地产大鳄价格联盟松动 谁会追随万科？

　　在2004~2007年，地产大鳄一致的抬价行动，以及他们有意识地放缓开发速度造成的人为供需失衡，使他们尝足了楼价上涨的甜头。而挟资本市场之利，他们在土地供应市场上也有效地将小型开发商驱逐出游戏圈之外，从而迅速地提高了市场份额。

　　但是，随着调控政策的深化，限价房的“搅局”，在市场的调整期，大鳄垄断的价格联盟开始出现松动。

　　在2008年，这些大开发商在清理了市场上的小型开发商对手后，很可能出现“近身肉搏”。其中，万科2008年在广州的项目从现有的7个增至13个，而且继续采取大幅优惠的措施。而合生创展、越秀城建、奥园集团、祈福集团等去年低调扩张土地储备的集团，则会在今年大幅增加区域市场的供应量，争夺市场份额。

　　老城区的高端项目过去曾是广州最为抗跌的市场，但是自万科去年底以低于周边项目20％售价开盘，打破了这铁板一块。新年这些竞争还在继续。近期万科的新项目金色荔苑以每平方米1.3万元/平方米左右的价格推出部分特价单元，使雅居乐在老城区的新盘也不得不将预想中的开盘售价降低了1000元/平方米。在中低价住宅方面，邻近保利西子湾限价房的万科四季花城项目，最近以低于限价房500元/平方米的价格推出尾货单元，使保利西子湾在首轮选房后剩下的100多套单元不得不考虑是否降价出售。

　　在大鳄的主战场广州近郊，去年12月碧桂园凤凰城以4800元/平方米的低价开盘，掀起郊区盘的价格战争。香江集团邻近碧桂园的增城、番禺两大项目，3个月内价格下调近40％。郊区的高端洋房从今年1月起也加入战团，在华南板块，雅居乐以7000元/平方米的平价洋房以及1万元/平方米豪装湖景洋房，正面迎战以2.3万元/平方米在售的合生江山帝景项目，使其销量日渐放缓，目前售价不得不调低至1.8万~2万元/平方米。祈福集团则拟在从化、花都等地摆开战场，多个楼盘推出中价洋房及别墅，与目前在当地占据市场优势的雅居乐、越秀城建、珠江地产以及合生、万科等展开竞争。

　　但是，值得关注的是，大集团彼此之间的竞争虽然会使楼价在短期内向理性回归，但是由于他们作为上市公司对业绩及利润率的要求，以及资本市场上再融资的支持，使他们短期内都不可能出现小开发商在求生存压力下降价大甩卖举动。也就是说，楼价在大鳄彼此的竞争以及势力平衡下，很可能只是维持高位回落后的小幅震荡，而不是直线跳水式的回归数年前的低价。这也是近期虽然成交萎缩，但是楼价跌幅并不大的原因之一。而下半年的信贷紧缩又会否进一步推动大鳄之间的洗牌，出现市场份额进一步从前20强开发商向前十大开发商集中的趋势，还有待观察。