专访潘石屹：地王将面临金融风险

　　作为中国房地产行业龙头企业，万科集团董事长王石的房企“拐点论”尚在激烈争议的风口浪尖，SOHO中国总裁潘石屹又在近段时间放言，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。

　　“百日剧变”观点一经抛出，立即引起空前反响，中国房地产行业要面对怎样的明天？房屋价格会不会在潘石屹所预测的“剧变”中下跌？有多少家房企将在这轮严寒中“死于非命”？

　　3月25日，潘石屹在参加新浪房产创新峰会时，接受《华夏时报》记者独家专访，详解其所发布的“百日剧变”。

　　形势突变导致“百日剧变”

　　《华夏时报》：你为何在这个当口提出房地产行业将面临“百日剧变”的观点？

　　潘石屹：在去年11月底，中央提出从紧的货币政策，但那时的提法还是比较笼统，而且当时国际形势尚不明朗，中国的货币政策还有操作弹性。

　　但到了今年，尤其是2月份以来，CPI同比增幅达8.7%，通货膨胀压力巨大。温家宝总理在答记者问的时候，表示政府今年第一件事情就是要控制CPI指数到4.8%左右，GDP增长控制在8%。而要控制通货膨胀，就要实行从紧的货币政策。

　　总理说完这番话的第二天，央行的准备金率就提高到了15.5%，这已经非常高了。此时，国内的形势已经明朗化，从紧的货币政策非常明朗。

　　再看看国际环境，在这两个月中，贝尔斯登事件、股市大跌等一些事件和现状，包括在海外上市的房地产公司股票大跌、房企发债、发股未果，今年想要上市的房企排队的就有40多家。

　　但以恒大地产为首，其IPO被搁置，这个当口，谁IPO都会出问题。这是一个标志性事件，国际资本市场与中国房地产之间的管道基本被堵死了。

　　《华夏时报》：你去年还在反驳王石的“拐点论”，现在又提出“百日剧变”，是否前后矛盾？

　　潘石屹：到现在，我的观点是有变化，这是因为形势天天有变化，随着形势变化，我也在不断地修正观点。

　　去年和王石谈拐点的时候我列出了数据反驳他，当时没想到美国的经济这么差，没想到贝尔斯登会出事，没想到次债危机没完没了，没想到CPI指数会涨到8.7%。

　　包括现在的观点，我说的也不一定对，房地产行业一年两万个亿，这样大的一个行业、大的市场，国内国际形势变化得太快了。

　　地王开发商将遭大调整

　　《华夏时报》：你认为在这场即将发生的巨变中，哪些房地产企业将面临最严峻的挑战？中国的中小房地产企业可能要被整合吗？

　　潘石屹：前年，尤其是去年，很多开发商不理智，买了很多地王，但是房地产行业离不开金融行业和资本市场的支持，这个支持如果断开或者变弱了，房地产行业就会面对非常大的调整。而最先被调整的，就是去年、前年极度扩张的那些地产企业，它们必将面临最大的问题。

　　有观点说我要兼并中小型企业，这是错误地曲解了我的观点。国内的一些中小房地产企业没有扩张，资金链也安排得很好，严冬到来，自然不会遇到问题。反而是前几年极度扩张的开发商最容易出问题。

　　《华夏时报》：你是认为真正要发生剧变的是去年产生的那些地王企业吗？

　　潘石屹：国内国外金融形势的紧张，导致房地产行业缺钱，这已经是不争的事实。但即便是地王企业，每一家情况都不一样。有苦处，只有自己知道。

　　买房可以抵制通货膨胀

　　《华夏时报》：你认为“百日剧变”中，房价会因此下降吗？

　　潘石屹：说到“百日剧变”，这是个笼统的概念，也许是2个月，也许是4个月，说到这个观点，人们最关心的是房价的问题，也就是剧变对房价的影响??是涨还是跌？但我们不能为了价格而看价格，价格背后是供求关系。

　　我们要看对需求是不是有影响，按揭贷款受到控制肯定对需求有影响；对供应是否有影响，有了地了没有钱建不了房子，供应也有影响；房价是涨是跌，要看在这场剧变中，需求和供应，哪个受到影响的力度更大，要看供求的状态是不是还能处在一种平衡的状态。

　　《华夏时报》：开发商在遭遇剧变时，会不会通过降价来回笼资金？

　　潘石屹：降价既是土地市场问题，也是房产市场的问题。从房产市场来看，今年1、2月份，因为一直在说拐点，加上天气冷，需求不旺，成交量都在跌，但从2月底开始、到3月份，销售量上升幅度很大，证明需求还是旺盛的。

　　在这种需求下，开发商会不会降价还要看通货膨胀能否控制得住，如果控制不住，我建议大家就要赶紧买房子，只有买了房子才能抵御通货膨胀，这是特别简单的道理。我认为应该买些值钱的东西，而房子才是最值钱最保值的。

　　将只在北京三环内发展

　　《华夏时报》：你认为房地产企业应该如何应对即将来临的挑战？

　　潘石屹：对于一些缺钱的企业来说，冬天来了，要么就是像青蛙一样找个洞钻下去，要么就像候鸟一样飞走。美国次债危机加上中国从紧的货币政策，这就是冬天到来的征兆，在此时就要采取策略，手上屯的地该转的就转出去，用手中的项目换钱保命。

　　《华夏时报》：在这场剧变中，SOHO中国会不会利用手中的150亿元进行一系列收购？

　　潘石屹：我们还是侧重于收购土地，而不是收购房地产公司。因为别的地产公司的管理风格和经营模式等各方面和我们不一样，整合比较难。

　　《华夏时报》：那你的150亿现金将用在哪里？前门项目吗？

　　潘石屹：在冬天到来之际，我们的150亿现金要过冬也并非很充裕，因此应该去做一些利润率高、回报率高、市场的基础比较好的项目。

　　去年11、12月和今年1月份，我们在全国的七八个城市，已经谈好了一些土地项目，进入2月份，一看冬天要来了，我们全撤回北京来了。

　　150亿现金和500个员工，按照我们的策略要把有限的资源用在点子上，点在哪儿？就在北京三环之内，前门项目也是其中之一。