万科年报谨慎释放再融资机遇

　　吴晓波

　　在日益从紧的货币政策下，万科（000002.SZ）再次显露出启动再融资计划的想法。这是万科在今日发布的2007年度业绩公告里表露出来的。

　　公告显示，公司去年实现销售面积613.7万平方米，销售金额523.6亿元，同比分别增长90.1％和146.6％。

销售金额的全国市场份额从2006年的1.25％上升到2007年的2.07％。

　　这列数字距离万科提出在2014年达到销售金额1000亿元，占全国住宅市场份额3％左右的目标，分别还有47.6％和44％左右的增长空间。

　　万科在过去3年保持了复合销售收入97％以上的增长率，过去20年的销售收入复合增长率超过35％。即使只保持过去20年中的平均增长率，万科很可能在2009年达到千亿元目标，比预定时间提早5年。同时，万科年报还显示，该公司在2007年销售4.8万套住宅，超越美国帕尔迪公司2007年销售的3.4万套，成为全球销售住宅物业最多的公司。

　　2007年，万科结算面积393.7万平方米，结算收入351.8亿元，同比分别增长35.9％和99.1％。共实现营业收入355.27亿元，上市公司股东溢利48.44亿元，同比增长111％。尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。全面摊薄净资产收益率为16.55％。这一收益率比2006年末的14.88％有所提高。

　　万科截至2007年末总资产突破1000亿元，同比增加106％，成为内地上市房企（包括香港市场）中首个总资产突破1000亿元的公司。

　　此前，2007年万科和建设银行签署了200亿元授信额度的合作协议，并通过公开增发融资近100亿元。目前万科还有发行59亿元公司债的计划尚未实施。

　　万科在公告里提到，目前，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，尝试与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。

　　显然，如果万科此次融资计划顺利实施，必将为其进一步发展带来充沛的资金支持。

　　截至去年末，万科共持有货币资金总额170.5亿元，2007年公司新增土地储备1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。截至年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。

　　报表显示，去年三季度，万科的经济现金流缺口为59.09亿元，相当于-0.86元/股，资产负债比约为69％。而在去年三季度实现了百亿增发后，截至2007年末万科的净负债率为22.9％，低于行业普遍水平，显示公司偿债能力强，资金压力较低。

　　东方证券及国泰君安等预测万科2008年每股收益为1.15～1.3元之间，每股盈利还将保持50％左右的增长。

　　

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