全国房价普降迷局初探：北京开发商无奈降价

　　广州楼市身陷下跌泥沼

　　北京、上海能否走出独立行情？

　　-全国房价普降迷局初探之一-记者 谢丽佳

　　“我的几个同事去年买的房，现在已经严重缩水，最多的几乎缩水一半，几十万就这么凭空"蒸发"了。他们现在心情很糟，都不许别人问房子的事。”广州某咨询公司职员王菱(化名)接受中国经济时报记者采访时表示，这几个同事买的还是广州很有名气的雅居乐、碧桂园等开发商的楼盘，没想到会跌得这么“惨”！

　　不过，王菱也告诉记者，同事买的这些楼盘地段都不算好，离市中心的车程要1个小时，所以整个市场不好的时候，这些地方的房价降得也快。相比之下，广州市中心地段的房子基本没怎么降。

　　广州房价大面积下跌

　　“广州房价这回不是"假摔"，是真降；不是短期营销，是大面积下跌。60%以上的楼盘都降了，而且像万科、富力、碧桂园等大公司都参与了降价。”广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文接受本报记者采访时表示，广州房地产市场化程度非常高，十大开发商占有60%的市场份额，垄断特征明显，因此，大开发商降价，对整个市场的影响而言是全局性的。

　　事实上，不仅是偏远地段，包括广州市中心区域的房价也出现了小幅下跌。

　　据广州媒体调查报道，广州108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%-40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。而跌幅最大的前十个楼盘，每个跌幅都超过了29%。

　　另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成、10个楼盘房价上涨。其中，素来抗跌的中心城区房价也出现了回落。

　　而据近期广州市房管局公布的数据显示：2008年1月广州市新建住房成交均价为9766元／平方米，环比去年12月的10586元／平方米下降了7.8%。

　　新房市场1月份成交量为35万平方米，环比去年12月减少了18.4%，同比2007年1月更是减少了53.4%。

　　“广州房价下跌有多方面因素。”赵卓文认为，广州房价2004年之后涨幅过快，大涨之后目前面临大跌考验。

　　而广州市政府在今年强势推出了1.5万套限价房，对商品房市场的杀伤力非常大。广州一年的房屋销售不到10万套，限价房就占据了近20%的市场，其影响力可见一斑。

　　此外，在市场遭遇寒冬的同时，投资行为也逐渐退潮。

　　“尽管严重滞销，但广州房价目前看还算平稳，并没有出现大幅回落。主要是因为前两年买房的大部分投资客还在观望。”赵卓文认为，如果接下来，投资客集体看空、大规模抛售房产，二手房受打压，一手房市场将面临更为严峻的考验。

　　那么，经过数月降价，广州房价目前是否已经“触底”？

　　“广州房价已步入下行通道，目前只是下跌中继。”赵卓文告诉记者，尽管广州楼盘近期纷纷打折促销，但市场反应并不热烈。即便具备低价优势的限价房亦未能受到热捧，保利西子湾有8倍认购，而万科新里程仅有3倍认购，市场氛围仍显低迷。

　　而对于近来似乎愈演愈烈的降价风潮，赵卓文认为，会让市场继续恶化。纵观广州楼市历程，历次降价促销都会演变为购房者持币待购，成交量进一步萎缩。

　　在市场加剧恶化的同时，前期观望的多数投资客也会选择抛售，届时，广州房价的“底部”将会显现。

　　对于2008年的广州楼市，赵卓文坦承不乐观：“在房价下跌的大众心理预期下，在限价房的"打压"下，目前还看不到上升的动力。”

　　尽管如此，他也指出，广州市作为广东省省会，经济增长向好，再加上土地成本日益高企，房价不可能无限往下。因此，中长期看广州房价仍将持续上升。预计本轮降价会在今年下半年见底趋稳，明年回暖。

　　赵卓文还表示，广州自有住房拥有率达80%以上，不依靠投资性购房，难以维持房价的长期走高。因此，广州房价未来的走势，关键还要看市场是否具备投资吸引力。

　　京沪楼市未来引分歧

　　同为内地一线城市，与广州相比，北京、上海楼市尽管也初现促销、打折苗头，但显然要温和得多。不过，仍有人担心，广州房价明显下跌对于京沪楼市具有“示范”效应，而这股降价浪潮将会席卷全国。

　　“上海不会步广州后尘。”上海汉宇地产研展部主任邵明浩对本报记者表示，万科此番在各地降幅不一，上海5%、北京10%、广州20%以上，这也表明三大城市房价调整的空间不同。

