成交回暖地产开发商信心回升

???各地房地产市场一周回顾

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　　 上周各地房地产销售量均出现回升趋势，即使是调整最严重的深圳也在房价下调30%左右的价位上出现了成交量的回暖。目前市场参与者和政策制定者均未对后市达成一致预期，如果自住型需求不能在2季度爆发而导致成交持续低迷，开发商将迫于资金压力和闲置土地的清理压力而压价出货，地产股仍然不存在投资机会。但从各城市的成交来看，市场正朝着有利于增强开发商信心的方向发展。

　　 未来影响房地产市场的主要因素包括：个人按揭贷款的控制程度，开发商直接、间接融资的难易程度和保障性住房、限价房给市场带来的心理影响。其中，最重要的因素，即银行信贷恐怕年内很难放松。由于央行按照季度控制信贷额度且逐季递减，下半年资金面很难比上半年更宽裕。而同时，由于实体经济供应能力的放缓和劳动力市场的紧张，通货膨胀压力预计仍将维持。因此，总体上看，虽然自住型需求在逐步释放，但在资金面仍然紧张的情况下，很难出现量价齐升的局面。

　　 上海：价格稳定，开发商对后市有较乐观预期。3月10日至16日一周内，上海住宅日均成交523 套，与去年3月份成交持平。其中，普通住宅日均成交373套，过去两周分别环比上涨48%、27%。

　　 上海之春房展会于3月17日结束，成交金额约2亿元，较去年房展会下降约30%。由于市中心出让土地逐年减少，本次房展会所推出的楼盘以外环线以外楼盘为主，中、内环以内的楼盘极少。中心区域楼盘价格坚挺，远郊部分楼盘虽有打折促销，但幅度很小，不超过5%，更有开发商在展会期间将报价上调500元/平方。虽然成交额比去年下降，但总体来说，房展会上开发商所显露出的还是对后市比较乐观的预期。

　　 3月18日上海万科展开新品发布会，明确表示今年将推出14个项目，销售目标由去年的80亿增加至130亿，涨幅达60%。

　　 深圳：价格回落30%，带动销量上扬。无论在一手房市场还是二手房市场，深圳价格的回落带动了销售量的上扬。根据置业国际的数据，深圳在3月7日-3月13日一周内成交量大幅上扬，日均成交105套，日均成交面积为9571平方，相当于去年3月份日均成交水平的80%左右。

　　 同时，根据深圳房地产交易中心的数据，最近一周（3月15日-3月21日）一手房共成交922套，日均132套；二手房（3月17日-3月21日）日均成交164套，较月初（3月3日-3月7日）的二手房日均成交量高出30%。

　　 金地梅陇镇和万科第五园单周各成交193套和170套，合计相当于该周全市成交总量的50%。金地梅陇镇目前均价11000元/平方，较去年年中16000元/平方的均价下降约30%，万科第五园精装修均价11500元/平方，较去年毛坯房均价14800元/平方下降也超过20%。

　　 北京：供应大增而价格坚挺，需求逐步释放。3月15日-3月21日一周内，北京期房住宅网上签约量出现比较明显的回升，日均签约量218套，环比上涨61%，相当于去年3月日均签约量79%左右的水平。

　　 北京成交量的回升，一个可能的原因是3月份新项目供应量的大幅增加，增大了消费者的选择范围。3月的第一周，北京市场新增供应套数和供应面积分别环比上涨861%、633%。从价格来看，据北京媒体报道，多个住宅的均价出现小幅提价的情况。3月份以来北京市场新增供应项目31个（含办公楼），从可以统计到前期价格的楼盘看，其中仅有位于怀柔的丽湖嘉园比去年均价下调近10%，另外龙山新新小镇有2%的折扣，其余项目价格均维持高位。由于供应增加而价格坚挺、成交量放大，北京市场的需求在逐步释放。

　　 杭州：写字楼销售大增，住宅市场稳定。杭州3月10日-3月16日商品房日均成交81套，同比大幅上涨106%，但主要是由于写字楼成交面积大增造成。商品住宅市场仍然呈现逐步回暖的走势，成交金额环比上涨26%，但由于单价较高，成交面积略有下降。万科金色城品本周的热销带动了写字楼市场。该项目为LOFT式设计，销售均价22000元/平方，由于该楼盘位于市中心，开盘一周内销售率达到75%。

　　 南京：促销初见成效，江北楼盘计划本月底结束优惠。3月14日-3月20日一周内，南京日均成交147套，相当于去年三月日均成交套数63%的水平。由于成交量的回暖和打折促销初见成效，此前江北地区打折的楼盘（例如苏宁环球旗下的天润城等三个项目）将于本月底结束优惠活动。开发商摸着石头过河，试探市场的心态很明显。

　　
　　
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