聂梅生：保障性住房是要“既补砖头又补人头”

　　2008年3月20日，2008年中国经济研究中心“两会”解读会暨第五届“中国经济展望论坛”圆桌讨论会在北京大学中国经济研究中心万众楼二楼举行。搜狐财经频道对此次讨论会进行了现场图文直播，以下为嘉宾的精彩观点：

　　中华全国工商业联合会房地产商会会长 聂梅生：我就住房和房地产这样一个比较敏感的话题谈一点我的看法，纯属个人意见。

　　住房问题这一次在两会当中几乎每天都有报道，最后也有很多的重量级的领导出来说这个事。我觉得这一次两会解决了一个我们长期关注的问题，就是住房问题的两个板块:政府去管保障性住房，商品房交给市场。这不是挺清楚的一件事情嘛，但确实是现在这么做来之不易，中间经过很多次反复，98年提出来房改，保障性住房或者福利性住房，到底交给市场还是由政府来承担？始终是模糊不清的。

        保障性住房现在是怎么做呢？从供应最低收入人群的廉租房开始最先抓，这一次在“两会”当中提出来，增加了廉租房的投入，比去年增加了十几个亿，逐渐的解决低收入人群的住房问题。中低收入住房怎么办？就是说夹心层怎么办？中低收入这一块逐步从经济适用房解决，这个期间有很多的呼声，我觉得现在恐怕还应遵循这样一条路线即从最低收入到低收入再到夹心层去解决，当然高收入那一定是用商品房来解决。

 
　　原来我一直就说保障性住房不能够光补砖头，这一次我觉得关于补砖头还是补人头，还是又补砖头又补人头这一次有了结果，两边都要补。比如说我们对项目的一些补贴，减少土地出让金，由政府出资来盖廉租房我们叫补砖头，但是现在关于减税的问题，关于补租金的问题就补到人头了，我觉得也是一个比较大的政策性的变化。原来我说房地产从来都是加税，好像宏观调控就是加税，其实应该也用减税制度，税制的激励，现在对经济适用房采取减税，这个是非常有用的， 最后一个就是金融工具的问题，应该采用金融工具来解决廉租房、经济适用房，资金从单一来源到多渠道，当然这个是有争论的，中国现在这个体系需不需要用金融工具？现在也在讨论。但是不管怎么说，关于房地产的保障性住房这一块的体制就发生了很大的变化。

 
　　但是实际上这个问题也有一些悖论，很有意思，前两天有一个会上我碰到刘永好，他也是人大代表，他就跟我说，咱们写一文章，我说写什么？写一篇养猪和房价的关系。我一听，我说行啊，挺好，这个道理挺不错，结果我看第二天他就在两会上面说出猪肉这个问题的悖论，他并不认为猪肉涨价是什么养猪少了，他确实有发言权，他本来就从养猪开始发起来的，现在房地产和金融都搞，我说你说说，他说养猪原来很多都是一家一户，在四川养猪很多，猪不完全是由猪厂出来的，更多是农户在养，现在养猪的人都打工了，而且将来会有更多的人，更多的养猪的人到城里面做农民工，他就从养猪到吃猪肉，而且不是他一个人吃猪肉，可能三个人一块儿吃，他，他的妻子，还有他的小孩，当然猪肉就得涨价，供需关系发生了很大的变化，本来他们是养猪的，现在他们吃猪肉的了。其实房价也是这个问题，一样的，你现在一方面说城市化进程解决农村二元化经济，说必须得解决劳动力进城，进城以后主要还在建筑，包工队比较多，农村的劳动力减少，城市的劳动力增加，这个住房需求就会增加，农民工的住房算在保障性的住房里面去，这个我也同意，将来还有2亿的农民还要进城，但是农村的，中国的住房自有率已经是在世界最高的，我们达到了83%，美国只有70%，德国只有40%，其他很多国家都在租房，中国现在自有率很高，农民都有房，都有它的宅基地，但是他进城以后，也可能是一家三口都进城了，但是农村的土地并没有因为两亿人口进城而带进来，所以没有释放出来，这就牵扯到很多体制性的问题，所以房地产背后土地制度是一个很大的问题。

