维系高速增长A股上市房企需再筹资千亿元

　　静深

　　2007年对国内房地产上市公司而言是喜忧参半。截至目前，所有92家上市房地产开发企业中已有56家公布了年报。从现有年报的统计数据看，56家上市房企共实现主营业务收入1216.8亿元，净利润171.5亿元；同比增长接近59.87%和91.65%。

56家上市企业无一亏损，去年则有3家。加权平均每股收益达0.46元，去年同期是0.27元每股，房地产上市公司的盈利能力超过了A股市场的平均水平。56家上市企业毛利率从2006年的34％，提高到2007年的37.4％，同比增幅接近10％。2007年地产上市公司在高房价的支撑下，延续了2006年的高成长性。

　　预收账款、存货增长保障未来业绩增长

　　房地产行业普遍采取预售方式，而预售和正式竣工结算记入主营业务收入之间往往有短则1年长则数年时间的间隔，从预收账款的变动是判断房地产公司未来业绩走向的重要指标。而存货主要包括正在销售的“已完工开发产品”、正在施工的“在建开发产品”、只租不售的“出租开发产品”，和“拟开发土地”，既已拿到产权但尚未动工的土地储备，其中土地储备是大多数房企存货中最重要的部分，期末存货数字的变化，也是反映房企未来发展状况的重要指标。

　　2007年末，56家地产企业预收账款总额714亿元，较2006年末上升73.96%，我们可以预计2007年房地产公司业绩仍有望保持快速增长。从2007年末存货2521.8亿元，同比2006年末期的1519.6亿元上升65.94%，可以推测地产企业新增项目储备较多，企业对未来发展前景看好。

　　行业快速增长过快导致的潜在风险

　　56家地产公司平均经营性现金流量净额为－331.17亿元，继续体现为净流出，较2006年流出同比大增152.37％。投资活动产生的现金流量净额体现为净流出134亿元，同比大增151.26％，体现出地产商为了维持业绩高速增长，极力扩大项目储备。2007年筹资活动产生的现金流量净额，体现为净流入706亿元，同比增幅117.67％，无论是从绝对金额和增幅，均反映企业对资金的胃口达到了历史顶点。上述三组数据反映出2007年国内房企对资金链需求和依赖继续加大，需大举向外融资的现状。

　　2007年56家房企行业平均存货周转天数是1078天，与2006年1070天基本持平，意味着目前房企从拿地、开发到完成销售的正常平均周期需要3年。对比2006和2007年末存货金额，2007年新增加的1002亿元的期末库存，是在2007年楼市价格一路上涨、市场一片看好的情况下，靠着2007年706亿的筹资现金流入和171亿元净利润才能得到的增量，理论上却要到2010年才能完成销售，实现资金回笼。假设未来2年，房企发展增速减半为年均递增30％，那么今明两年，这56家房企还需要新增投入资金分别为1300亿元和1690亿元，房地产行业至少需要参照2007年的筹资规模达到接近100％的增速，方能实现这一目标。可是，在目前国家坚决实行的宏观调控和国际经济动荡的形势下，对于房地产行业这种资本密集行业来说，企业在新形势下的筹资要求已显得相当困难。因此，企业面临的资金压力和风险也将是巨大的。依靠前两年的高投入和市场繁荣所取得的2007年企业高速增长还能延续多久？

　　宏观调控背景下，房企融资遭遇的窘境

　　2007年四季度国家紧缩的货币和财政政策在宏观调控的背景下，以限价房、二套房贷限制措施等的实施，终于在年底扼住了2007年如烈马狂奔的房价。之后随着美国次级债贷款危机的爆发，严重引发了全球投资人对未来不确定性的担忧，内地证监会也提高了A股市场IPO和再融资的门槛，导致A股市场再融资陷入僵局，内地房企扎堆赴港排队上市。但年初昌盛中国、恒大地产IPO融资折戟再度使得内地房企境外融资变得异常困难。

　　国内房企的绝对龙头企业万科，虽然其经营作风一贯稳健，在2007年已经通过二级市场成功地再融资99亿元，但是在2007年报中再次提出了2008年的再融资愿望，充分体现了开发商对资金的渴求；万科2007年30元左右的增发价格，其股价在过去的半年，一路下探，最低到了20元，套住了所有参与增发配售的股东。在这样的市场环境下，上市房企要想通过二级市场再增发或配股融资的可能，在目前A股的市况下变得极其渺茫。因而万科再次明确了要坚定地加快房产开发周期。其实从另一角度也可以理解为，类似万科这样的企业，为应对和缓解可能到来的资金紧张，都必须要缩短开发周期，以尽早回收资金应对发展需要。