时间：4月11日20：30
地点：国际会议中心一层东屿宴会大厅B
主题：对话房地产
人物：主持人：凤凰卫视主持人曾子墨
讨论嘉宾：华远集团总裁任志强
SOHO中国有限公司董事长潘石屹
棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮
高盛集团董事总经理胡祖六
主持人：各位来宾，大家好。
曾子墨：各位嘉宾，女士们、先生们：大家晚上好，非常感谢今天来参加我们的对话房地产的分论坛。一直以来，房地产都是我们普通民众最关心的一个话题，因为它毕竟关系到我们的生活。同时，它对于中国的经济发展来说也相当重要。自从去年年底有过关于拐点论的争论之后，今年，我们又知道，大家都在讨论很多的开发商面临资金紧张的问题，似乎整个的中国房地产行业沉浸在一种山雨欲来风满楼的气氛当中，美国的次贷危机会给中国的房地产业带来什么样的启示，中国的房地产行业今年会有什么样的发展趋势，楼价、地价到底会涨还是会跌，政府在调控房地产市场的过程当中，应该扮演一个什么样的角色，应该用什么样的手段，我想这就是今天晚上我们大家都很关心的一个话题。
我接下来简单介绍一下我们今天的流程。整个的论坛是一个半小时。我想留尽量多的时间给我们现场的观众提问。给您一个机会，和我们台上的经济学家和我们的房地产开发商进行对话，所以我大约会留半个小时到40分钟的时间给各位提问，如果在我们前面讨论的过程当中，您有任何问题的话，一种方式可以写在纸条上，请工作人员递给我，还有一种方式，是等我们进入了提问环节的时候，您可以直接举手，我们的工作人员会有麦克风递到您的手上。
今年谈到房地产行业，刚刚我们事先交流的时候，陈淮主任已经谈到了有一个很重要的背景，就是温家宝先生也曾经说过，今年是非常困难的一年，有很多不确定的因素，而且如果要问到普通民众，他们可能也会有一种感觉，说中国房地产行业的冬天是不是来了？所以，首先我想我们的话题就可以从这儿开始，请各位谈谈，房地产行业的冬天是不是真的来了，今年到底有多困难？
今天台上这几位都是敢于说话的，所以不需要推辞。
既然陈淮主任坐在我身边，就请陈淮主任先来吧。
我的问题是在您看来今年到底有多困难，房地产行业会面临什么样的困难？
陈淮：四季轮回是客观规律，市场中也有四季轮回，冬天肯定会来，不管你愿意还是不愿意。但是把冬天说成是困难，我想也不确切。对万物生长来说，没有四季轮回，没有冬天，也就无所谓夏天和春天，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷。中国的城镇化，不管有没有美国的次贷危机，也不管有没有2008年的奥运会，它总之是一个需要20到30年才能完成的长期战略发展过程。所有的这些突发事件，或者是重大项目，它影响的只是资金或者资源集聚在空间上的结构关系和时间上的结构关系，在某一年会稍微集中一点，在某个区域集中一点，并不会因为美国有一个次贷危机，中国的房地产就会来了冬天了。因为借给美国次贷的那些低端收入群体的银行不是中国的银行，向银行借钱的也不是中国的老百姓。所以，美国人得病，并不一定就意味着中国的房地产业就会得吃什么样的药。谢谢。
曾子墨：陈淮主任当然是从一个更长远的角度来说的，但是，可能我们大家也都非常熟悉潘石屹先生前不久刚刚放出了一句话，就是说中国会有非常多的房地产企业在100天之内死掉，原话我记不清了，大意是这样。毕竟在宏观调控的背景下，很多的房地产企业现在缺钱，从房地产开发商的角度来看，冬天有多寒冷？
潘石屹：媒体总是用的语言特别夸张，就是如何“死掉了”，如何是“一场劫难”，其实我都没有说过这样的话。不过这种表达方式，我觉得也不太重要。我总的认为，2008年的房地产特别困难，困难的原因有三点：第一点就是2007年中国的房地产企业太疯狂了，疯狂到什么程度？去年一年房地产的销售是2.9万亿人民币，接近3万亿人民币，这是国家统计局的数字。可是去年一年，中国的房地产公司购买土地花了超过三万亿，我觉得自己的钱花的差不多了。第二，美国的次贷，大家都说对中国的经济有影响，我也搞不清楚有没有影响，所以，我跟着任总听了好多专家的研究和分析，其中一个是中经公司的首席经济学家叫哈纪明做了一个极其复杂的模型，这个东西，所有的模型我都没有看明白，他说美国的GDP，如果降下一个点，一个极其复杂的模型过来以后，结论我记住了，就是美国的GDP要降一个点，中国的GDP也降一个点，所以影响简单的两个1%，我记住了。所以在第二个就是国际形势对我们来说不利。第三，就是中国通货膨胀率比较高，中国会实施从紧的货币政策，房地产行业是一个资金需求量非常大的行业，所以，无论是银行给房地产的开发贷款，就很紧张。去年的第四季度开始，银行的按揭贷款也很紧张。所以，2008年房地产市场缺钱。一分钱会憋死一个英雄汉，所以缺这样钱的时候，我觉得房地产行业的日子不好过，可是我们可以理性地调整，让我们的规模调整到适合的程度。因为我们是做市场，做经济，不是打仗，也不是搞阶级斗争，所以，不用“死多少了”“伤多少了”，其实就是把规模调整到合适的位置，困难就会度过。
曾子墨：任总经常和潘总在公开场合唱反调，今天不知道是顺着说还是逆着说？
任志强：记得潘石屹说了100天就死掉这句话的时候，我没有太注意。我只知道，每年大概都死一万多家。不管他说不说，有没有这个事，从工商局的统计上，每年都死这么多家。为什么呢？我们房地产和别的行业可能不太一样。比如我设计一个工厂，这个工厂可能长期存在，10年还在这个地方，房地产大部分是以项目设计的公司，这个项目完了，公司就死了，换一个公司，重新拿一块地，重新设立一个公司，所以房地产公司经常一年就死一万多家，所以他说的百日，我不知道是不是指这个，如果指这个，这就变成一个很正常的。就像一棵大树上每年结果子，每年果子都得掉下来。从2004年开始，是5.6万多家，2007年是6.3万多家，2008年可能少掉一万家，可能完成了去年的一万个项目，这一万家公司就没了，到2008年可能又成立了一些新的公司出来。从工商局的统计上，我们看不出来这么多公司是死了还是活了。
第二，小潘说这个可能是对的，大家可能缩小规模，比如一个公司有10个项目，日子过不下去，我卖掉8个项目，比如我去年卖了2个项目给了潘石屹。但是我可能又剩下了4、5、6个项目，我的母体还活着，如果这种调整的话，这种收购在房地产行业是非常非常普遍的，其他行业在兼并过程中，可能我要的是你的技术、你的厂房、你的生产能力，或者我要的是你的市场，只有房地产比较特殊，房地产兼并收购的时候把所有人都哄走，我就要你的土地储备，所以房地产的兼并收购基本上是土地和现金的交换过程，就像我卖给他两个公司，这两个公司在我的公司系列里没有了，但是在他的公司系列里增加出来两个公司，这两个公司就是两个项目。对我来说，我把大把的地换给了他，收到了大把的钱，对他来说是把大把的钱给了我变成了土地，你说到底公司死掉了还是活着，也许我拿了大把的钱，活的更好了，并不是说百日之变是说这个公司没有了，我也不认为百日之内，房地产公司会死掉，要死，肯定是银行先死，房地产商后死。
