□本报记者黄俊峰
继
万科董事长王石去年底前宣称珠三角楼市拐点已现,并降价销售万科在广州的有关住宅项目后,日前万科又在上海率先公开打折促销部分项目的尾盘,将降价之火烧到了长三角的核心地带。
作为中国房地产业的领军人物,王石和万科向来以能够又稳又准地拿捏政策火候而著称,关键时刻的表态亦恰如其分。
冯仑在其新书《野蛮生长》中对此评价说:“万科的首席研究员几乎天天帮政府作研究。”
那么,此番万科对房地产业的表态和实际行动,是否准确反映了政府对该行业的调控态度和实际效果呢?
在记者看来,万科降价行为集中反映了当前房地产市场的阶段性特点,即在银根、地根和政府决心改变住宅市场结构等“组合拳”的重击之下,去年11月以来房地产市场的观望气氛浓厚,价格滞胀和成交萎缩非常明显,原来坚挺异常的房价开始出现局部松动回落迹象。从一定角度上,将这种现象称为“拐点”并不为过。不过这个“拐点”是短期性的波动而不改长期向上趋势,而长期大幅下跌的起点究竟何时开始,还值得探讨。
目前市场上对短期内(今年一季度)房价暂时见顶恐怕少有人反对,房价出现阶段性“小拐点”获得供需双方认同,至于这样的认同能持续多久,是否会彻底改变供需矛盾的天平,则是房价“大拐点”得以确认的重要依据。有关房地产行业研究人士认为,楼市拐点原本就无权威而准确的定义,业内通常经验性地将房价中期见顶,也就是持续两三年都无法创出新高看作拐点信号。目前楼市的价跌量缩现象跟淡季也不无关系,笼统地将之看作楼市转势的开始过于武断。
相对于民间对楼市的各种看法和观点,从政府的最新态度更能看出“拐点”大小的端倪。前不久建设部高官的公开表态,让遭受宏观调控重压的房地产开发商略感欣慰。
建设部副部长姜伟新提出,房地产调控总的原则是既要防止房价过高过快上涨,也要防止过快过猛下降。当前重点还是要防止和抑制房价过高过快上涨。他要求各地建设部门从大局出发,充分认识房价大幅波动对经济运行和民生的重大影响。今年建设部要抓紧做好三项工作:一是要抓紧完善住房保障体系;二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时,要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务;三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署,抑制房价过快上涨。
专家表示,从建设部的表态和工作重点看,今年楼市调控将更为理性和成熟,暴涨暴跌都是调控重点,房价的合理波动是政府希望看到的最好结果。
地产类上市公司对于政策调控压力提前作出了反应,地产类股票四个月来下跌幅度超过40%,最近房地产上市公司集中披露了2007年财务报告,年报中所有房地产商都认为,调控有利于楼市的长期稳定发展,将推动产业结构调整和整合重组。
“加快周转,多方融资,买地扩张”,几乎是每家地产上市公司年报“管理层讨论”中的共同主题,而每家公司的经营性现金流几乎全是负数??卖房子的收入全部投入到新项目开发和土地储备中去了。
面对地产商的勃勃野心,土地政策的高压线几无松动可能,而信贷政策的从紧短期也不会松动。因此,有专家指出,观察信贷政策的变化和资本市场对房地产业融资的闸口开合,是预判楼市拐点大与小的时间之窗。
Observation
■首席观察
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