　　广州由于投机比例过高，波动幅度自然大于京沪两地。在近几年的上涨过程中，上海2005年调整了一次，北京房价则一直单边攀升，因此本轮调整，北京房价的波动可能会大于上海，而且广州楼市目前还看不到“底部”，调整的时间会较长，北京、上海则要看最近3个月的市场变化。

　　对此，赵卓文则指出，万科在广州降幅高是因为其在土地招拍挂制度实施以前，在广州储备了大量土地，这些土地的价格成本较低，因此其广州楼盘的利润也较高，下调空间自然也大。

　　他认为，广州经过20多年的市场竞争已经高度市场化，是市场经济先知先觉的地方，此番广州房价波动只是提前反映了国内房价的波动，这仅是全国性波动的起点，而北京上海同样也会形成共振。

　　赵卓文甚至认为，北京、上海房价的波动会比广州更为剧烈，因为广州地产业垄断特征明显，竞争不充分，几家大开发商联合就能“止跌”；而北京、上海有很多中小开发商，竞争充分，更容易降价。

　　邵明浩则认为，上海房价向下的空间有限，15%就是极限位置了，估计还达不到。

　　“整体来看，目前上海房价与去年的高点相比，下滑不到5%。”邵明浩告诉记者，从局部看，部分中外环楼盘出现价格向下波动，但也有部分仍向上波动。

　　如去年年底，位于浦东罗山路的别墅项目汤臣湖庭花园推出的一批售价为2.8万元／平方米的房源一天内即售罄。今年3月1日，该项目再次推出72套房源，售价已飙升至3.9万元／平方米。网上信息显示，该项目已售出45套房源。

　　今年2月，位于外环线以内的徐汇新城三期以1.7万元／平方米开盘，比去年11月份的开盘价上调了2000元。

　　“3月上海将有30多个新盘入市，供应量陡增可能会引发降价高潮，市场将面临严峻考验。”邵明浩表示，最近3个月的市场变化对于上海楼市的走势非常关键。

　　21世纪不动产分析人士认为，京沪两地房地产市场投机成分有限，两地房价上涨是基于人口增长等刚性需求增长所带来的供需矛盾，市场中虽有投资的成分，但与深圳等南方市场追求短期暴利的投机相比有着本质的区别。且历年来的政策调控已经迫使大部分投机者离开上海市场，因此，在面对政府更加严厉的宏观调控时，京沪并未出现大幅调整。

　　此外，北京、上海都是国际化大城市，有着周边强劲而稳定的购买力支撑，且今年北京将承办奥运会，2010年上海将承办世博会，这些利好都增强了京沪两地业主和消费者的信心，房价不会轻易出现大幅下跌。

　　据21世纪不动产监测数据显示，春节过后北京咨询购房的客户量出现明显回升，上海二手房市场2月成交量环比1月同期上涨了15%。在价格方面，京沪两地均未出现大的波动，北京2月二手房挂牌价环比1月微涨0.3%，上海则仍保持1月份的挂牌均价15750元／平方米。

　　“目前看，北京、上海出现像香港当年房价降30%、40%硬着陆的可能性不大。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅2007年初曾预测，保障性住房入市，加之利率、经济周期等各种因素形成共振，将促使北京房价在2008年二季度出现向下“拐点”，硬着陆的可能性不大，但会有一段时间的僵持期，成交量极度萎缩。

　　“我仍然坚持原有观点。”张寅表示，土地拍卖目前虽出现流标但并未出现价格崩盘，因此，房价降15%以上的概率都不高。

　　在几大城市住房成交量持续萎缩的背景下，部分大开发商以促销暗降的方式试探市场，而部分中小开发商目前还不“认输”，还在捂盘观望，他们在等宏观调控的政策是否会放松，等地方政府换届后态度是否会缓和。

　　事实上，万科等大开发商降价的市场效果并不明显。据媒体报道，万科今年1月份的楼盘销售金额，仅为18.5亿元，不足去年12月份的三成。

　　“等到二季度，随着参与降价的上市公司日益增多，那些捂盘的中小开发商，在成本、产品、经营水平上都不如上市的大开发商，可能会扛不住参与降价。”张寅表示，目前先观察二季度房价拐点是不是真来了，如果在二季度调整确立，还要根据当时的市场气氛判断未来走势。

　　记者近日走访了北京多家楼盘后发现，尽管城郊有些楼盘以一次性付款优惠或者赠送等方式促销，但市中心地段的楼盘价格却依然坚挺。如位于官园桥附近的京桥国际公馆二期网上报价3万元／平方米，记者在售楼处得知的价格却是3.8万元／平方米，而其去年5月开盘时的价格为2万元／平方米左右。