第三是美国次级贷，胡先生是最了解美国次级贷的。我不知道他们有没有美国次级贷，它是美国政府为了解决穷人住房问题的一种金融创新。如果中国政府也做一种金融创新的话，我们穷人不用盖廉租房，用市场化方法也能解决住房问题。所以一个很复杂的公式演变成了我不知道件借给了钱，我也不知道这个钱由谁还，甚至抵押的时候，我不知道拿哪套房子还债，中国没有按揭是一对多头，或者多头对多头，变成了政权化的过程，但是我们的银行可能因为次级贷收紧自己的盘子，最主要的是信誉的危险，反正中小企业贷款我就长利息，因为你的风险可能提高了，对大的公司来说，可能获得的机会更多了，获得的钱也更多了，所以不管任何一次宏观调控，最后在所有行业里都是中小企业，而不管是不是房地产。对贷款来说，次级贷可能刺激到个人按揭贷款，因为我们不太相信低收入家庭能还钱，经济适用住房本来两成按揭就可以贷款，现在房地产商说不行，银行也说不行，反而让越没有钱的人贷款越困难，首付也得提高。在美国降低利率的过程中，不是说银行的融资资本降低了，反而是融资成本提高了，降利息可以涨息，因为最重要的是信用问题没有了。中国现在面临的问题是次级贷会不会影响到中国金融的信任问题，如果影响到了，可能是整体经济受到影响，因为房地产是房地产中的小部分，这是房地产遇到的最大的不确定性。就看胡先生帮我们分析一下美国次级贷会对中国经济有什么影响。
胡祖六：刚才志强讲到美国的次贷危机，市场全面信用危机和金融危机。这已经被大家所熟悉和关注，我每天从新闻媒体，每天讲的都是美国的金融危机，但是这次金融危机的本质和性质来说，其实是房地产的危机。因为我们知道，次贷债券是房地产的债券，其他的CRE等商业房地产贷款都是和地产有关的，为什么说地产的一个危机呢？美国过去20年来，房地产市场经历了一场历史上非常罕见的持续的繁荣，到最后，可能形成泡沫。当从90年代开始，因为美国经济表现非常强劲，GDP的增长非常快，再加上全球化技术的进步，还有竞争的加剧，所以通货膨胀的压力非常小，信用非常快，再加上金融创新，所以房地产过去都是靠银行贷款，80年代美国的次贷危机，大部分的出贷机构都破产了，但是经过金融创新，通过证券化以外，很多机构，比如把保险公司，甚至养老基金，还有美国和全球的机构投资者都投资美国的房地产市场，所以使融资渠道来源非常多样化，大大降低了融资成本。这些加起来的话，尤其从2000年以后，当纳斯达克的股票泡沫破灭以后，还有恐怖主义袭击以后，继续降息，短期利率，大家记得的话，曾经到了1%，这是半世纪以来最低的利率。所有这些加起来，确实和美国过去五六年房地产的价格持续高涨。到了2007年是顶峰，次贷危机或者信用危机，最早是从房地产价格开始逆转开始的，汇丰银行2007年2月份的预警，当时从次贷的问题开始，当时整个房地产价格的下降，到现在为止，从高峰点已经降了15%，大家判断，房地产价格在未来会继续下降，美国平均房价会继续掉15%到20%，房地产在美国占GDP至少是15%，房地产的财富也是美国居民最大的财富来源，可能美国人均平均60%的私人财富都在地产里面，所以房地产价格的大幅调整，自然对美国的信心，对美国的消费者，对美国的金融体系是一个很大的打击，所以我觉得，当然，中国的情况非常非常不一样，有很多很多不一样，在座的各位都非常了解。但是我觉得，发生在美国这场危机对中国还是有很多有益的启发和借鉴作用。
我建议两点，第一，潘总也讲到，地产和金融是密不可分的，地产一旦出现问题，对金融体系和宏观经济有很大的影响。
第二，我觉得可能要避免我们有这种“中国特殊论”，因为中国地大物博，或者过去30年来，经济持续高涨，发生在美国的房地产泡沫最后破灭。亚洲金融危机也是和房地产密不可分的，在危机之前，房地产是涨的最快的一个资产，在泰国，在马来西亚，在香港，都是如此。这个危机以后，房地产也是掉的最惨的资产。所以我觉得，我们还是要很谨慎，很警惕，美国发生的次贷危机和房地产危机，我们应该引以为鉴。
曾子墨：去年中国上半年的房地产价格大幅飞速上涨，刚才您谈到房地产泡沫，我们要理解到、认识到可能会发生的一些危害的作用，对于之前的这一轮大幅上涨，你会认为它当中有泡沫的因素，还是因为城镇化的过程当中，有真正的需求拉动的价格上涨？
胡祖六：近些年来，中国的房地产表现非常强劲，中国的经济确实表现非常非常好，尤其是工业化、城市化，这两个大趋势，是推动房地产繁荣的最根本的动力和基础，这点我觉得也是没有改变，因为毕竟中国的工业化，我们已经是全球制造业大国，我们的城镇化速度和规模可能也是历史上罕见的，即使到今天，我想我们还有很多年，城市化的浪潮还要持续20年、30年，甚至更多，陈主任也做了很多的研究。我想我们都是不容置疑的，我觉得基本上，房地产也是一个很特殊的资产，资产的定价因素也是非常复杂的，比如利率的水平，人均可支配收入的成长，还有股市的表现等等，都会反映到房地产的价格里面来，我想，我排除某些地区、某些行业，房地产价格升的很多快，有些脱节，我想这个现象也不能被排除。讲这个话，和主持人刚才讲的第一个问题，是不是现在冬天已经来临，我想我的看法基本上是同意潘总的看法，我觉得很多很多的不确定性，就是因为我们宏观调控的环境，利率是不确定的，信贷过去是非常充足，每个银行都是拼命房地产贷款，包括按揭贷款和开发商贷款，现在银行都比较谨慎了，周边的环境，汇率也在变化，股市和一年前有很大的不一样，过去房地产非常利好的积极因素，现在都在发生逆转，我觉得给我们的地产短期，至少在2008年，我觉得带来很大的补确定性，所以我个人看法是比较谨慎，但是，因为既然说冬天已经到来了，春天还会远吗？
曾子墨：谢谢。曾伟先生的意见呢？
曾伟：我觉得最近通过次贷，我也始终在思考一个问题，就是实际上房地产是一个边缘金融学，它的投入和产出是需要大量的金融资产所支撑的，而一旦这个环节断掉之后，不仅仅仅是金融问题，还造成社会的动荡问题。特别是在美国，我们的次贷问题，从里根时代，逐步由于利息税的问题而开始逐步发展，我认为，愈演愈烈，美国的房地产的确有一点看不懂，实际上整个市场的高涨是911之后开始的，实际上盘整期，从1995年是低谷，1998年是平稳期，到1999年，特别是到911之后，基本面没有根本的改观，而房地产整个跑向经济的大势，这里面有一个总结相关因素，我认为是在2000年的科技股破灭之后，这样极大的放大了次贷的风险，通过各种金融延伸工具，任总说的，实际上每个信托单位或者每个证券单位证券化，已经经过几经转手，当年海南20年前炒地一样，已经不知道地在哪里了，已经对应成这样一个疯狂的事。我觉得引发出这样一个问题，我觉得，美国经济三大宝：华尔街、好莱坞、硅谷。华尔街是全世界经济的巨精。百年老店、经济学家、分析师没有意识到这种问题吗？我们的银行资本充足率根据巴塞尔协议是8%，在这个范围内，作为传统的银行是有一个全球比较公开透明的银行评价机制。但是对于衍生工具，对于债券，以及对于我们现在大举进入中国的基金公司，实际上它的杠杆是30倍，我也了解过，30倍的杠杆，就是3%的资本金能够杆起各种社会闲散资金投资者的97%，换言之，如果房价下跌了3%之后，理论上，资本金就亏掉了，剩下的全部是投资人的负债，再进一步亏掉了，理论上这个公司就应该清盘。我认为，各种衍生工具，美国缺乏监管之后，加剧了金融的动荡，如果这个趋势不得到进一步的截至，美国政府不进行反省，我认为会对全球经济下一步造成巨大的冲击。美国政府长期信奉的是，积极不干预的政策，实际上对这个是放任，一旦出了问题，政府还是要买单。社会出了那么大的问题，穷人的房被拖走以后，美国是一个法律社会，是一个契约社会，当穷人达到了一定程度，当很多人被房子没收，充公之后，会酿成一个重大的社会问题和动荡问题。我觉得这是值得思考的。
