⊙本报记者 于兵兵
去年的一轮房价上涨令不少开发商获利丰厚,SOHO中国(0410.HK)日前公布的年度业绩公告显示,去年纯利增长477%至19.66亿元。据记者了解,北京房价去年全年涨幅11.4%,而SOHO中国所公告的旗下结算物业去年平均售价升幅是20%。
在房价到底在跌还是在涨的争论中,北京房企SOHO中国发布了上市后首份年报。报告显示,去年共有五个主要大型商用物业进入开发进程,其总营业额达69.54亿元,增长300%。SOHO解释,导致营业额大幅增长的主要原因是去年结算(销售并交付使用)的建筑面积和平均售价的增长,其中结算面积增长近3倍,达28.2万平方米,而结算物业均价由2.04万/平方米增长到2.44万/平方米,涨幅达20%。此外,去年SOHO中国新竣工面积约33.7万平方米,如加上预售部分,SOHO中国共完成预售/销售额40.32亿元,预售/销售面积11.18万平方米,均价已达3.5万元/平方米。
值得注意的是,SOHO中国旗下项目的房价涨幅已远远领先北京房价的上涨速度。根据北京市统计局数据,2007年北京房屋销售价格指数同比上涨11.4%,其中住宅涨12.8%。“SOHO中国的商业模式,即集中开发并销售北京市中心高档商业地产,获取高质量、高回报”??成为了该公司对“喜人”业绩的原因总结。目前,除了有两个项目分别位于博鳌和北京周边外,SOHO中国全部商用物业都集中在北京CBD等商业中心。在土地成本、建筑成本全面上涨的情况下,SOHO中国毛利率去年达到55%,高于2006年的53%。对于今年,潘石屹表示,“SOHO中国2008年工作只有一重点,就是一切围绕奥运会。”他还称,房地产业将是2008奥运会最大受益行业之一。
不过,借力奥运效应集中开发北京高档商用物业也可能成为“双刃剑”,SOHO中国的盈利能力是否会受到“后奥运时代”影响正成为资本市场关注的重点。此前,有报道称,北京奥运场馆地带部分物业价格一度涨至5万/平方米左右,“透支奥运概念”成为部分专家和市场人士对这种现象的一致观点。而对于“后奥运”北京房价走势,潘石屹在近期博客中坦言较难回答。不过,潘石屹还是指出,“北京去年一年的房产销售是14.4万套,但新增人口达到52万。”潘石屹认为,供不应求的矛盾将很大程度上决定未来较长时间的北京房价走势。
就在SOHO中国发布年报的同时,汇丰发表研究报告,首次给予SOHO中国“中性”评级,理由是“虽然SOHO中国土地储备面积非常小,但公司在北京拥有最好的地块,盈利水平属同行最高。”不过,理想的业绩并没有带动SOHO中国的股价,昨日该股下跌5.38%,失守5港元水平。
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