　　“如果中心地段的房价下跌，那就是硬着陆了。”张寅表示，地价不崩盘，中心地段的房价也不会降。

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　　 北京商品房成交量连续下跌 开发商无奈降价

　　一半促销降价 一半坚挺如初

　　二月房价涨幅统计

　　-全国房价普降迷局初探之二-本报记者 王小霞

　　“房价是不是真的降了，万科是真降了，还有开发商打九五折促销，那我们再等等，奥运之后房价没准会降得更多……”

　　“如果有钱就现在买房，别听开发商忽悠，打折促销那是正常手段，只是过去市场太好了他们不需要用这种方法。现在是淡季，等过了这个淡季连这些促销优惠都没了……”

　　对于想买房的人，现在是最受折磨的时候。“拐点论”与“非拐论”各说各有理，房价到底降了没有，买房人像雾里看花，越来越看不明白。

　　“房价拐点有没有来临现在尚不明朗，但京城房价确实出现了松动。”一位不愿意透露姓名的销售总监告诉本报记者，目前市场上促销降价的项目也有，坚挺等市场回暖的项目也不少，但交易量确实下滑到了谷底。

　　成交量创2006年以来最低值

　　北京市房地产交易网的统计数据显示：2008年2月份全市期房网上签约共计3121套，签约面积366864平方米；期房网上日均签约108套。同期，现房网上签约共计1133套，签约面积156135平方米；现房网上日均签约39套。

　　从2008年2月销售数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%，环比2008年1月成交量下跌了139套，降幅达56.3%。根据以上统计数据分析可见，北京楼市商品房日均成交套数已经连续五个月下降，到今年2月下降幅度更是惊人，商品房日均销售套数、面积双双创2006年以来最低值，受多重因素影响京城楼市陷入严重观望。

　　面对今年以来商品房成交量连续下跌的现状，一些业内人士在接受记者采访时认为这是市场淡季的一种表现，再加上信贷政策收紧促使购房者压力加大，所以造成市场观望意味浓烈。

　　“每年的2月份都是房地产市场的销售淡季，由于春节放假等因素的影响，商品房交易量会受到一定程度的影响。但是，今年2月销售不仅受到了传统淡季的影响，还由于去年房价过快攀升，导致居民消费力不足、购房意愿停滞。”联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在接受记者采访时表示，在双重作用夹击下，京城销售一路下滑，在2月探底。

　　与此同时，目前楼市交易量的萧条同政府的宏观调控政策作用及新政策的出台是密不可分的。前不久北京市颁布了《限价房管理办法》征求意见稿，对限价房的开发建设、申购对象、申购条件均作了详细的规定，符合条件的购房者可以申请此类保障性住房，这使得相当一部分潜在客户看到了申购保障性住房的希望，暂时退出了购买普通商品房的行列。

　　“宏观经济方面，由于2007年下半年国内物价上涨导致了通货膨胀的产生，政府多次加息、收缩银根，加大了购房者的负担，从而影响了商品房的交易，客观上造成了交易量的连续下降。”业界知名的个人合作建房倡导者于凌罡告诉记者，如果说楼市在观望，那么今年的观望情绪比以往任何一年都要强烈。

　　最重要的是，今年楼市交易量大幅下降，除了上述因素影响外还与开发商的悲观言论及促销手段有关。从去年冬天以来以万科为代表的房地产开发商就放出了楼市“拐点论”并在多个城市进行打折促销。春节之后，万科的降价风又吹到了北京，受此影响，京城的许多开发商都打出了打折促销的招牌。

　　“面对开发商的促销风潮，消费者自然会产生看跌的观望心态，持币待购的观望心态使得目前的交易量降至谷底。”于凌罡表示，最主要的原因也是目前房价太高，已经严重超出了大部分人的承受能力，无力购买是不容忽视的事实。

　　京城楼市的“三少两多”

　　进入2008年，北京楼市难改萧条萎靡的现状，京城的开发商在楼市寒冬中苦苦煎熬，“拐点论”与“非拐论”更是争得不可开交。

　　“由于各个利益集团的目的不同，所以所发出的声音也就不尽相同。”杨少锋表示，虽然目前对于楼市降价拐点是否来临说法不一，但交易量下降、开盘数量减少、土地供应减少等现象却是不争的事实。

　　“纵观2008年2月北京房地产市场的各项数据可以发现，2008年2月的楼市呈现出了明显的"三少两多"现象。”中大恒基不动产营销市场总经理赵晨明表示，首先是土地供应大幅减少，2008年2月土地放量大幅减少，环比2008年1月均出现了量价大幅减少的态势，尤其是普通住宅项目总数及成交面积均出现了大幅减少的现象。