第二，我认为在我们美联储，也不一定没有看到这些。我说了那么多经济学家、那么多分析师，再加上严肃公正的第三者的评级公司，为什么会评出那么多的3A，我们当时做金融师非常严肃，去美国之后，评一个3A是非常容易的事，我觉得美国这个行业也在变。罪魁祸首是谁呢？它是一整套从当年美国还没有从安然事件中加强监管醒来，当然跨掉的不是一家评级公司，是我们的财务审计倒掉了，今天制造了那么多的3A，让金融机构去买，这样多的金融产品已经不相对应的次债，这里面背后还是华尔街、犹太的经济力量最后的推动，如果一种经济秩序最后演变成一个权力经济的话，这个是很可怕的。金融的状况就跟我们的时装店一样，我们所谓的流行式，实际上就几个裁缝的老板在米兰的咖啡厅里面谈出来，如果任总说今年是红色，潘总说是黑色，我说是灰色，大家都赚不了钱，只有在流行色的前提下，大家才能赚钱，在流行色的前提下，各自发挥各自的优势，把这个生意做下来，所谓的流行色，这几个大佬，三年前就已经制定了这个潜规则，华尔街出现的这个次债，如果不从中吸取教训的话，美元经济也可能会倒掉，但是这个金融帝国，如果不在这里面修改它的游戏规则，或者加以健全的话，它更会加剧金融的动荡，从而影响到一些新兴国家的发展。这是我的观点。
曾子墨：刚才曾伟先生发表观点的时候，我看到任总和潘总窃窃私语。能不能把悄悄话和大家分享一下。
潘石屹：任总说我刚才说的数字不对，可是我看到的数字是国土资源部财务司司长在去年的12月份说，1到11月份政府收到的土地出让金是9130亿元人民币，任总非说包括了工业地的，我再回去还得查一查，刚才我们就说这个事情。
曾子墨：我们回到关于中国房地产行业今年所面临的困难的问题上。的确有外围经济的影响，也有中国本身宏观经济的背景，有宏观调控的因素。接下来我特别想讨论的一个问题是，正如我们知道中国经济今年有诸多困难的因素，出口可能会有影响，投资也会有影响，所以我们常常说要启动内需，但是如果房地产市场低迷，楼市低迷的话，是不是能够真的启动内需，从而带动中国的经济增长，避免硬着陆的风险，因为有人可能会说，没有任何一个经济是能够在楼市低迷的情况下启动内需的。
陈淮：没有规律说房地产低迷能够启动内需。刚才潘总讲了一个故事，大经济学家给我们做了一个非常复杂的模型，媒体所用的拐点这个词，在数学上是不准确，不正确的。由上升到下降叫急支点，不要拐点。我试着解释一下次贷危机或者刚才主持人说的“冬天”，看看能不能把人们都不懂的事，大家都懂的语言说一点。什么叫次贷危机呢？张三欠李四一百块钱，张三还不上，实际上说昨天有一个数字，有人统计了，比较权威的统计，次贷危机造成的损失是9450美元，实际上美国的低信用群体欠银行多少呢？只欠2000亿。2000亿并不是都还不上，原来估计正常按揭贷款的呆坏帐率是28%，这部分群体可能要到1.5到1.8%，现在他们有4%到5%还不上，也就是2000亿最多有4%到5%还不上。美国政府把这部分还不上的都还上，甚至都替他们还了，也是小事一桩，也到不了9450亿。怎么到的？张三欠李四一百块钱，就有人打赌，说你说张三还得上还是还不上？于是人们下了一万块钱的注，有人说张三还得上，有人说张三还不上。又有人说张三还得上会赢，还是说张三还不上的人赢呢？又有人下了100万元的注，次贷危机是这样产生的。很简单。用不着很复杂的数学模型，中国的经济学家没弄对。在这里下注的，有多少是中国的开发商、中国的银行和中国的投资者呢？有吗？只有商业银行少量的买过次级债，它的衍生品市场并不是，张三赢李四赢，或者A赢，B赢，这里面并没有中国，但是中国是一个新兴市场，它的不完善程度，不平衡程度比较高，它吓唬。别人感冒咳嗽，它赶紧穿棉袄。容易受到振动。这是第一。
第二，我们难在哪里呢？假定说我们的资金可供量，国民经济的风险承受程度，物价水平可以承受的程度，金融机构可以承受的程度，我们今年2008年可以盖100栋楼，现在有开发商任志强、潘石屹非要盖110栋楼，政府说我得调控一下。但事实上我们的风险在于，结果可能不是110栋只盖了100栋，而是可能其中有70栋、80栋，都盖到八成停下来，我说的清楚吗？可能我们还是盖100栋，但是有70%、80%，都盖到半截停下了，这是烂尾楼，这是今年不确定因素，怎么样让只盖100栋，不要盖成110栋，而又不让它变成最后只有20栋变成，另外有80栋是烂尾楼。这是今年政策的艺术所在，难度所在。我们没有办法指定只许潘石屹盖，不许任志强，那就好办了，就怕既想潘石屹盖，又想任志强盖，他俩都盖了半截，这就是我们的风险所在第一。
第二个问题对中国的风险在于，从去年末，中央经济工作会议判断，全球性的货币流通，得分流出去，得收紧货币供给。但是现在全世界主要经济面对的是流动性短缺，今天的消息，英国也降息了，不知道主持人看到没有。美国美联储已经连续六次九个台阶的降息，还减税，减1000亿，扩充流动性。请注意，当一个市场出现流动性短缺的时候，不是这个市场缺钱，而是钱不进这个市场。当一个市场流动性过剩的时候，不一定这个市场的钱很多，而是这个市场对钱的吸引力特别大。我们宏观调控面对的不确定因素在于那些不愿意进美国、欧洲市场的钱会不会涌到中国来？也同样是昨天的消息，国家统计局说，一季度我们实际利用外资，比去年同比增长60%。我们得警惕了，我们调控资产价格的时候，别到时候让这些老外把我们的底给抄了，老百姓没买，他们给买了。
矛盾，政策执行过程中，“降血压”得防止把肾损坏了，安抚肾，得防止把胃口弄不好。
第三，也同样是昨天的消息，国家统计局公布，我们通过最后核实调整，2007年中国经济的增长速度是11.9%。我们把从紧货币政策向防止过热、防止过度膨胀、压缩固定资产投资规模和信贷规模，2008年经济增长速度接近两位数，两位数边上，也意味着我们的经济增长速度下两个百分点，对中国这个经济大国来说，两个百分点足以对供和求，对就业，对区域之间的发展不平衡产生非常敏感的大的影响，对老百姓的生活产生大的影响。我们怎么避免这样的震动，这才是我们研究的内容。我们用不着关心那些流资在资本衍生品市场上亏了多少钱。美国的开发商并没有从次贷危机中赔钱的，赔钱的是在金融衍生品市场资本投资者和投机者。