    去年中国新闻周刊整个一期说到第三次土地革命，这一次两会我们商会也提出了一个非常重要的议案给两会，关于农村的非农土地制度改革问题。二元化的根本问题还是土地问题，我们中国共产党打土豪分田地第一次是实现了，农民分到了土地，第二次人民公社又给收回了，现在我们再讲，物权法城里的居民要有财产权的，农民的土地还是没有解决，这个问题有待今后解决。

 
　　说一下商品房，房地产这个板块从来都是和宏观经济，和金融是密切相关的，这就是为什么我们中国把它放到了产业类，尤其说它是支柱产业，而国外放到金融类，这是有它的道理，那么房地产现在存在着几个，我们叫怪圈，去年7月份我提出来中国房地产怪圈问题，今年实际上不可能再重复07年的故事，土地招牌挂市场是一个体制性的问题，而且土地出让金拿到的这部分根本没有进入中国的税收总盘子，去年就把土地作为资产和股市互动了，去年上市公司特别多，尤其房地产这一块，市盈率高得不得了，大力的推动了资产增值，所以去年出现了很多很多的地王，导致面粉比面包贵，地价比房价贵，去年只要是搞房地产的，没有什么不赚钱的，尤其是二三季度以后，尤其个别重点城市，房价飙升，这个故事今年肯定不会再重演了，政府从很多方面给你堵死了，但堵死以后问题并没有解决，去年留下的这些问题影响到今年，而且影响还更加深远。所谓从去年年底开始的拐点论也是从这儿开始的。

    我一开始就反对这个观点，为什么这么说？就是因为去年很多上市公司，大的上市公司都成了地王了，它拿土地作为资产装到股市里面融资，融资以后再增发，然后股价飞涨，再回来买地，就这么一个故事。因为到第四季度以后出现了明显的交易量下降，在这种情况下，你去年的高价地今年能卖成高价房吗？显然是不可能的，那么如果按照国家出的非常严格的政策， 07年买的高价地，08年不开建，两年政府就给你收回，他能不着急吗？所以这种战略式的拐点调整需要宏观面的支持，一定要在宏观的，整个中国楼市里面去说它自己的拐点，否则说不通，股民也不饶。去年拿地的这些企业，今年出现一个现金流的紧张，在这种情况下，去年遗留下来的问题怎么解决？而且今年又出了一堆新的问题。

    我们就分析了一下，去年我们做了一个比较详细的关于楼市的分析，控制CPI现在在我们的国家放在第一位的位置，CPI和房价到底是个什么关系？我们做了一条曲线，从2000年一直到2007年，整个CPI的变化和楼价的变化这两条曲线，他们两个完完全全正相关，CPI越高，楼价越高，怎么回事？就是由于从2004年以后，我们国家不断的出现了负利率问题，我们一方面说经济高增长低通胀，但结果是我们在存款的问题上逐渐的出现负利率，一出现负利率的情况下大家就不存钱，不存钱钱就出来了，没有地方投，要么股市和楼市，而他们又是互动的，他要买房他先去炒股，炒了股赚了钱就买房，回来一看房价也涨起来了，所以他们多是互动的，负利率是推动了楼价的上升.通货膨胀率越高房价越高，有可能是这么一种情况，今年1月份2月份国家统计局出来的数据，全国的楼价不仅没有降，而且持续了12月份的数据，都是上升10点几%，2月份的数据也是10点几%，虽然涨幅趋缓，但全国的平均房价都是上升10点几%。今年股市在特别低迷的3月份，楼价开始波动，就是因为股市太低迷了，钱没地方投，存到银行又是负利率。但是如果CPI下降的话，夹心层这一块他就高兴，因为他对CPI比较敏感，他们保证生活质量这一块用的钱少了，但是对住房刚性的需求存在。