　　另外是交易量大幅减少，截止到今年2月，商品房住宅交易量下滑趋势较大。第三少是取证(预售许可证)项目、开盘项目大幅减少，2008年2月，取证项目仅14个，无论是同比还是环比供应个数、供应面积都出现了非常明显的下降，开盘情况更加糟糕，仅开了6个项目。

　　而“两多”现象也是目前房地产市场的显著特征。首先是住宅项目土地成交楼面价在增多。根据今年2月份住宅用地项目的土地成交楼面均价计算来看，已经远远高于1月份，增长了8成多，达到了7260元／平方米，同比增长近2倍，增幅惊人。“土地成交价的大幅增长说明开发商对项目销售价格的心理预期也在增长，使得高地价助推高房价成为了不争的事实。”杨少锋表示。

　　另外就是预售均价及开盘均价在增多，目前京城楼市的预售均价同比上涨40.9%、环比上涨了24.6%，公寓及别墅项目开盘均价环比也分别上涨了27.5%和115.8%，分析这种现象可以发现，在取证及开盘项目大幅减少的同时，预售均价及开盘均价仍然呈较大的涨幅。这其中固然有入市项目自身物业类型及项目品质较高的原因，但是更多的原因还是和开发商的销售策略有关，为了应对销售萎靡的现状，开发商不得不采取“保价减量”的销售策略，相对减少供应量以求保持高房价，坚持等待楼市的复苏。

　　虽然目前的商品房交易量在不断下跌，楼市观望情绪强烈；但仍有一些开发商对未来京城楼市的走势表现得相对乐观。3月7日，SOHO中国董事长潘石屹在接受北京媒体采访时表示，北京楼市的春天已经来了，房地产市场的观望现在就结束了。潘石屹认为，北京1、2月份成交量减少，主要的原因是银行按揭贷款政策影响了需求，天气冷也是其中一个原因。北京观望情绪从3月份开始已经走出来了，这种势头还会越来越好。

　　虽然春天已经真的来了，但楼市的春天是否真如潘石屹所言已经到来，还有待市场检验。

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　　 武汉房价真的降了？

　　-全国房价普降迷局初探之三-实习生 王松才

　　三月的武汉，春暖花开。武汉楼市在经历了去年的“寒冰期”和“拐点之争”后，新年伊始，武汉“光谷中心花园”高调宣布每平方米降价2800元，降幅高达三成，这对于在全国范围内房价并不算很高的内陆城市武汉来说，无疑是一颗“重磅炸弹”。房价再次触动人们敏感的神经，成为讨论的热点。

　　新盘打折促销成风

　　“住宅原价每平方米8800元起，现在每平方米6000元起，从第二层起，加一层加40元。”2008年3月7日，位于武汉市中心地段鲁巷广场的光谷中心花园的售楼人员告诉中国经济时报记者，从上周起，光谷中心花园开始了力度很大的打折促销活动。

　　这位售楼人员介绍说，现在他们这里的住宅只剩下七、八套，而且都是大户型，购房者要买房必须要一次性付清房款，不能按揭贷款。从下个月起，光谷中心花园就要恢复原价，他还劝说记者想买实惠的房子就要抓紧时间。

　　据记者了解，此次东盛地产公司开发的光谷中心花园降价幅度高达30%-45%，1套住房“最少降价38万元”，降价的是光谷中心花园二期项目，有128套住宅楼及1栋写字楼和商铺。

　　此次降价房源的户型面积为150平方米-190平方米的大户型，目前均价为6500元／平方米，另外还有55平方米-300平方米写字楼在售，均价7500元／平方米，商铺面积从40平方米-500平方米不等，售价为16000元／平方米-25000元／平方米，该项目预计今年年底之前可以交房入住。

　　对于东盛地产的这次降价行为，在搜房网近日进行的网络调查中，有57%的人认为是“假降价，是开发商的一个噱头，是一个偶然现象，不具有代表性。”只有16%的人认为是“真降价，是武汉楼市开始普降的一个标志性现象。”

　　“只要交一万元，您就可以购得全屋精装修住房，和万科的品质是一样的，这样的话，光装修就可以省五、六万元。”3月7日，位于武汉市洪山区珞狮南路的楼盘“金地?格林小城”的售楼小姐对中国经济时报记者说，虽然“金地?格林小城”的价格并没有下调，但这个活动也可以让购房者得到不少实惠。

　　房地产巨头万科在武汉推出的优惠活动，虽然有很多附加条件但也颇为诱人，例如，“万科朗苑”目前联合万科在武汉的其他项目共同推出300余套90平方米左右低总价、高实用率的2房、3房产品，装修交付。购买相关产品的青年置业者，在签约后10个工作日内可获赠2万元“青年置业资助金”(含税)。

