证券时报记者李坤
降价的实质是理性回归
记者：最近不少媒体都在报道
万科在上海、北京以及广东等地的打折降价销售事件，这些报道的内容是否真实？这是公司整体经营策略的一种调整，还是各个分公司的自行动作？
肖莉：万科旗下各项目的具体定价，由当地子公司在快速开发和快速销售的基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定。
去年10月份以来，部分城市出现了万科楼盘定价低于市场预期的情况。这是因为，之前的市场预期，是建立在此前一段时间内市场价格走势基础上的。事实上，万科从2007年一季度报告开始，就已经在提示这种潜在的风险。从2007年第三季度开始，部分城市逐渐出现成交量下降、成交速度变缓的情况。我们认为，一方面这些市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的拐点，市场需要调整也必然会调整；另一方面，市场真实的购买力、真实的自住需求依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。
在这样的背景下，一些城市的万科子公司，采取了更为谨慎的定价策略，而市场的反应也非常热烈，这也让我们更加坚信，在经历一个理性回归阶段之后，住宅市场将会有更加健康美好的未来。
整合说夸大了万科实力
记者：对于万科在全国各地的打折销售报道，不少业内人士认为，这是万科为了挤压中小房地产企业的一种策略，目的是为了加速小企业的破产，实现行业的整合目标。公司对此怎么看？
肖莉：同行企业之间确实存在竞争，但我认为，这个“竞争”是竞赛的“竞”，而不是战争的“争”。企业需要比赛，需要更大限度地发挥资源的作用，为客户创造更大的价值，为股东创造更多回报。在这个竞技场上，谁赢得了客户、投资者的心，谁就是胜利者。至少就万科而言，我们会把精力、注意力放在这样一些事情上去，而能做好这些事情，对我们来说已经非常不易了。
企业之间是竞赛而不是战争。所以，我们从不相信，一个企业可以通过打击同行来获得真正的成功。住宅行业现在非常分散，即使万科的市场占有率也只有2％而已。如果说万科一家的行为，就可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。在波澜壮阔的市场面前，其实万科同样只是一艘小舟而已。如果市场真的进入了长期的低迷，那么万科和同行企业一样将面临困境；届时万科自顾尚且不暇，更谈何借机整合行业？
房价不会长期深幅下跌
记者：作为行业内的领军企业，万科对于目前整个房地产市场的供求是怎样一种判断，对于行业内的竞争态势又是如何考虑的？
肖莉：万科对住房市场的看法一直都很明确：中国依然处在高速城市化的进程中，中国经济长期向好的趋势没有发生变化，住宅市场的刚性需求、自助需求是坚实的，即使短期内的价格上涨过快会导致阶段性的调整和观望，但市场只是需要一个时间来消化之前的过快上涨并重建信心，在此之后，行业将获得更加健康理性的发展。
概括来说，我们的观点是，第一，目前出现的拐点不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点；第二，我们依然坚定不移地看好住宅行业的发展前景。
现在部分城市确实出现了成交量下降的情况，但我们并不认为市场就已经进入了低迷的局面。成交量下降，其实只是说明经过前一段时间的快速上涨后，市场的真实购买力需要一个休养生息的过程，但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。无论从中国整体经济、城市化进程还是住宅市场的未来供求形势来看，中国主要城市尤其是沿海城市圈的不动产价格，都并不存在深度下跌的空间。而随着全球化经济中新兴国家的逐渐崛起，原材料和中国劳动力资源的价值将被重新估值，这在近期以来中国的CPI、PPI指数中也得到了体现，因此，即使从成本的角度来看，未来不动产价格长期、深幅下跌的可能性也并不存在。
市场青睐自住需求产品
记者：有地产公司认为不同公司的产品质量和目标群体定位不同，因此“拐点论”对高品质产品没有影响，公司对此怎么看？
肖莉：在目前的调整过程中，不同的企业受到的影响程度是不同的。立足于真实自住需求的企业将具备更强的抵御风险的能力，同时也有可能获得更好的发展机遇。
通过对万科近期销售情况的分析，我们也看到，市场对价格的小幅度调整作出了有力回应，这说明刚性需求的基本面没有发生改变，性价比高且符合城市主流人群购买能力的产品，依然受到市场的青睐；而合理的价格和以小户型为主的产品，在满足需求的同时，等于提升了消费者的购买力。这一结果，和万科之前的判断也是一致的。目前万科超过90%的项目是满足大众需求的普通住宅产品。我们相信，基于刚性需求和小户型的战略选择将成为万科未来重要的竞争优势。
（来源：证券时报)
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