    升息以后确实成本上升，如果你存贷都升的话，主要是靠抵押贷款的影响比较大，他压缩了需求市场，但是对开发商影响不大，因为升息以后财务成本上升了，会转移到房价里面去，会促使房价上升，所以升息在开发这个层面上是促使房价上升，但是如果压缩了需求以后，房价又会怎么样？如果需求方丧失信心，房价就会下降。所以这个事情就是难办，现在降息不可能，会使流动性增加，所以又是一个两难的事情。最后升降汇率的事情，有一点我要提醒大家，现在有人主张人民币应该升值，升得越多越好，其实人民币升值这个事我觉得已经晚了，怎么叫晚了？比如受次贷危机影响很大的几个投行机构，他们早就进入了中国的房地产市场，不是升值、升息的时候进的，在升值、升息以前就进了，他们早就做人民币了，从烂尾楼那一轮就开始收购不良资产，他现在手里赚的全部都是人民币，赚的不是美元，这些大的机构在美国受到次贷的影响，包括摩根、花旗银行这些，在中国赚的是人民币，早就赚足了人民币，而中国现在始终不放开直接融资，又不放开基金，对房地产始终是不放开直接融资，只好让外资机构去替要境外上市的房地产公司做IPO，赚一大把人民币，现在他当然希望你升值，越升值他越赚钱。所以人民币升值这个事情在房地产这个领域里面已经晚了，他们现在都做人民币，不需要美元进来。当然现在美国的利率又下降，中国的利率又上升，你再升值，他又套汇又套利，而且房地产还在涨价，三把赚，就是这么一个道理，所以现在怎么调房地产这一块都别别扭扭，都不对劲，今年仍然会出现一些新的怪圈。

 
　　从宏观层面来讲,当然我们希望美国的汇率下降能够慢一点，美国的美元贬值慢一点，美国的经济衰退慢一点，温总理都讲了，当然是希望这样，但是中国房地产到底怎么做，我同意很多人的说法，在房地产商品房市场上原来出台的很多政策都是适得其反的，基本上作用不太对，因为你老在加税，越加税越往下面传递，房价越高，并不是很成功，而在福利，住房保障这一块应该是成功的。

    现在应该怎么办？我倒觉得应该是找到新的增长点，在房地产这一块找到新的增长点，中国经济发展还得靠中国自己解决，美国能听你的吗？说不定他这里面还有好多其它的利益冲动，永远找一个假想敌，然后使他消纳美国的困难，当年曾经找过日本，打过伊拉克，其实都是为了解决美国的经济问题，下一个会不会瞄准中国呢？我觉得他不会放过中国，没有那么善良，所以中国的问题我是觉得，我也在美国呆过多年，总而言之，中国的问题要靠中国解决，要靠内需来解决问题。

    房地产这个问题不能大起大落，不要把中国房地产搞成资产泡沫，这肯定是不行的，但是也不能把它弄得特别的低，因为它已经占到GDP大于10%了，中国的房地产，而且在个人的资产当中， 83%的都有房产了，说保护财产性的收入，却把大家的房子都贬值了，这个社会更不稳定了。而且在GDP的增长10%当中，房地产拉动了多少？拉动2.5%左右，所以我觉得它是一发动全身的产业，不能大起大落，要启动新的内需增长点，我刚到美国去开了一个全球的IHA的年会，各国住协的会长都去了，我挺有感受的，美国现在次贷这么糟糕，经济这么糟糕，中国报的都是负面的，美国他们在干什么？没有怨天尤人，启动新的增长点，他启动了一个50岁以上的这一块房地产市场，次贷这一块是50岁以下的年轻人，买不起房的人，造成了次贷传染到很多的银行和政府，所以它启动新的市场，认为它是良性的，跟次贷没有关系。所以我同意刚才专家们讲的，要从内需来解决，要靠我们自己来解决，把中国的财富锁在中国，中国的财富不能够流失到国外去。
　　(根据录音整理，未经本人审阅)