　　武汉万科还宣称其特意关注刚刚或即将步入二人世界的新婚青年，凡在2007年1月1日-2008年12月31日领取《结婚证》的青年夫妇，可在办理签约手续的同时凭《结婚证》获取价值6666元的“新婚礼券”。

　　除了上述几家楼盘，武汉楼市还有数家楼盘也加入了降价或变相降价的行列中，诸如赠送物业费、赠送1万元大礼包等优惠活动似乎一夜之间，遍地开花。

　　对于武汉市场上新盘的降价行为，21世纪不动产武汉区域总经理涂瑞林认为，这只是开发商个人发展战略不同而产生的不同结果，并不意味着所有的开发商都会降价促销。

　　武汉市房地产信息网公布的数据显示，2月份武汉主城区在售楼盘436个，成交均价为5742.15元／平方米，比上月上涨25.32元／平方米，涨幅为0.44%；月销售总套数为1428套，比上月减少2089套，降幅为59.4%。

　　2月份武汉楼市成交量明显减少，商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，春节期间，武汉市商品住宅价格达到最高点，为5841.74元／平方米，而以后的两周都出现了较大幅度的回落。

　　二手房市场量价齐跌

　　“按说3月份应该是回暖期，但是从目前的情况来看，武汉楼市二手房成交量还是萎缩的，交易量大幅下滑，我们的生意依然很清淡，前景不容乐观。”3月7日，武汉百居易房产经纪公司的经纪人黄炼告诉中国经济时报记者，近期武汉二手房市场和2月份一样，继续1月份交易冷清的态势，价格、成交量双双下跌，整体市场持续低迷，购房者观望气息依然浓厚。

　　武汉知名房地产门户网站亿房网研究中心数据表明，2月份武汉二手住宅平均价格为4196.48元／平方米，与上月相比，下跌了54.75元／平方米，环比跌幅为1.29%；2月份武汉市二手住宅共成交了1346套，与今年1月份相比减少了489套，跌幅为26.65%。

　　“近期全国各地楼市的降价，对武汉楼市也产生了影响；另外近段时间新盘上市很少，挂单量也在减少，市场整体供应量的减少，导致二手房成交量缩减。”3月7日，亿房网市场研究中心数据分析师章亮在接受中国经济时报记者采访时说道。

　　章亮认为，武汉楼市出现的打折促销活动，会使购房者产生一种“新房降价，二手房也一定会降”的想法，使得购房者持币观望的心态更加浓重，这样也会导致二手房交易量的下滑。

　　但是，涂瑞林却认为：“价格松动是事实，一手房的价格也确实有所回调；但量的下跌是因为年后市场刚刚开始，现在还不能说明市场出现了问题。”3月7日，涂瑞林在接受中国经济时报记者采访时谈到，目前武汉市场住房需求还是很大，但观望气息比较浓。

　　房价真的会跌吗？

　　“我的房子是在去年房价上涨期买的，虽然现在我们这里的房子还没有降价，但是我担心过两年我的房子会不会缩水。”家住武汉开发区的市民李先生近日对中国经济时报记者表示，他的一些有购房计划的同事最近都没有出手，因为现在局势还不是很明朗，加上目前市场上的打折促销活动，使得他们都选择了观望。

　　“由于目前上市的新盘很少，又属于交易淡季，现在市场上打折降价的房子都是尾盘或不是很好的房子，开发商为了尽快回笼资金，避免资金链断裂，会想尽办法处理尾盘，所以对于目前市场上出现的降价活动，这就很容易解释了。”章亮对记者说。

　　“由于4、5月份才是新盘上市的集中期，近两三个月房价可能会继续走跌，但5月份以后可能还会上升，2008年武汉房价整体走势应该是上扬的。”章亮说，他之所以这么认为，是根据土地情况作出这样的判断，开发商2008年开发的楼盘一般都是2007年拿的地，由于当时拿地的成本比较高，那么今年上市的房子价格就不可能太低。

　　章亮告诉记者，根据他们掌握的数据还有对武汉市民消费承受能力的判断，武汉房子均价涨到每平方米8000元才可能会出现真正的拐点。

　　在搜房网进行的“您认为武汉房价真的降了吗？”的网络调查中，截至2008年3月8日上午9点的统计数据显示，有54%的人认为“不是，降价只是阶段性的现象，今后还会上涨。”

　　涂瑞林认为，由于春节刚过，3月份回暖期也刚刚开始，未来市场情况究竟会怎样，充满不确定因素，现在还不能妄下定论。