房地产证券投资机会已显现

　　翟宇

　　在全球房地产尤其是亚洲房地产市场基本面仍处于稳健的发展趋势下，目前投资房地产证券的机会已出现

　　致力于全球房地产证券投资的领盛投资管理（证券）公司（下称“领盛证券”）发表的最新一份月报显示，3月份，主要受惠于美国政府采取的进取行动以舒缓因金融系统困难带来的影响，在美国房地产投资信托基金（下称“REITs”）强劲表现的带动下，全球房地产股的表现胜过大市。

　　这一消息或许能给那些已经深陷股市下跌泥沼的投资者一些安慰。市场的表现似乎也在佐证领盛证券的观点。此前受美国股市大跌波及的香港股市，目前已经有企稳的迹象。一些于今年1月份受市场清淡影响而搁置的IPO，日前已陆续重启IPO的进程。

　　但领盛证券亚太区首席执行官邰翰德仍然提醒，亚太区的房地产公司恰似欧洲的情况，在3月表现失利，大致与其股票市场表现相符。“我们相信部分是基于2007年房地产股表现非常良好的反作用，再加上这些国家和地区的整体市场于今年下跌的幅度更大。”

　　据了解，香港地区在2007年全球房地产市场中表现最佳，升幅近20%。但今年初以来表现却差强人意，下跌9.1%，而香港的股票市场整体表现更差，年初至今已下跌19%。那些在香港上市的内地房地产企业，更是因为内地趋紧的宏观调控政策，股价受压严重，自去年底开始持续下跌，一些资质不好的企业，股价已腰斩一半以上，部分公司的股价则早已跌破发行价。

　　机会已现

　　恒大地产IPO受阻的阴影也使投资者对已在港上市的内地房地产企业的价值评估产生“怀疑”。在港上市的内地房产股龙头中国海外（0688.HK），在跌到12元时也没有投资者愿意买进。在股价持续受压，市盈率已至个位数的富力地产（2777.HK），同样无人敢碰。

　　领盛证券在本周却宣布，在全球房地产尤其是亚洲房地产市场基本面仍处于稳健的发展趋势下，目前投资房地产证券的机会已出现。邰翰德表示，在房地产公司未来两年内盈利仍能普遍维持在两位数增长的势头下，过去一段时间全球股票的下跌已导致全球房地产证券的现价较资产净值出现折让。

　　领盛证券亚太区高级证券分析师杨书健也坦承，目前个别内地住宅物业发展商的股价已开始展现投资价值。他透露，在公司的证券投资组合中，有85%左右投资于REITs，其余投资于房地产企业。但亚太区会有一些不同。“公司的资产包里一直有内地房地产企业的股票。”

　　据邰翰德介绍，美国的次贷危机仅限于住宅，但仍然会影响到商业物业，因为公司担忧贷款成本上升，以及全球经济放缓。但从现实表现看，虽然房地产股价持续下跌，但商业地产公司表现仍不错，全球地产公司及地产证券在去年仍有10%以上的两位数增长，“预计未来几年仍将有超过两位数的强劲增长”。但他也不得不承认，去年地产证券的换手率非常高。

　　亚洲将是“一片热土”

　　根据领盛证券的研究统计，目前全球已上市的地产总值不及全球机构投资者持有的优质物业的10%。而亚洲的证券化率尚不及2%。对领盛证券这样的机构投资者来说，这其中蕴含着巨大的潜力。

　　他们同时预测，2008年至2010年上海办公楼物业租金将累计有将近20%的增长，零售物业的租金增长也将超过10%。上海高力国际最新发布的报告亦显示，今年一季度上海办公楼市场的租金仍维持上涨态势，其中位于浦西市中心区域的一些热点楼盘，如恒隆广场和廖创兴金融中心，一季度的租金增长率高达5%。

　　上海高力国际研究与咨询部董事李庆贤表示，由于上海写字楼物业售价上升的速度较租金上涨速度快，因此会导致写字楼的投资收益率出现细微下降。领盛证券在研究报告中亦表示，对核心投资者而言，在全球办公楼物业市场，成熟市场的机会或许来自资本架构陷入困境的业主；而新兴市场的机会将集中于地产开发及保证回购交易。

　　实际上，国内一线城市越来越成熟的办公楼物业，在领盛证券这样的机构眼里，这些物业最终都是可以转化为REITs的“产品”，这样的话，这些物业最终都有可能进入他们的证券资产包。

　　收益颇丰

　　领盛证券在对全球股票、全球债券以及全球房地产证券三类资产从1990年到2007年的回报率进行考察后发现，表现最出色的是全球房地产证券，年平均回报率为10.71%，亚洲房地产证券的年平均回报率也高达9.39%。

　　同时，在考虑时间内，亚洲房地产证券以年度化回报率的标准差所计算的风险却远高于其他资产类别。在风险调整后，亚洲房地产证券的回报率在上述三个资产类别中最低。

　　邰翰德表示，根据他的研究，如果在一个仅包含全球股票和债券的投资组合中加入亚洲房地产证券后，将使投资组合在相同风险水平上，回报率增加45%。

　　但如果将已进入亚洲房地产证券的上述投资组合中，再增添全球房地产证券，在固定的风险水平，则可使回报率再增加103%。“这意味着在风险相同的情况下，房地产证券可为投资组合增加将近1.5倍的回报率。”

　　领盛证券目前管理着约94亿美元的房地产证券资产，包括58亿美元的全球房地产证券。其过往的投资业绩显示，截至去年底，公司自成立以来的年化总报酬率达19%。