曾子墨：房地产开发商今年也面临特别的困难。还有15分钟就该大家提问了。接下来讨论一个可能是普通老百姓最关心的问题，就是，对房价的走势，在今年怎么看。
任志强：问房价走势之前，可能先得问一句，谁能预测一下中国经济的走势是什么。总理说，今年是最困难的一年。如果总理都说最困难的一年，给全国人民的信心都没了，连总理都不知道经济往哪走了，全国人民该怎么办呢？如果总理说，我很知道，今年没事。大家信心是不是就足了？所以最大的不确定在这儿。举一个最小的例子，民航总局下了通知，说上飞机的时候，都把打火机没收了，只有两个问题，第一，民航总局在国家序列中已经取消了，还有没有权力下一个通知，要下通知是交通部，因为被合并了。第二个问题，所有的命令都说打火机不能带上飞机，可是在安检口被没收的打火机，进了机场以后就能买得到，真正带上飞机的时候没人管了。这可能就是那个鸵鸟，来了人以后，把脑袋往沙子里一扎就算了，我想这可能就是我们的不确定性。不知道打火机是不能带进安检口，还是不能带上飞机。如果政策都是这种政策的话，我就搞不清楚了。所以你要问我房价怎么样，我可以告诉大家，只要宏观经济还保持11.9%，房价还得像去年一样飞涨，如果今年经济都掉下去了，你说房子还非得涨吗？我也不知道了。但是从历史的规律可以看到，不管任何一个国家都是这样，只要你是正利率的时候，资产价格一定是下降的。只要你是负利率的时候，资产价格一定是上升的。我们列举了很多国家，把中国从80年代开始到现在都算上，这个规矩没有发生过变化，我们有几次大涨大落，但是都没有发生过变化。只要我们的利率现在还不能变成正数，从任何一个角度看，没有理由让房地产价格下去。只要我们的利率变正了，大家可能就要小心一点了，因为那个时候的资产价格一般都是下降。所以去年我们预测，今年的增幅会下降，但绝对值应该还是上升的。从长远看，我们无论如何是回避不了人口和资源的矛盾，回避不了我们要大量的城市化的矛盾，回避不了刚才胡祖六说的工业化和城市化的两个基本条件。但是短期看什么？短期是看宏观调控政策，如果宏观调控把按揭都取消了，那就没有房地产了。所以短期政策出台什么政策我们不知道，所以在短期我认为是不能预测房价的，但从长期我们是可以预测，只要中国宏观经济是持续向好的，基本面不变的话，这个房价迟早还是要继续上升的，而且不太有可能成为一个拐点，一跌跌到井里面去了。到了耳朵都挂不住的时候，身子都挂不住的时候，耳朵一定是挂不住的。但是反过来说，如果身子还在上投，不用耳朵，也不会掉到井里头去。这可能是我想的不确定性。假定这个不确定性，谁能回答，我就可以明确告诉你，明天房价就得涨。谢谢。
曾子墨：房地产行业的政策感到比较模糊。
任志强：我觉得不模糊。去年的政策是非常清楚的，我们认为2008年房改之后，一定增加社会保障体系，如果在市场化过程中，不增加社会保障体系，这个市场会出问题，但是十年之后，政府才出了24号文件，才承认了社会保障体系是政府的责任问题。这可能要有一段时间还帐，什么意思呢？这十年过程中，对社会保障的欠帐，要用一段短期时间来还帐，但是不可能这个帐永远去还，因为1998年以前是全部的福利保障，所有人都分房的，所以不存在建立社会保障的问题，但是十年的帐是很浅的帐，不需要很深的坑，可能两三年就能把社会保障问题解决完了，此后用很少量的社会保障体系，继续去弥补或者完善这个体系就够了，而不是集中地说，每年都盖大量的，但是这个还帐的过程中，这个政策去年是非常明确的，今年还没有看到出台任何关于房地产的政策，政府工作报告里面明确讲，要发挥政府和市场的两个作用，这是温总理报告里讲的，什么是政府，就是社会保障体系。另外一个就是市场。市场就是你不用再管了。但是我们的问题在哪呢？我们看不到文件的后半截里面提出如何发挥市场的作用，我们只能看到大家是想把社会保障体系的安全网变成弹簧床，这可能是对市场有重大影响的政府错位问题，本来安全网就是让买不起房子的人，或者和市场没有任何关系的人，给你一个房子，廉租房等等，这就是安全网。就像时空中搭个架子，但是不是搞个弹簧床，完全没有这个必要。但是现在的政策肯定是在过度倾斜，让保障的部分变成弹簧床，意思就是买不起房子的人还要住的很舒服，这就是变成资源错位了。小潘说的百日剧变，这是把资源最有效的重新配置的过程。但是反过来，如果政府把它保障性的变成了弹簧床，所有人都可以通过政府给钱或者政府保障，过很舒服的日子，那我们资源配置可能就影响到今后的市场，那可能就是一个重大问题了。所以现在我们还没有看到今年出台任何有关单独的房地产的任何政策。比如说货币紧张，房地产和金融有直接密切关系的，其他行业也紧张。其他行业的中小企业照样贷不到款，但是房地产大企业同样能拿到贷款，所以不在于这个，而是单独对房地产政策会出台什么东西，也可能出台有关新的政策，通过一般来说，政府3月份解决政府安全问题，在6、7月份出台新政策，现在不知道那个“靴子”什么时候掉下来，也可能没有这只靴子。
陈淮：任总在多个场合中讲24号文件，他说24号文件是他呼吁出台的，但是任总好象没有怎么看过24号文件，24号文件有弹簧床吗？24号文件说廉租房50平米，经济适用房60平米。谢谢。
曾子墨：房地产开发商今年也面临特别的困难。还有15分钟就该大家提问了。接下来讨论一个可能是普通老百姓最关心的问题，就是，对房价的走势，在今年怎么看。
任志强：问房价走势之前，可能先得问一句，谁能预测一下中国经济的走势是什么。总理说，今年是最困难的一年。如果总理都说最困难的一年，给全国人民的信心都没了，连总理都不知道经济往哪走了，全国人民该怎么办呢？如果总理说，我很知道，今年没事。大家信心是不是就足了？所以最大的不确定在这儿。举一个最小的例子，民航总局下了通知，说上飞机的时候，都把打火机没收了，只有两个问题，第一，民航总局在国家序列中已经取消了，还有没有权力下一个通知，要下通知是交通部，因为被合并了。第二个问题，所有的命令都说打火机不能带上飞机，可是在安检口被没收的打火机，进了机场以后就能买得到，真正带上飞机的时候没人管了。这可能就是那个鸵鸟，来了人以后，把脑袋往沙子里一扎就算了，我想这可能就是我们的不确定性。不知道打火机是不能带进安检口，还是不能带上飞机。如果政策都是这种政策的话，我就搞不清楚了。所以你要问我房价怎么样，我可以告诉大家，只要宏观经济还保持11.9%，房价还得像去年一样飞涨，如果今年经济都掉下去了，你说房子还非得涨吗？我也不知道了。但是从历史的规律可以看到，不管任何一个国家都是这样，只要你是正利率的时候，资产价格一定是下降的。只要你是负利率的时候，资产价格一定是上升的。我们列举了很多国家，把中国从80年代开始到现在都算上，这个规矩没有发生过变化，我们有几次大涨大落，但是都没有发生过变化。只要我们的利率现在还不能变成正数，从任何一个角度看，没有理由让房地产价格下去。只要我们的利率变正了，大家可能就要小心一点了，因为那个时候的资产价格一般都是下降。所以去年我们预测，今年的增幅会下降，但绝对值应该还是上升的。从长远看，我们无论如何是回避不了人口和资源的矛盾，回避不了我们要大量的城市化的矛盾，回避不了刚才胡祖六说的工业化和城市化的两个基本条件。但是短期看什么？短期是看宏观调控政策，如果宏观调控把按揭都取消了，那就没有房地产了。所以短期政策出台什么政策我们不知道，所以在短期我认为是不能预测房价的，但从长期我们是可以预测，只要中国宏观经济是持续向好的，基本面不变的话，这个房价迟早还是要继续上升的，而且不太有可能成为一个拐点，一跌跌到井里面去了。到了耳朵都挂不住的时候，身子都挂不住的时候，耳朵一定是挂不住的。但是反过来说，如果身子还在上投，不用耳朵，也不会掉到井里头去。这可能是我想的不确定性。假定这个不确定性，谁能回答，我就可以明确告诉你，明天房价就得涨。谢谢。
