股权信托渐成气候地产企业尝鲜融资新途

　　翟宇

　　3月10日，北京信托推出“瑞信”房地产投资集合资金信托计划（下称“‘瑞信’信托计划”），北京信托以持有弘泽建设集团（下称“弘泽建设”）旗下一项目公司100%股权的形式为该公司募集5亿元的资金。

　　就在半个多月前的2月20日，江苏省国际信托投资有限公司（下称“江苏国投”）刚刚发行了一个房地产股权信托计划。这个募资规模为2亿元的信托计划是今年南京市首个房地产股权信托计划，募集的资金将投向南京金浦房地产有限公司（下称“南京金浦”）位于南京长江大桥北引桥东侧的海德北岸项目二期的开发。

　　在信贷整体趋紧的状况下，房地产企业正在寻找其他更为有效的融资途径，股权信托似乎是一个不错的选择。用益信托工作室分析师李?告诉记者，之所以现在有越来越多的房地产企业和信托公司选择股权信托的方式发行信托计划，是因为股权信托不受“212号文”诸多条件的限制，门槛不高。

　　“212号文”是银监会于2005年9月初发布的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，其中大幅提高了房地产信托的门槛，要求房地产企业必须“四证”齐全，自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质等。文件下发后，一度使房地产信托业务明显收缩。

　　此番房地产企业以项目公司股权信托的方式进行融资，除了希望规避上述规定的考虑外，更重要的是，一些资金缺乏的房地产企业已经不惜以让利的方式来获取开发资金。

　　股权信托渐成气候

　　据了解，江苏国投与南京金浦合作发行的上述信托计划，预期的年收益为10%，这意味着，南京金浦在获得这2亿元的信托资金的2年内，还得为这笔资金支付4000万元的利息。显然，相对银行贷款而言，这2亿元的资金成本显得颇为昂贵。

　　与此同时，南京金浦旗下开发该项目的项目公司70%股权还将在信托计划的2年期限内转让给江苏国投。2年信托期满后，江苏国投将优先向南京金浦转让这部分股权。如果南京金浦不受让，则由江苏国投向第三方转让或要求对项目公司进行解散清算。为了降低该计划的风险，信托计划在满1年时将向投资者返还50%本金，满2年返还剩余50%本金。

　　而此次北京信托发行的“瑞信”信托计划中，弘泽建设为该信托计划成立注册资金为1000万元的项目公司，弘泽建设将项目公司100%股权以1000万元转让给北京信托。按照协议约定，弘泽建设在或其指定方于信托期限2年内，须溢价回购北京信托所持有的项目公司股权，按年支付溢价，本金到期一次性支付。

　　此外，据北京信托披露的信息，项目公司价值约为10亿元以上，而此次融资的规模仅为项目公司价值的一半，即5亿元。在信托期限2年内，按预期年收益率8%~15%计算，弘泽建设须为这笔融资支付至少8000万、最多1.5亿元的利息。

　　据了解，江苏国投除了与南京金浦合作的房地产股权信托计划外，在此之前，也曾与南京新城创置有限公司（下称“南京新城创置”）的股权信托计划，目前该计划已进展将近一年，所募集资金已用于南京仙林尚东区项目和南京市包括湖北路项目在内的3幅国有土地使用权的购置。

　　据江苏国投披露的南京新城创置运行情况，尚东区项目销售已基本结束，湖北路项目仍处于前期市场调研阶段。此外，截至去年12月末，南京新城创置的第二大股东常州新城房产有限公司（下称“常州新城”）占用公司资金将近2.23亿元，且尚未归还公司。而目前公司账面资金仅够尚东区项目的后续支出，公司一季度还需支付土地款1亿多元，2008年3月末还需归还农业银行贷款6000万元，以及新地块的开发支出。

　　江苏国投在信息披露文件最后表示，预计该欠款将逐步归还公司，占用风险将大大下降。但关键的问题是，从去年底延续至今的全国性房地产市场交投清淡的情况，将对常州新城能否及时归还占用的资金形成较大压力。显然，在市场风险加大的情况下，房地产信托的风险也同时被放大。

　　房地产信托难成融资主力

　　李?认为，从目前房地产行业的整体发展趋势看，房地产开发的利润收益将会越来越小，因此房地产信托的收益率下降也在所难免。但这并不是房地产信托发展的关键问题。对于信托公司而言，更重要的是风险问题，如果风险较小，或者信托公司认为风险可控的话，他们都会比较乐意去做房地产信托产品。

　　相较“212号文”发布前相对盛行的房地产贷款类信托产品，股权信托产品正成为另一个取代性产品，信托公司更愿意采取股权信托的方式来操作。据了解，监管部门自去年开始对全国的信托公司进行重新登记备案，已经拿到新牌照的信托公司，在做类似的信托产品时已无须再由国家监管部门审批，只须进行报备即可。

　　用益信托工作室对今年1月份发行信托数量及资金投向的统计分析显示，股权投资类的信托产品受到信托公司的青睐，发行规模仅次于证券投资类产品。

　　同时，由于股权类产品的收益水平较高，也拉动了1月份整个集合信托产品的整体收益。与此同时，记者注意到，1月份房地产信托的发行规模仅3.74亿元，仅推出3只信托产品，平均的预期年收益率也仅在8.83%。

　　而去年12月份，房地产信托共发行5个产品，发行规模达34.34亿元，平均预期年收益率也高达13.33%。但李?表示，上述仅一个月的数据并不能说明房地产信托的平均预期年收益率出现了明显下滑，一般需要一个季度的数据才能说明是否存在这种趋势。

　　他同时强调，随着房地产宏观政策的累积效应，今年信托方式在房地产金融领域可能会再度活跃。据了解，2007年发行的集合信托计划中，投资房地产的资金达121.5亿元，占去年集合信托总发行规模的11.5%以上，是信托资金投向上仅次于金融的一个行业。

　　李?预计，房地产信托今年在信托发行总规模中所占的比重可能会较去年更大。因为今年的资本市场肯定不如去年，因此证券类的信托计划将会出现缩减。相对而言，房地产信托对于信托公司而言，更容易操作，收益也相对更好一些。

　　但是，即便是以国外信托业发展的情况看，房地产信托也并非是房地产企业融资的主流渠道。尤其是房地产股权信托，都是就单个项目而设计的方案，是先有具体项目，只是因为该项目并不具备贷款条件，才会有信托计划。实际的情况是，由于每个项目情况不同，因此这种信托计划难以对所有项目达到标准化。

　　目前在国外较为通行的房地产融资渠道是房地产信托投资基金（即REITs），目前联华信托正在尝试一种“PE的模式”，即先发行信托计划筹集资金，之后再选择将这些资金投向哪些项目。李?认为，这种模式未来可能成为国内房地产融资的一个主流。

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　　房地产股权信托：

　　房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资的目的。

　　在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也未丧失项目开发的最终利益，同时降低了企业自有资金筹措压力，有助于发挥企业资金效益的最大化。

　　此种模式也适用于房地产企业项目兼并收购过程中的融资需求，同时也适用于通过增资扩股来补充项目公司自有资金投入不足的情况。