上市公司股东的净利润为9.65亿元，同比增长103.34％；基本每股收益1.31元。

　　否认“拐点” 继续扩张

　　日前，万科在国内多个城市的降价引发行业骚动，王石去年抛出的“拐点论”再次对行业形成压力。对此，凌克却持有完全相反的观点，他认为市场并不会出现向下大幅调整的“拐点”，或者说今年中国房地产市场就不行了。一系列的调整和政策出台之后，中国今年的房地产价格不会出现爆发性地大幅度增长。未来的一段时间，中国房地产市场会以比较平稳的方式来进行增长。

　　他说：“我与王石的说法不一样，现在买房绝对比未来买房好。因为虽然市场现在存在短期的调整，但是长期来看房价是会缓慢上涨的。等到未来很多年过后，那个时候的房价跟现在比较起来肯定是上涨的。”

　　至于何时房价会出现大幅度的跌幅，凌克说：“中国的房价总有一天会跌，但那个时间还需要一个比较长的过程，因为需要在社会、经济促使资产价格上涨的因素都消失后，才可能开始大幅度下跌。与其到时候再买，不如现在买。”

　　基于对市场的长期看好，凌克表示未来两年时间内，金地的战略依然是扩张而不是收缩。

　　年报显示，金地2007年新增土地504万平方米，让公司的总体土地储备达到1136万平方米（权益部分994万平方米）。而另外的数据显示，截止到2007年年底，金地的土地储备的平均成本为2049元/平方米，2007年新获取的土地成本是3050元/平方米，而去年平均售价是9000元/平方米。

　　基于此，凌克称：“如果说能有合适的资金，现在都还是投资的好机会。”他说，今年，金地仍旧会根据需要增加土地，当然也会关注经营和财务指标上的健康性。

　　局部降价促资金回笼

　　资料显示，2008年是很多开发商扩张和产品集中销售的重要年份，同时也是竞争异常激烈的年份。

　　碧桂园集团（2007.HK）此前的公告显示，截至2007年年底的在建工程面积将超过2000万平方米，2008年新增建筑面积在1600万平方米左右；而即将上市的恒大地产集团日前也表示，2008年在建面积约1300万平方米，可售面积约750万平方米；万科（000002.SZ）确定今年的销售目标是600万平方米。金地集团也表示，今年将有20多个项目达到销售条件，同比增长50％以上。

　　事实上，万科已经先行一步，继珠三角重要城市的降价之后，在上海、成都等城市相继进行不同幅度的降价销售。

　　对此，凌克表示不会完全追随万科的降价步伐。但是会加强现金流的回收。

　　金地预计2008年新增建筑面积200多万平方米，加上目前在建的500多万平方米，金地对资金的需求量可谓不小。鉴于此，资金的回笼显得格外重要。

　　凌克表示，会根据不同的区域、不同的市场来确定不同的销售方式。“有些区域降价幅度大、观望情绪特别浓，我们会做一些价格的下调和促销，来加快现金流的回收。但有些市场销售情况很好，例如沈阳、北京，我们没有理由去降价。”

　　目前，广东以广州、深圳为代表的城市降价幅度比较大，而金地有30％的业务集中在这些区域。不排除广东成为金地率先调整价格的区域。但是凌克称，广东市场有强劲的经济基础作支持，特别是深圳未来几年供需矛盾将非常突出。因此，他说，广州现在价格降了不代表广州不行了。相反，金地还会继续巩固在广东的投资。

　　创新融资

　　年报显示，金地集团已与瑞士银行下属瑞银环球资产管理集团（UBS Global AM）达成了协议，将共同发起建立针对中国住宅开发市场的房地产投资平台，即成立一个离岸公司，在美国和欧洲融资，转向投资国内房地产市场。

　　这是凌克所进行的一项新的融资尝试。据悉，这个基金可以投资任何项目，可以投金地的，也可以投其他的项目。主要是投资于住宅开发的。

　　凌克说：“金地公司现在做业务上的尝试，由原来单一的开发公司，到现在做一些投资上的业务。这其实是在业务链条上做了一些延长，这对金地公司产业的发展是很有帮助的，对金地自己地产业务的发展也是很有帮助的。”

　　事实上，很早之前金地就有过与国外基金进行合作的经验，例如之前就与ING合作过。而此番与UBS的合作，是向美国和欧洲投资者融资。凌克称短期内还没打算发行人民币基金，但是不排除将来会发行人民币基金品种。

　　当然，凌克认为现在开发商融资最好还是走上市的路子，因为上市公司所获得的融资平台比一个非上市公司的途径扩大了很多。

　　去年，金地就成功通过非公开增发融得45亿资金，同时发行了12亿公司债。今年，金地将还按照原先计划进行公开增发股票。至于增发时间、数量，公司会根据市场情况来确定，同时会权衡公司发展与投资者的收益。

　　日前有证券研究机构预计，金地未来三年每股收益估计为1.83元、2.75元和3.85元。

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　　金地近年融资列表

　　2006年3月10日，金地集团与中国建设银行股份有限公司签署了战略合作协议。协议的主要内容为建行向金地集团提供意向性授信额度人民币20亿元及承销发行短期融资债券人民币10亿元。

　　2006年12月5日，金地集团拟通过定向增发募资30亿元，用于开发建设投资和偿还项目借款。这些项目遍及北京、上海、深圳、武汉、宁波、广州等全国各地大中城市，预计投资总额高达186亿元。

　　2007年8月22日，金地集团发行不超过12亿元的公司债券，债券期限不低于5年(含5年)，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种，募集资金将用于偿还商业银行贷款，调整债务结构，或用于补充公司流动资金。

　　2007年7月9日，金地集团公告称，公司非公开发行已经完成，发行数量1.73亿股，发行价格26元/股，募集资金总额近45亿元。

　　2008年2月14日，金地集团发布公告，公司决定与瑞士银行在境内外展开一系列合作。金地集团与瑞银的合作主要有两个方向：一是共同发起设立房地产投资合伙企业；二是由双方或各自关联公司按照各自50%出资比例共同设立投资管理公司。

　　实际上，与瑞银合作只是金地融资战略的一部分，集团正期望通过广泛的融资，力争在几年内进入1000亿元市值的地产第一集团军行列。