曾子墨：房地产行业的政策感到比较模糊。
任志强：我觉得不模糊。去年的政策是非常清楚的，我们认为2008年房改之后，一定增加社会保障体系，如果在市场化过程中，不增加社会保障体系，这个市场会出问题，但是十年之后，政府才出了24号文件，才承认了社会保障体系是政府的责任问题。这可能要有一段时间还帐，什么意思呢？这十年过程中，对社会保障的欠帐，要用一段短期时间来还帐，但是不可能这个帐永远去还，因为1998年以前是全部的福利保障，所有人都分房的，所以不存在建立社会保障的问题，但是十年的帐是很浅的帐，不需要很深的坑，可能两三年就能把社会保障问题解决完了，此后用很少量的社会保障体系，继续去弥补或者完善这个体系就够了，而不是集中地说，每年都盖大量的，但是这个还帐的过程中，这个政策去年是非常明确的，今年还没有看到出台任何关于房地产的政策，政府工作报告里面明确讲，要发挥政府和市场的两个作用，这是温总理报告里讲的，什么是政府，就是社会保障体系。另外一个就是市场。市场就是你不用再管了。但是我们的问题在哪呢？我们看不到文件的后半截里面提出如何发挥市场的作用，我们只能看到大家是想把社会保障体系的安全网变成弹簧床，这可能是对市场有重大影响的政府错位问题，本来安全网就是让买不起房子的人，或者和市场没有任何关系的人，给你一个房子，廉租房等等，这就是安全网。就像时空中搭个架子，但是不是搞个弹簧床，完全没有这个必要。但是现在的政策肯定是在过度倾斜，让保障的部分变成弹簧床，意思就是买不起房子的人还要住的很舒服，这就是变成资源错位了。小潘说的百日剧变，这是把资源最有效的重新配置的过程。但是反过来，如果政府把它保障性的变成了弹簧床，所有人都可以通过政府给钱或者政府保障，过很舒服的日子，那我们资源配置可能就影响到今后的市场，那可能就是一个重大问题了。所以现在我们还没有看到今年出台任何有关单独的房地产的任何政策。比如说货币紧张，房地产和金融有直接密切关系的，其他行业也紧张。其他行业的中小企业照样贷不到款，但是房地产大企业同样能拿到贷款，所以不在于这个，而是单独对房地产政策会出台什么东西，也可能出台有关新的政策，通过一般来说，政府3月份解决政府安全问题，在6、7月份出台新政策，现在不知道那个“靴子”什么时候掉下来，也可能没有这只靴子。
陈淮：任总在多个场合中讲24号文件，他说24号文件是他呼吁出台的，但是任总好象没有怎么看过24号文件，24号文件有弹簧床吗？24号文件说廉租房50平米，经济适用房60平米。谢谢。
刚才陈淮对经济学家的批评，也很中肯。我们做了很多模型，他看不懂。这个非常非常中肯。但是我觉得，经济学和数学的发展，也还是提供了基础。因为经济本身是非常复杂的。但是我想，我们这个模型会和陈主任一起讨论。四个基本变量可以基本上解释全世界过去50年所有的国家房地产价格变化的90%，四个基本变量就是可支配收入的成长、房价占可支配收入的比例、利率水平、信贷的供应制度。
大家关心房价怎么样，一定要想着这四个变量怎么样去变化。每个人都有不同的模型，都有不同的结论。我想任何的房价，归根到底都无法离开这四个基本变量的解释。
提问：如果是不供应土地呢？土地是零呢？
任志强：土地没有，供应量涨得更快。就是在正常的市场基本条件下。我告诉大家几个数字，北京市一月份一季度供应的土地，今年4300多，去年是3600多，平均增长了33%。这是今年的1月份，大家都说拐点的时候，北京市一月份供应的土地，楼面价每平米增长了33%。我想要是政府都这么糟钱的话，房价没法掉下去了。土地就呼呼往上涨，怎么掉下去呢？我告诉大家第二个数字，两会期间，河南建业推出了400套房子，当天有1200个人，每户拿3万块钱去摇号，他没办法了，另一套房子还没盖呢，又去摇。北京市去年一季度，推出和销售率比是66，就是推出100套房子卖出66，今年同比25，可是房价也没降。到3月的最后一个月的时候，大部分地区的交易量开始回升，回升完了以后，大概有的都比前两个月翻了130%到190%，可是仍然一季度的销售数字大概比去年同期一季度低三分之一，还是很低的。这个交易量主要是因为去年翘尾的原因造成了的，同比中，去年一季度的数字很低，增长都在10%以上，但是环比很低，基本上是在去年的高位上，今年没有涨，也没有跌，略有增长。我们估计去年实际上不是在1季度涨的价，大部分在4月到5月开始往上涨，6、7月份到9月份爬的最高，10月份开始平行。今年4到9月份，我认为同比增长的是低于去年的数，比如去年同比增长10%，今年同比增长可能只有6%、7%，或者5%。到全年，我们估计只有去年增幅的一半，但仍然是增长的，除非中间我们看到了更多的宏观经济不利的数据，就是说，胡先生刚才说的那几个。在东部地区，我们去年年底计算的是96%多，是低于100%，但是东部地区常常有外来购买能力，所以房子还能往上涨价，包括上海核心区的价格在3月份仍然是涨的，平均价都是从1500多涨到了1600多。东部地区和中部地区可提供的指数高的时候可以达到146%，100%是标准，也就是说东部地区和中部地区的房价是远远低于可支配性指数的，还可以继续往上涨，这是因为历史的原因，这些地区虽然涨幅很高，但价格很低。比如我买的上市公司，壳是在潜江市，我发现那个地方，前年房价是1500元，今年1700元，但是涨完了还是1700元，当地不到110万人，有140亿的存款。
西安在最近一段时期，中海是摇号卖的房子，一天把所有推出的楼盘全卖掉了，一百万以上，在西安几乎不用银行贷款，一次性付款。100万以下的房子，买不起好房子的人，要用银行贷款才能支付房子，买的好房子、大房子的人，全部都是现金，根本不用银行贷款，这是中国的特殊现象，我们的富人在整个人口中只有20% 的比例，但是我们的房子供应量是3%，所以3%供应20%的有可支付能力的人来说，这个房价仍然不够高，还得接着涨，我自己认为，什么时候房价合理了？人们开始从追求大房子，到开始追求小房子，到合适的居住面积的时候，这个房子就合理了。比如香港、新加坡，新加坡商品房20万块钱一平米，香港好一点的大概30多万块钱一平米，这个时候一定追求小房子，所以香港小房子特别多。现在政府压制你必须盖小房子，如果不压制你盖，你一定盖大房子，而且盖的大房子反而是先卖出去的大房子，这可能就是证明我们土地的资源价格和市场价格之间还有一个差距。也可能我们的可支配性指数，到目前为止，收入增长幅度还高于房价增长幅度。所以可支配收入是在放大，而不是在缩小。按照胡先生刚才说的，这四个，之从模型上计算出来的结果是房价还在涨，我们唯一不知道的是宏观经济是否能维持这四个基本指数上涨。人民收入增长掉下去了，这个指数关系就变了，前几年不是这样，而是房价远远小于收入增长的幅度。这是我们引用发生过的历史。但是我们不知道以后会发生什么情况。谢谢。
