□本报实习记者 万晶
经历了一年近乎疯狂般的上涨，深圳楼市已是高处不胜寒。一边是对着天价的商品房望洋兴叹，一边寄望于能够享受到优惠的保障性住房，在市民望穿秋水般的期待下，深圳的限价房项目开始试水。
然而，限价房的推进并非一帆风顺，其定价，对购买人的资格限制以及其他尚不清晰完善的政策，使得这个旨在解决中低收入家庭住房问题的民心项目遭遇到种种质疑。
限价房变成托市房？
深圳市首次推出的两块限价房用地分别选在了宝安区的龙华和龙岗区宝荷路南侧，这两块用地位于房价较高、涨幅较大的龙华和龙岗中心城区。这两块土地上开发出的商品房户型将被限制在90平方米以内，最高售价分别限定在9840元/平方米和8400元/平方米。
这两处限价房项目是按照“双限、双竞”政策指导，即“土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”指导下试水的。
深圳市国土部门介绍，选定的这两处限价房用地，在出让时限定单套住房建筑面积不超过90平方米；销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80%；购买对象为户籍人口和在本市居住一定年限以上的非户籍人口；限三年开发完成、取得产权证5年内不得出售、每户限购一套等。
这种限定地价和房价的限价房在某种程度上体现了政府让利于民，稳住房价的良苦用心，是继“捆绑政策性住房”之后深圳在土地出让中的又一次大胆尝试。
然而，却有市民开始反映，限价房房价并不低，甚至高于同区域同规格的商品房，而且这些限价房的容积率大多较高，建设的标准要低于商品房，可见从性价比的角度看，限价房并不实惠。
记者看到，龙岗区限价房用地旁边的金众蓝钻风景社区，位于龙岗镇深汕公路与宝龙大道交汇处，是精装修的商住楼小户型，由8栋9-11层的小高层组成，目前的均价是每平方米7800元，最低售价是每平方米6800元。
同样相隔不远的
万科金域东郡一期位于龙岗区中心公园附近，属毛坯房类型的高档住宅，共有4栋7座高层住宅，户型在63平方米至109平方米之间。目前的均价是每平方米7500元，最低售价为每平方米6400元。两个楼盘的价格均低于目前限价房用地的8400元/平方米的价格。
不仅如此，在宝安龙华民治大道附近，3月15日新开盘的幸福枫景推出了7800元/平方米的特价房，其它多数户型也都在9000元/平方米左右。这大大低于宝安区限价房9840元/平方米的价位。
本来是为解决中低收入家庭住房问题的限价房，如今设定9840元/平方米和8400元/平方米的价格上限，不禁让市民产生种种猜测，岂不是在暗示这个价格即是该区域商品房价格的底线，甚至被疑为一种托市行为。
深圳市世华地产研究总监肖小平告诉记者，由于去年上半年深圳房价较为疯狂，限价房以商品房为标的进行折算定价，在去年看来是很有吸引力的。但经过近几个月房价的下跌，现在看来这个定价就不合适了。她认为，限价房的合理定价，应该到销售前根据市场情况来决定。
深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕对限价房的定价提出了另一种担忧，限价房价格不能随行就市，不能灵活降价，在深圳房价回落的前提下，已经体现不出优惠了。他建议，限价房的价格应当适应市场变化，随行就市。
门槛太高受惠者寥寥
对购买者的资格条件，深圳市做了如下规定，购买限价商品房的居民必须是实际无任何房产和住房建设用地，且符合下列条件之一：夫妻双方均为深圳市户籍；或夫妻一方为深圳市户籍，另一方在本市累计缴纳社会养老保险达到8年；或双方均为非深圳市户籍，在本市累计缴纳社会养老保险达到16年；或单身人士（含单亲家庭）或夫妻一方年满35周岁，本人必须为深圳市户籍或在本市累计缴纳社会养老保险达到10年。还有一点，售出的限价商品房在取得房屋权属证书之日起5年内不得出售。
