天相投顾：深天健 主业增长 投资收益两翼齐飞

　事件描述：

　　2008年2月27日，我们对深天健（000090）进行了实地调研，与公司董秘就公司生产经营、未来发展战略等投资者关注的问题进行了交流。

　　评论：

　　1.深圳楼市的价量齐跌对公司项目销售有一定影响。07年三季度以来，深圳楼市“拐点”突现，至今为止，房价从最高点下跌已近30%，同时成交量也极度萎缩，观望情绪相当浓厚。其原因还是因为之前非理性的过快过猛上涨、投资比例过高带来的明显泡沫在宏观调控政策的累积作用下迅速破灭，而这不过是市场规律的正常体现而已。目前深圳楼市的观望情绪仍在持续，根据我们了解的情况，公司的龙岗天健现代城项目销售也受到了一定的影响，但是并没有降价促销的打算，目前住宅部分超过70%已经销售，均价超过10000元/平米，剩余部分和配套商铺都将在08年结算。

　　2.公司08、09年项目有保证，业绩仍可期待。除了龙岗天健现代城项目剩余部分之外，总建筑面积近90万平米的超大型社区长沙芙蓉盛世项目一期已经开始销售，并将是公司08年利润的主要来源。一期建筑面积约28平米，主要为公寓和小户型，由于作为二线城市的长沙房价受宏观调控的影响并不明显，因此预售情况较为良好。此外，二期20万平米也有望在今年下半年开始动工，09年实现竣工交付。同时，地处大运中心的23万平米建筑面积的深圳阳光天健项目已经于07年5月动工，08年下半年有望实现销售结算，由于拿地成本较低，项目整体盈利能力较强，再加上天健时尚空间和深盐二通道等项目，公司08、09年的整体业绩仍然可以期待。

　　3.市政业务的主辅分离改制困难比预期大，时间表较难确定。由于历史的原因，公司的市政业务人员众多且趋于老化，包袱较重、管理成本相当大，近年来每年的亏损都在3000-4000万，整体上拖累了公司的盈利能力。因此公司早就开始着手市政业务的主辅分离改制工作，本来预计去年底能够完成，但是由于人员和各方利益协调上困难，目前还难以确定时间表。

　　4.在信贷收紧的大环境下，公司持有的莱宝高科等股权资产有望缓解现金流。公司持有莱宝高科4000万股，其中一半已经可以上市流通。我们预计，在宏观调控的大环境下，信贷收紧可能长期持续，尤其是针对房地产公司的直接和间接融资都将控制得更为严格。因此预计公司将出售部分莱宝股权来缓解资金需求，同时投资收益有望大幅增厚公司业绩。

　　5.维持对公司的“买入”评级。我们预计公司07、08年的EPS分别为0.57元、1.59元，对应的08的动态市盈率为13倍，维持“买入”评级。

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