曾子墨：接下来就请现场的各位观众朋友，如果您有任何的问题，可以向我们台上的五位嘉宾提问。
提问：有两个问题。第一个想问一下任总，潘石屹说的百日剧变，大概意思是100天之内，有很多企业因为财务问题死掉。这个言论出来以后，国外界有很多怀疑的态度，认为潘石屹这个话里面幕后有很多动机，我想问一下任总，你认为这个事情，潘石屹这个话背后有什么样的动机？
第二个问题想问一下高盛的胡先生。前天人民币兑美元的汇率破期，进入6时代，你认为这个事情对中国，尤其在房价方面是什么样的信号？谢谢。
任志强：我回答是最简单的，饱汉子不知饿汉子饥，他就告诉别人，他有钱，别人没钱，都死了吧，剩下的市场就是我的了。他号称有150亿现金，从境外拿不出来，拿回来又没地搁，因为买不着地，他就说，你们死了，把地交给我完了。这有什么可解释的。
胡祖六：人民币汇率的升值，对中心价是有很大的影响，对国际收支的影响，还有对通膨的影响，对房地产的影响是间接的，也不是非常明显的，因为房地产基本上还是一个国内的产业，从融资来说，外资进入房地产，从开发到二级市场，这都是起一个边界作用，作用非常低，所以汇率本身不会改变资本进入房地产的结构。我想说阶级影响，一种灵活的汇率，可能和央行的利率空间有关系，和通货膨胀有些影响，间接影响到经济的很多部门，包括房地产行业。但是我想，刚才我所谈的问题，涨幅有多大，我想和汇率的变化没有非常直接的明显的关系。
提问：我有两个问题。一个是请问一下任总和潘总。这次绿色亚洲是论坛的主题。从行业的角度来说，我是做厨具行业的，从绿色亚洲这个主题来说，节约资源是一个比较重要的事情。
另外我想请问，商品房应该是完整的商品，大量的销售当中占主流的是白皮房，在销售过程当中，在敲敲打打，资源上是浪费，实际上，买的房子住进去的时间是，年继续住的是工地的，西方国家很多都是推行精装修，这个问题是否在房地产相应的市场平衡当中，你们两位老总对这个产业未来精装修的考虑，请问两位老总。
第二个小问题请教陈淮主任，我们这个行业在国外考察的时候，了解到一个现象，就是像德国，一个小区里面进去，两边的房子都是一样的，但是那边的房子在买的过程当中，土地不含，土地可以用50年去安居，去致富，这个房子相应便宜，对面买的是土地和房产都有的，这个价格就高，我想从一个普通老百姓来说，这个当中是不是对我们来说是一个新的政府可以考虑的路？
任志强：好象我除了最高级的房子以外，都是精装修房子，好几年以前就是如此了。万科他们是刚刚开始做精装修，他们过去都是毛坯房，为什么最高级的房子反而不能做精装修，因为奢侈品是要有个性化的，都做成一样的，就卖不出去了。而且奢侈品一定不会说，你的和我的一样，即使钻石，也要个人精雕细琢，但是普通品一定是精装修的，所以你看一看，我的房子基本说都是精装修的，只有非常特别的奢侈品是非精装修的。不是开发商不想做精装修，而是税率制度是重复交纳税，如果做了毛坯房大概至少少掉10% 的税，我们本身要给施工单位一笔税，他要加到房价税，老百姓买一个毛坯房，自己掏钱做装修，可能还是同样的队伍，同样的设计和同样的钱，但是各种税上少了接近房价10%的钱，所以我们的税率政策不支持做精装修，但是我们在坚持做，就是给富人盖的房子，做了精装修还省点事。如果我们的税率制度做修改的话，可能就不会有重复征税，国外有增值税可以冲抵。
现在很多人觉得，我要不做精装修，我交了土地，增值税多，所以我加大成本，防止交土地增值税。名义上，我为了绿，为了节约成本我做了精装修，实际的是为了少交税。作为税率来说，基本上是这样，我们当然认为做精装修是最好的，可以减少各种污染、浪费，可以节约能源，还防止上上下下的矛盾。但是不是所有开发商可能都这么想。所以仍然有一大批做粗装修。现在开始想做精装修，都是因为利润太高了，要交土地增值税，所以它加大成本，少交点税。谢谢。
潘石屹：任总的发言，代表了我的意见。可是我做精装修的时候，我向任总请教，他是反对的，所以我做的比他早。
陈淮：我试着回答一下。因为刚才潘总把我排除出经济学家了，因为他说所有的经济学家都说什么什么，这话我没说。所以我只能说“试着说”，提问者问了很有意思的问题，但是如果看到中国24号稳健的时候，应该知道，类似的问题，我们实际上已经在住房保障体系中已经明确无误地实施了，比如我们实施的经济适用房是有限产权的房，这个有限产权的含义就是不交土地出让金，因此在土地的使用权上是不具备的，持有五年之后，可以补交土地出让金，也可以交给政府回购，它的流通是受到限制的，它的基本性质和你刚才说的是一样的。但是，我们提问者所说的这种房子叫共有产权房，请注意，它实际上相当于政府对低信用群体发行和持有次级债。美国的次级债还是商业银行机构对低信用群体发的，商业银行为了分散高风险，它把它证券化，拿到资本市场中暂时卖掉，让投资者来承担。如果政府说，这个土地的钱我先不要了，您慢慢还，相当于政府对低收入群体、低信用群体，发行和持有次级债。美国层层的市场风险分担机制尚且有，我们的政府把美国的社会财富分布是橄榄型，我们目前作为一个发展中国家，还是一个金字塔型，政府有没有能力把你说的社会群体的信用不足问题全部承担起来，对他们发行足额的次级债？我想恐怕还有不现实。大家想想，实质性问题是不是等于政府借给你钱买土地，然后你慢慢还。所以，恐怕共有产权，我们还需要在制度上有风险分散的机制。应该说，房地产市场中把风险消灭了，是办不到的事。
刚才有专家也说到，说美国政府没想到，多少专家没想到，怎么没有把风险消灭？消灭是办不到的，我们所能做到的是熨平风险爆发的周期，不使它集中在一年，每年发点。
再一个合理、均衡地配置在各个群体头上。美国和中国不一样的地方在于，它房地产影响房价的因素不只四个变量，如同我们的主持一开始说，老百姓一直在关心房价。错了，30年前，老百姓不关心房价，关心粮票，15年前，老百姓也不关心房价，关心买彩电。因为，人们的消费结构发生变化，和收入达到一定水平，才会关心房价。在一定水平上，人们的消费结构变化，导致一个非常重要的因素在于，在这个阶段上，人们住房支付能力的增长速度远远快于收入增长速度，对于美国人来说，收入增长10%，住房消费能力几乎不变化，或者只增长5%，中国相当于一部分中间群体收入增长10%，住房消费能力可以增长30%到40%，这叫做消费需求弹性，这也是经济学。谢谢。
提问：我有两个问题。第一个问题想问一下祖六，随着中国房地产的寡头，房地产商的定价越来越强吗？这样的话，他们更加可以挟持房价？这是第一个问题。
