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北京城建:奥运项目效益巨大参股国信股价提升


  安信证券

  ●受益于06、07年北京房地产市场的持续兴旺,预计公司2007年、2008年净利润环比增长100%以上。“北苑家园”的售价从06年初的7300元逐步上升到07年9月的15000元,“奥运村公寓”的售价从07年初的16000元上扬到08年1月的26000元;“世华水岸”07年11月开盘价13500元,毛利率达54%。
这些项目主要在07、08、09年结算。

  ●公司持有国奥投资发展有限公司20%股份,该公司开发国家体育馆及奥运村项目,其中,体育馆运营30年后无偿交给国家,38万平米奥运村公寓分期预售并于08年奥运会后二次改造,然后交付购房者。目前工程已全部竣工,预计均在09年交房。国奥公司很可能09年盈利达到15亿元以上,给公司带来投资收益3.1亿元。上述预测中,将国奥村和国家体育馆的建设成本都考虑在内,还考虑了土地增值税清算因素,因此属于保守估计。股票价值增厚1-2元。

  ●公司持有国信证券4.9%股份。国信证券拟取消原先的先增资再上市计划,直接申请上市,按照目前注册资本20亿元计算,假定2009年发行4亿股,总股本24亿股,据报道2007年国信证券净利润约73亿元,我们预计2008年净利润应低于07年,按照45亿元估算,发行后每股收益约1.9元,二级市场价格按照20倍市盈率计算为38元左右,公司持有国信证券9800万股,市值将达到37亿元,按照公司总股本7.41亿计算,公司股票价值将增厚5元/股。但国信上市时间与价格存在相当大的不确定性。

  ●公司股票目标价格21.00元/股,其中,根据2008年EPS0.717元,按照20倍市盈率,股票价值14.34元/股;国信证券上市后,公司因持有国信股票折算公司股票价值增厚5元/股;公司参股国奥公司,股票价值增厚1-2元。三者相加公司股票价值为21.00元/股。

  ●公司拥有项目及土地储备700多万平米,但其中480万平米在上海舟山。目前北京住宅新房交易成交放缓,国家实行信贷从紧政策,这些对公司近期发展构成一定制约。

  ●给予公司股票中性-A评级。

  
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