空港股份：资产增值提升盈利空间

　　■ 本刊记者 翟超

　　在奥运概念股中，空港股份并不显眼。然而，自去年10月大盘进入调整期以来，在上证指数跌幅高达40%的情况下，空港股份股价却在13元~18元区间内宽幅震荡。小股本、轻资产、地理位置优越、经营业绩稳定，是空港股份的突出特点。

良好的发展前景和较大的增值空间是空港股份吸引投资者的重要原因。

　　经营业绩稳步增长

　　空港股份属于工业地产运营商，主要从事北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的开发经营，主营业务包括一级土地出让、工业物业出售、标准厂房出租、建筑施工、物业管理等。从主营业务来看，公司土地开发业务一直保持较高的毛利率水平，2007年为47.88%，同比增长了2.06个百分点；建筑施工业务由于其产品主要是工业园区内的市政建筑,毛利率也要高于行业平均水平。房屋出租和物业管理业务稳中有升，随着出租率提高，公司房屋出租业务2007年首次突破3000万元大关，物业管理业务收入每年则稳定在700万元左右。

　　2008年，空港股份仍将保持较快的发展速度。首先，紧邻空港工业区的新国展建成及首都国际机场扩建完成，将对公司的土地出让、工业物业出售、标厂出租等业务产生积极影响；其次，公司重点开发项目空港企业园项目销售前景乐观，将成为推动公司业绩增长的主要因素；再次，公司积极介入仓储物流业务，空港地区得天独厚的物流条件将推动该业务成为公司新的利润增长点。另外，两税合并后，公司适用所得税率由33%降为25%，也将为公司业绩增长提供动力。

　　定向增发提振股价

　　2007年11月17日，空港股份发布公告，股东大会同意公司向不超过10家特定对象（包括控股股东）定向增发1800万?2800万A股，发行价不低于14.42元/股，募集资金收购控股股东多功能工业厂房项目、建设北京空港创意产业中心项目。

　　此次增发对公司长远发展意义重大。首先，能够减轻公司财务压力。年报显示，2007年底，公司流动负债为7.28亿元（其中，短期借款3.83亿元，应付账款1.52亿元），而公司速动资产只有3.19亿元（其中货币资金仅有1.15亿元），公司短期面临较大的偿债压力。其次，投资项目盈利能力较强。两项目完成后，正常年份可分别实现税前利润2812万元和3678万元，投资收益率分别为15%和19.5%。

　　土地资产大幅升值

　　空港股份是典型的轻资产公司，在公司10.03亿元总资产中，流动资产为5.61亿元（其中，存货为1.99亿元）、非流动资产为4.42亿元（其中，投资性房地产为2.40亿元，在建工程为1.05亿元）。从中可以看出，公司主要资产为土地项目、在建房产项目和自有物业资产，在国民经济持续发展、城市化进程加快的背景下，上述资产出现了较大幅度的升值。

　　在土地开发方面，目前，公司合计约有650亩的一级工业土地将在未来几年出让,公司未来将考虑采取合作开发的形式在北京顺义区等地开展土地一级开发业务。在自有物业方面，公司在空港工业区A、B区及出口加工区现有标准工业厂房13万平米，公寓2.7万平米，合计出租物业15.7万平米。收购大股东多功能厂房项目后，公司出租物业将达到21.5万平米。而在工业地产开发方面，公司在建项目为科技大厦B座及空港企业园项目，其中空港企业园项目占地约为400亩，建筑面积41万平米左右。

　　目前，上述资产均出现大幅升值。以空港企业园项目为例，项目土地成本约为60万元/亩，目前写字楼售价为1.1万元每平米，商铺售价为2.5万元每平米(临街2.7万元)。自有物业方面，虽然没有直接证据显示资产增值情况，但年报显示，公司将账面价值为2.19亿元的投资性房地产抵押，该部分资产评估值为4.99亿元。

　　值得注意的是，公司将出租房屋和建筑物及相应土地使用权单列在投资性房地产科目核算，并采用成本计量模式。这使得公司自有物业增值情况并没有在账面体现，但随着资产不断增值，公司物业出租价格自然会不断上升，这将带来公司业绩的相应增长。■

　　•专家点评•

　　物流业地产增长可期

　　 辨却

　　空港股份建设的天竺出口加工区和天竺空港工业区已列入北京“十一五”规划的临空经济区，公司拥有这两个园区的特许土地开发权，主要从事与此相关的土地批发、房产开发、建筑施工业务。首都国际机场扩建完成后，货运能力由78万吨/年提高到180万吨/年，将使机场周边地区的物流市场份额大幅度提高，也将带动该地区房地产、交通、酒店等产业的迅速发展，成为公司各项业务发展的重要推动力量。

　　公司具备正宗的奥运概念，2007年年报又有10送2转6派0.3的良好分配方案，独特的业务性质、高增长的业绩预期，将推动该股抢权、填权，投资者可以重点关注。

　　

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