第二个问题，刚才任总讲了他有一个观点，这个房子是为富人修的，让我听起来的感觉就是中国的房地产问题不仅仅是一个资产价格的问题，也是一个社会矛盾的问题，中国的房地产市场到底是一个社会和谐的润滑剂，还是中国社会矛盾的导火索？我想听一听各位的看法。谢谢。
胡祖六：这个问题提得非常好。房地产对经济非常重要，对经济成长，对就业，对老百姓提供财富的手段，都非常重要。和谐社会也很重要，大家都能够安居乐业，都有房子住，这是社会的理想。中国几千年来，从杜甫的时候就有这种理想，不是中国才有，美国、新加坡政府都希望有一种手段，希望使住房普及率比较高，我觉得住宅的发展，对中国的经济，对社会都是非常重要的，这个毫无异议。
关于你说的第一个问题，就是房屋定价，我信奉市场自由竞争，这个价格是由竞争形成的，尤其是潘石屹和任志强之间要相互打来打去，像我们这样的老百姓才能买得起房子。如何有寡头沟通，我想中国现在有《反垄断法》，应该去检举，把他们告上人民法院，进行相应的处罚。
任志强：如果中国的地产到了寡头，可能政府就好管了，现在有六万多家，最大的地产商就占2%，所以产业集中度比钢铁、彩电、汽车，任何一个行业都差得多，怎么可能形成寡头呢？我搞不清楚，怎么形成寡头。但是我知道，商品房，政府一定是先收土地出让金的，假如政府收了高土地出让金，再把房子卖给穷人，这好象不符合社会主义制度，所以只能卖给富人。所以穷人是免收土地出让金的，比如经济适用住房，比如廉租房，那是对穷人的。我们看看3月份的政府工作报告中特别强调了，要发挥政府和市场两个作用，政府的作用是社会保障，市场的作用是中高收入家庭，高收入家庭用商品房解决问题。假定中国的高收入者仍然不能成为富人，非要把他说成是穷人吗？中国的所有高收入者都变成了穷人，那中国的穷人怎么办？我想在用穷人和富人这个词的时候要有一个界定，这个界定就是中央文件上说的高收入者用市场的办法解决住房问题，这就是定义，我们不要扭曲成好象所有人都是高收入者。这样去理解富人和穷人的概念，也许就不会有社会和谐了，反而不是因为房子造成不和谐的问题，而是因为我们的语言造成社会的不和谐，最好把这个词缓和一点说就行了。
提问：向各位嘉宾提两个问题。一个是似乎定价的时候大家都在考虑供需关系，也都在考虑成本，就是不能赔本卖房子。但是另外一个问题，可以看到中国现在的房价和租金之间的关系是严重脱钩的。换句话讲，我举个例子，去年我买了一个房子，250万卖了，我在同一个小区租下来4300块钱一个月，还包括物业费，250万的投资回报率连2%还不到，不是房价高了就是租金低了，这是肯定的。最终还是要回归出来的。中国人不都愿意租房子，都愿意买房子，所以希望租金很快上来的需求是需要点时间。所以到最后似乎房价必须要下来，否则自然经济规律就不太符合了。这是一个问题。
第二个问题，在考虑供需关系的问题，都在想我今年盖多少房子，有多少人需求这个房子，其实很多房子大部分的储量是在现有的房子里面，二手房没有充分流通过来，这里面对房价有什么冲击？似乎这两个角度都会对房价上涨有一个阻力，不知道各位嘉宾怎么看这个问题。
任志强：这位先生说的情况，我们也注意到了。比如租金价格比为什么低，因为租的房子里面，在所有的调查区里面，房改房占了最大的量，大概占70%多。如果房改房用同样的4000块钱租金的话，或者用3000块钱的租金，但是房改价只有200块钱到700块钱，资金回报率大概30%到40%，这样量占的很大，所以让别的房子资金上不去。这是过去历史上的扭曲形成的，租赁市场根本不成熟，租赁市场根本没有发展起来，而租赁市场中大量的是低价位的商品房，所以价格上不去。
像你说的专门在高档社区里面，比如在高档公寓里面，用同样的钱是绝对租不到这样的房子的。如果按你算的话，100万房子的租金，每月的租金可能2500美金，到现在仍然如此。你说它的资金回报率是多少？但是有一个社区概念和服务概念，这样才能让它的租金上去。所以所有的租金，最主要是因为社会上有大凛的房改房作为租金用房，造成了租金和房价是不对称的。有些地区，是收益率很高的，而有些地区收益率很低于潘总卖的房子，比如现代城，可能所有租房的人已经把成本收回来了，而我们的租房总量在全国的存量里面，到现在为止，私人租用的总量大概不到2%。
另外一个问题，你说很多有存量房吗？我们不认为有大量的房子是空置的，因为全国存量调查中，所有空置房总量不到4.4%，在某个城市可能看到了很多，说房子都在大家手里是二手房空着，比如我买的房子，我不住也不卖，最终的需求分析是我们每年的生产量大概320万到400万套，这是开发商的全部生产量，但是我们每年城市新增人口有790万到890万户，我们的生产量连50%都供应不了，存不存都是供不应求，不存也是供不应求，这可能是最终的基本概念。谢谢。
曾子墨：非常感谢，谢谢今天各位观众的提问，也谢谢台上的五位嘉宾。的确中国的宏观经济在今年是非常困难的一年，面临着诸多不确定的因素，而房地产行业也不例外，许多的房地产开发商也是处于一种困境当中，但是正像刚才各位嘉宾所说的这样，城镇化、工业化是一个长期不可逆转的趋势，所以最后，我想借用刚才祖六所谈的一句话，作为论坛的结尾，就是冬天来了，春天还会远吗？再次谢谢大家。
胡祖六：人民币汇率的升值，对中心价是有很大的影响，对国际收支的影响，还有对通膨的影响，对房地产的影响是间接的，也不是非常明显的，因为房地产基本上还是一个国内的产业，从融资来说，外资进入房地产，从开发到二级市场，这都是起一个边界作用，作用非常低，所以汇率本身不会改变资本进入房地产的结构。我想说阶级影响，一种灵活的汇率，可能和央行的利率空间有关系，和通货膨胀有些影响，间接影响到经济的很多部门，包括房地产行业。但是我想，刚才我所谈的问题，涨幅有多大，我想和汇率的变化没有非常直接的明显的关系。
提问：我有两个问题。一个是请问一下任总和潘总。这次绿色亚洲是论坛的主题。从行业的角度来说，我是做厨具行业的，从绿色亚洲这个主题来说，节约资源是一个比较重要的事情。
另外我想请问，商品房应该是完整的商品，大量的销售当中占主流的是白皮房，在销售过程当中，在敲敲打打，资源上是浪费，实际上，买的房子住进去的时间是，年继续住的是工地的，西方国家很多都是推行精装修，这个问题是否在房地产相应的市场平衡当中，你们两位老总对这个产业未来精装修的考虑，请问两位老总。
第二个小问题请教陈淮主任，我们这个行业在国外考察的时候，了解到一个现象，就是像德国，一个小区里面进去，两边的房子都是一样的，但是那边的房子在买的过程当中，土地不含，土地可以用50年去安居，去致富，这个房子相应便宜，对面买的是土地和房产都有的，这个价格就高，我想从一个普通老百姓来说，这个当中是不是对我们来说是一个新的政府可以考虑的路？
