□国信证券 方焱 陈林
理性回调后的房地产市场将迎来更加广阔的前景，
万科（000002）行业领跑的优势将不断扩大。预计公司08、09年EPS分别为1.35元和 2.20元，维持“推荐”的投资评级。
07年公司实现净利润增长111%，每股收益0.705元，符合预期。期间公司开发、销售规模迅速扩张，市场份额显著提高。公司2007年完成新开工面积776.7万平米，竣工面积445.3万平米，分别同比增长55.2%和36.0%；实现销售面积613.7万平米，销售金额523.6亿元，分别同比增长90.1%和146.6%。公司销售占全国住宅市场的份额达到2.07%，比06年增加0.82个百分点，进一步确立了市场领先优势。
销售毛利率和利润率稳步提升。公司2007年全年结算面积393.7万平米，结算收入351.8亿元，同比分别增长35.9%、99.1%，充分体现了房价上涨对公司利润的巨大推动。07年结算均价为8936元/平米，比06年增长了46.45%。公司销售毛利率上升4.75个百分点至42%，主营业务利润率上升2.93个百分点至30.38%，净利润率上升1.62个百分点至13.64%。
随着业务规模迅速扩大，07年底公司总资产达到了1000亿元，比06年扩张了100.5%,净资产接近300亿。公司继续贯彻“现金为王”的策略，在增发融资及预收款增加的影响下，年末公司拥有货币资金170亿元、预收账款216亿元，为未来的项目开发和业绩增长提供了坚实的保障。07年末公司资产负债率为 66%，处于正常水平；三项费用占收入比为9%，与上年基本持平。
项目资源储备适度，强大的行业整合能力将继续体现。07年公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。新增土地储备中，41%是通过收购公司或合作方式取得的，体现了公司强大的行业整合能力。截至07年末，公司拥有土地储备建筑面积约2163万平方米，按万科权益计算为1821万平方米，08年以来又新增权益面积55万平方米。此外，公司还有22个项目（合权益面积585万平方米）正在办理转让手续，未列入统计。上述土地储备涉及项目共132个，08年公司计划开工、竣工面积分别约848万平方米和689万平方米，分别比07年增长9%和55%。
07年4季度以来，房地产市场出现了急速上涨和政策调控后的理性回调，市场成交量急剧萎缩，价格停滞。在不利情况下，公司部分项目主动采取促销手段，加快尾盘的销售、实现资金回笼，保证了销售的持续增长。
关键数字：该股最新收盘价为24.42元。近期共有27家机构对该股作出评级，其中17家“买入”，8家“增持”，2家“中性”。
图表数据来源：Wind资讯
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