开发商资金链紧绷房地产市场或发生根本性逆转

　　全国楼市并未如预期般随同季节的回暖而走进“春天”。在住房投资需求被抑制、房价走低预期进一步强化等诸多因素的综合作用下，一些主要城市的商品房住宅交易继续深陷观望泥潭，而与日俱增的开发商资金面压力将越来越大地左右未来楼市格局。

　　“春天”未至

　　3月29日，位于北京市西二环的某个楼盘后期项目开始登记排号。当日下午1点半到2点之间，记者在该楼盘售楼处看到，在此登记排号的购房人仅四五人，在大半天时间里仅放出40余个号。这与昔日半天就放完几百个号、购房人必须通过摇号来获得买房资格的盛况有着天壤之别。

　　对此，一位李姓的售楼员并不讳言市场的冷清，她说：“现在持观望态度的购房人很多，再加上股市震荡，把不少人的资金都套牢了。”但她也不忘大力推销该楼盘的地理位置优势，还特别强调地说：“5月开盘的这个12号楼定价范围在每平方米15000元至19000元之间，现在排号是免费的，到时候您决定不买也不吃亏。”目前，该楼盘正在销售的3栋住宅楼的均价是每平方米18500元。这个价格从其去年12月拿到预售证至今未有变化，而销售情况并不理想。

　　“这还不是最差的。”一位长期从事房地产领域报道的资深媒体人士说，2月份开盘的有七成楼盘没有成交量，3月份新开的21个住宅项目中也有8个是“零成交”，只有5个项目卖出了50%以上住房。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，一季度北京住宅期房成交差强人意：1月日均签约199套，2月为167套。尽管3月的成交量略有回升，但离开发商的市场预期要求相去甚远，当月日均成交182套，比去年同期的258套下降了29.5%。如果考虑到2月的春节因素，该月一般是全年成交量的低谷，而3月是传统楼市销售旺季，那么，3月成交量的环比微升和同比大跌只能说明市场依旧冷淡。

　　二手房市场也比较“动荡”。从我爱我家、链家等京城二手房中介公司的数据来看，今年一季度北京二手房成交量比去年四季度下降了两三成，但比去年一季度小幅小涨了近一成。成交价格比去年四季度微涨了2%左右。其中，3月成交量的环比猛升拉动了整个一季度的成交量，即便如此，链家地产市场研发主任王志伟说，断言市场回暖尚待时日。

　　一些业内专家预测说，北京楼市回暖或要延至5月份。当月举行的京城春季房展会则是测量市场交投热度的“温度计”之一。在日前举行的“2008北京春季房展新闻发布会”上，北京信远时代房地产开发公司的一位人士称，旗下项目的销售量在3月开始成倍增长，而且房地产及相关产业的从业人员在成交客户中占了相当大的比重，这可能预示着北京房地产市场正在回归理性和步入正轨。

　　与北京楼市不同的是，深圳楼市继续低迷，上海楼市成交环比回升明显，但是否将拉动沪楼市上扬尚待观察。易居中国预计深圳楼市早则二季度、迟则明年初才会复苏，成交量约为去年的70%左右，价格也在去年10月最高点的基础上下探30%左右。

　　二三线城市的房地产市场也没有摆脱观望的困扰。比如，中国指数研究院的数据显示，武汉楼市延续萎靡态势，3月31日至4月6日，武汉商品房成交581套，成交面积为5.59万平方米，较上周锐减49.59％。

　　中国人民银行发布的1季度全国城镇居民储蓄问卷调查显示，在未来三个月打算购房的居民占比为14．6％，分别比上季度和上年同期降低1.3个百分点和1.9个百分点，创调查以来最低水平。

　　资金难关

　　SOHO中国董事长潘石屹说：“今年房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。”

　　而从房地产上市公司2007年年报来看，万科、招商地产、金地集团、保利地产2007年的每股经营性现金流均为负值，表明手头现金比较紧张。

　　潘石屹说，从紧的货币政策对房地产行业的影响比对别的行业影响大。房地产行业是一个资金非常密集型的行业，与资本市场、银行的关系更为密切；再加上去年房地产开发商花了许多的钱去买地，所以现在房地产开发商手中没钱了。

　　据他估算，2007年的土地出让金总额将超1万亿元，而当年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币。一般情况下，土地出让金占地价款的1/3，农民的补偿费和拆迁费约占2/3。如此，去年开发商买地所花的钱超过了3万亿元。

　　潘石屹说：“在今天的经济形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。”从银行这一传统的融资主通道来看，不仅开发商贷款买地、建房的门槛提高、审批从严，抑制住房投资需求的第二套房贷政策还导致了开发商销售回款的减缓。

　　再从资本市场融资来看，一度被视为房企上市融资风向标的恒大地产中止了香港IPO进程，这无疑直接宣告了房地产企业海内外上市融资路径的断裂。经济学家易宪容认为，国内股市严重下跌，不仅增加了开发商融资困难，而且减少了住房的投资者与消费者进入房地产的资金条件，这些都会严重影响房地产市场的供求关系，进而导致市场发生根本性逆转。

　　一些业内专家指出，在银行贷款受限、上市融资难行的情况下，开发商就必须通过降价销售来“自救”。这是目前“满城尽是打折盘”的原因，也是主导未来房价变化的一大因素。有消息称，上市折戟的恒大地产正寻求私募和降价售楼等途径来缓解资金饥渴。

　　分化加剧

　　潘石屹认为，2008年房地产调整将首先反映在行业的兼并重组上，那些有资金实力的公司将迎来发展的好机会。

　　上海五合智库总经理邹毅同样认为，未来几年，房地产开发企业的并购活动将增加。他说：“近期很多房企采取的“明促销/暗降价”行为除了对政府政策的应对之外，也说明开发企业在这个时期已经意识到回收现金的重要性，因为未来拥有现金的企业将在购并活动中处于主动地位。”

　　同时，由于保障性住房的大量入市，开发商在住房开发市场的“蛋糕”将面临缩水的可能，高端住宅开发市场的竞争将会加剧。邹毅说，与保障性住房占房屋供给总量50%以上的新加坡等国相比，我国保障性住房供给比例还将逐步提高，这将加剧开发商在高端住宅市场领域的争夺。而住宅市场的竞争激烈会迫使一些房企向商业类物业转移，未来商业、酒店、办公类产品可能出现投资高峰。

　　除了行业分化、产品结构分化外，房价的区域分化也会凸现出来。前期涨幅过快、过大的深圳等地或会进一步回调；在重新启动或进一步发力住房保障建设的上海、北京等地，住房刚性需求依然强烈，房价走势面临一系列因素的影响。一些二三线城市房地产市场则发展机遇颇大。邹毅举例说，作为华中重镇的武汉，未来将继续被投资者和开发商看好，房价仍存在继续攀升的压力，但政府保障性住房的进一步落实会对房价产生一定平抑作用，因此未来武汉住宅市场将呈现缓慢上扬趋势。 (来源：中国证券报)