业内人士认为，限价房对于非深圳户籍购买者提出的限制不尽合理，要在深圳购满16年社保，16年的参保意味着该市民在深圳的正规单位工作了16年，满足这个条件又没有房的人恐怕寥寥无几。 以一个22岁来到深圳的大学毕业生为例，符合标准购买限价房时已经38岁。这部分人群没有购买住房的人士很少。真正对限价房需求欲望强烈的是30岁以内来深圳打拼几年的年轻人。
对于限价房设定的资格限制，市民们表示失望，拥有深圳户籍的李先生告诉记者，担心深圳现在购买限价房的资质审核不太透明，没准又成了有关系的人的一场大餐。建议政府少建这些有产权的房子，多建点只租不售的廉租房。而非深户籍的杨小姐则认为，这种限价房似乎离她很远，不需要考虑。
无独有偶，同样大力推进限价房建设的北京，也将限价房购买条件确定为“具有本市常住户口”、“中低收入家庭优先”，已取得经济适用住房购买资格的家庭如放弃购买资格，可以申请购买“中低价位、中小套型普通限价商品房”等。
高海燕认为，限价房设定一定的门槛是可以理解的，但一定要设置合适的门槛，使其能够卖给最需要的人。特别要警惕的是不要成为只针对特殊利益团体如公务员的优惠政策。另有分析人士称，即使限价房设置了户籍“门槛”，低收入人群也不一定买得起。“客观地说，年收入低于10万的中低收入家庭，靠工资的话，根本买不起限价房，即便勉强购买，每月的月供也会超过其家庭收入的30%，成为‘房奴’。”
开发商冷对限价房
今年初，深圳首次推出两宗限价房用地拍卖，到场的地产开发商屈指可数。招标开始后不到5分钟时间，主持人即宣布一宗土地由深圳长城投资控股股份有限公司竞得，一宗流标。
位于龙岗的限价每平方米8400元的地块因申请参与投标者不足2人被终止出让。成功出让的是位于龙华的限价为每平方米9840元的地块，参与竞投者只有深圳长城投资控股股份有限公司和广东龙光集团房地产有限公司两家，前者以2.388亿元的价格竞得，以此成交价计算，楼面地价达到每平米约4501元，地面地价达到每平米约8102元。
深圳本地一家开发商给记者算了一笔账，以4501元的楼面地价计算，加上每平米近3000元的其他开发成本，开发商的总成本接近每平米8000元，与每平米9840元的限售价格相比，利润空间不足20％。
在分析龙岗的限价地流拍原因时，世华地产研究总监肖小平表示，或许是因为拍地期间整个市场低迷，加之限价房的种种限制规定，开发商对未来市场走势判断不明朗，不敢轻易参与竞拍。倘若市场欣欣向荣，需求旺盛，有较大的利润空间，开发商会踊跃参与的。另有分析人士指出，目前关于限价房的管理、销售政策还尚未最终确定，限价房的开发模式尚在摸索之中，风险不可避免地存在，开发商持观望态度可以理解。
同样的情形在国内其他地区也多次上演，广州市集中出让3宗限价房用地，天津市首批限价房用地公开出让，开发商们同样表现冷淡。在广州市开发区NP-F3-6限价地开标现场，只有广州开发区工业发展集团有限公司、广州辉宇房地产有限公司、广州宏康房地产有限公司3家开发商竞争，最后，宏康房地产仅以楼面地价1238元/平方米竞得。在天津新家园限价房地块出让时，交易大厅内只有一家单位参与竞拍。
“限价地遭受冷遇，主要是开发商可获利润不如一般商品房，在可以选择高利润商品房项目的情况下，开发商自然就会抛弃限价房。”深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕分析。
限价房不同于一般商品房和经济适用房，其实质是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。要想让限价房政策执行不变味，需要制定一个有章可循的机制，合理的定价不仅要参考商品房价格，也要参照目标购买群体的收入水平，突出限价房的住房保障性质。同时，制定出更合理的资格限制，让更多真正需要限价房的民众享受到限价房的优惠。
3月15日，在深圳宝安龙华开盘的幸福枫景起售价为7800元/平方米，大大低于附近限价房的价格。万晶 摄
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