欲与碧桂园同台竞技恒大地产IPO拟募资最高达165亿港元

　　吴晓波

　　与合生创展、富力地产、碧桂园、雅居乐等并称“广东五虎”的恒大地产（3333.HK），于3月6日在港路演，其招股价预设区间为3.5港元～5.6港元，而其发行股数也较此前香港媒体传闻的20亿股增加了近50％达29.6亿股，预计募集资金额度在103.6亿～165.76亿港元。

　　2月底，根据香港媒体消息，恒大地产拟发行占总股本的15％即约20亿新股，募集资金15亿美元。

　　恒大地产此次的募集资金规模与之前传闻相差不大，但是发行的股数占总股本的比例有所上升。根据其承销商中银国际的预测，恒大此招股价相当于2008年预测市盈率6～9.3倍，或相当于2008年每股资产净值折让45％～65％。

　　而在去年，SOHO（中国）、奥园集团（3883.HK）、众安房地产以净资产折让20％～30％左右的价格招股，恒大地产的招股价显得更为估值合理，破发的危险度也大幅降低。而在楼市高峰期IPO的奥园集团，截至3月6日收盘价约3港元，相比其招股价5.2港元下跌了42.3％。

　　昨日，恒大地产高层接受《第一财经日报》电话采访时表示，目前在香港的路演效果良好，投资者对于恒大地产的资质有信心。而恒大地产发行股份较传闻中增多以及招股价调整这些因素，主要由负责的专业公司控制，她对此不予置评。

　　恒大地产上市的三位保荐人分别为瑞信、高盛及美银。其中瑞信发表的研究报告显示，恒大估值高达1208亿～1321亿港元；而美林估计，恒大估值应在810亿～1300亿港元，2008年合理市盈率约为10倍～16倍。承销售商中银国际则估计，估值介乎912亿～1148亿港元。

　　目前恒大预计上市后派息率为10％，公司在IPO后将继续专注开发大型住宅项目及超大型城郊旅游度假项目。公司现持有土地储备总建筑面积约4580万平方米，足够未来5年发展之用，其中3050万平方米已开始发展，分布在19个内地城市，余下1530万平方米作日后发展。

　　值得关注的是，恒大地产的特点是超速增长以及利润率相当可观。据初步招股文件显示，公司在2004～2006年度纯利，依次为7860万元(人民币，下同)、1.86亿元及3.26亿元，营业额14.43亿元、13.22亿元及19.83亿元；去年前9个月，恒大地产纯利及营业额分别为10.01亿元及23.23亿元。

　　从中可见，2006年成为恒大由微利项目向高利润率项目转型的关键期，该年度恒大纯利同比增幅超过75％，营业额同比增长50％。在2007年恒大在营业额增长虽然估计只保持了50％左右的增长，但是其纯利增幅却达到234％，其中2007年的纯利率估计达到43％左右。

　　由于恒大目前已成为内地房地产股中在册土地储备规模最大的公司，以及其在地产盈利方面的能力，预计在上市后该公司将成为号称“土地成本只占总成本10％”的中国最大“地主”碧桂园的强劲竞争对手。