任志强：好象我除了最高级的房子以外，都是精装修房子，好几年以前就是如此了。万科他们是刚刚开始做精装修，他们过去都是毛坯房，为什么最高级的房子反而不能做精装修，因为奢侈品是要有个性化的，都做成一样的，就卖不出去了。而且奢侈品一定不会说，你的和我的一样，即使钻石，也要个人精雕细琢，但是普通品一定是精装修的，所以你看一看，我的房子基本说都是精装修的，只有非常特别的奢侈品是非精装修的。不是开发商不想做精装修，而是税率制度是重复交纳税，如果做了毛坯房大概至少少掉10% 的税，我们本身要给施工单位一笔税，他要加到房价税，老百姓买一个毛坯房，自己掏钱做装修，可能还是同样的队伍，同样的设计和同样的钱，但是各种税上少了接近房价10%的钱，所以我们的税率政策不支持做精装修，但是我们在坚持做，就是给富人盖的房子，做了精装修还省点事。如果我们的税率制度做修改的话，可能就不会有重复征税，国外有增值税可以冲抵。
现在很多人觉得，我要不做精装修，我交了土地，增值税多，所以我加大成本，防止交土地增值税。名义上，我为了绿，为了节约成本我做了精装修，实际的是为了少交税。作为税率来说，基本上是这样，我们当然认为做精装修是最好的，可以减少各种污染、浪费，可以节约能源，还防止上上下下的矛盾。但是不是所有开发商可能都这么想。所以仍然有一大批做粗装修。现在开始想做精装修，都是因为利润太高了，要交土地增值税，所以它加大成本，少交点税。谢谢。
潘石屹：任总的发言，代表了我的意见。可是我做精装修的时候，我向任总请教，他是反对的，所以我做的比他早。
陈淮：我试着回答一下。因为刚才潘总把我排除出经济学家了，因为他说所有的经济学家都说什么什么，这话我没说。所以我只能说“试着说”，提问者问了很有意思的问题，但是如果看到中国24号稳健的时候，应该知道，类似的问题，我们实际上已经在住房保障体系中已经明确无误地实施了，比如我们实施的经济适用房是有限产权的房，这个有限产权的含义就是不交土地出让金，因此在土地的使用权上是不具备的，持有五年之后，可以补交土地出让金，也可以交给政府回购，它的流通是受到限制的，它的基本性质和你刚才说的是一样的。但是，我们提问者所说的这种房子叫共有产权房，请注意，它实际上相当于政府对低信用群体发行和持有次级债。美国的次级债还是商业银行机构对低信用群体发的，商业银行为了分散高风险，它把它证券化，拿到资本市场中暂时卖掉，让投资者来承担。如果政府说，这个土地的钱我先不要了，您慢慢还，相当于政府对低收入群体、低信用群体，发行和持有次级债。美国层层的市场风险分担机制尚且有，我们的政府把美国的社会财富分布是橄榄型，我们目前作为一个发展中国家，还是一个金字塔型，政府有没有能力把你说的社会群体的信用不足问题全部承担起来，对他们发行足额的次级债？我想恐怕还有不现实。大家想想，实质性问题是不是等于政府借给你钱买土地，然后你慢慢还。所以，恐怕共有产权，我们还需要在制度上有风险分散的机制。应该说，房地产市场中把风险消灭了，是办不到的事。
刚才有专家也说到，说美国政府没想到，多少专家没想到，怎么没有把风险消灭？消灭是办不到的，我们所能做到的是熨平风险爆发的周期，不使它集中在一年，每年发点。
再一个合理、均衡地配置在各个群体头上。美国和中国不一样的地方在于，它房地产影响房价的因素不只四个变量，如同我们的主持一开始说，老百姓一直在关心房价。错了，30年前，老百姓不关心房价，关心粮票，15年前，老百姓也不关心房价，关心买彩电。因为，人们的消费结构发生变化，和收入达到一定水平，才会关心房价。在一定水平上，人们的消费结构变化，导致一个非常重要的因素在于，在这个阶段上，人们住房支付能力的增长速度远远快于收入增长速度，对于美国人来说，收入增长10%，住房消费能力几乎不变化，或者只增长5%，中国相当于一部分中间群体收入增长10%，住房消费能力可以增长30%到40%，这叫做消费需求弹性，这也是经济学。谢谢。
提问：我有两个问题。第一个问题想问一下祖六，随着中国房地产的寡头，房地产商的定价越来越强吗？这样的话，他们更加可以挟持房价？这是第一个问题。
第二个问题，刚才任总讲了他有一个观点，这个房子是为富人修的，让我听起来的感觉就是中国的房地产问题不仅仅是一个资产价格的问题，也是一个社会矛盾的问题，中国的房地产市场到底是一个社会和谐的润滑剂，还是中国社会矛盾的导火索？我想听一听各位的看法。谢谢。
胡祖六：这个问题提得非常好。房地产对经济非常重要，对经济成长，对就业，对老百姓提供财富的手段，都非常重要。和谐社会也很重要，大家都能够安居乐业，都有房子住，这是社会的理想。中国几千年来，从杜甫的时候就有这种理想，不是中国才有，美国、新加坡政府都希望有一种手段，希望使住房普及率比较高，我觉得住宅的发展，对中国的经济，对社会都是非常重要的，这个毫无异议。
关于你说的第一个问题，就是房屋定价，我信奉市场自由竞争，这个价格是由竞争形成的，尤其是潘石屹和任志强之间要相互打来打去，像我们这样的老百姓才能买得起房子。如何有寡头沟通，我想中国现在有《反垄断法》，应该去检举，把他们告上人民法院，进行相应的处罚。
任志强：如果中国的地产到了寡头，可能政府就好管了，现在有六万多家，最大的地产商就占2%，所以产业集中度比钢铁、彩电、汽车，任何一个行业都差得多，怎么可能形成寡头呢？我搞不清楚，怎么形成寡头。但是我知道，商品房，政府一定是先收土地出让金的，假如政府收了高土地出让金，再把房子卖给穷人，这好象不符合社会主义制度，所以只能卖给富人。所以穷人是免收土地出让金的，比如经济适用住房，比如廉租房，那是对穷人的。我们看看3月份的政府工作报告中特别强调了，要发挥政府和市场两个作用，政府的作用是社会保障，市场的作用是中高收入家庭，高收入家庭用商品房解决问题。假定中国的高收入者仍然不能成为富人，非要把他说成是穷人吗？中国的所有高收入者都变成了穷人，那中国的穷人怎么办？我想在用穷人和富人这个词的时候要有一个界定，这个界定就是中央文件上说的高收入者用市场的办法解决住房问题，这就是定义，我们不要扭曲成好象所有人都是高收入者。这样去理解富人和穷人的概念，也许就不会有社会和谐了，反而不是因为房子造成不和谐的问题，而是因为我们的语言造成社会的不和谐，最好把这个词缓和一点说就行了。
提问：向各位嘉宾提两个问题。一个是似乎定价的时候大家都在考虑供需关系，也都在考虑成本，就是不能赔本卖房子。但是另外一个问题，可以看到中国现在的房价和租金之间的关系是严重脱钩的。换句话讲，我举个例子，去年我买了一个房子，250万卖了，我在同一个小区租下来4300块钱一个月，还包括物业费，250万的投资回报率连2%还不到，不是房价高了就是租金低了，这是肯定的。最终还是要回归出来的。中国人不都愿意租房子，都愿意买房子，所以希望租金很快上来的需求是需要点时间。所以到最后似乎房价必须要下来，否则自然经济规律就不太符合了。这是一个问题。
第二个问题，在考虑供需关系的问题，都在想我今年盖多少房子，有多少人需求这个房子，其实很多房子大部分的储量是在现有的房子里面，二手房没有充分流通过来，这里面对房价有什么冲击？似乎这两个角度都会对房价上涨有一个阻力，不知道各位嘉宾怎么看这个问题。
任志强：这位先生说的情况，我们也注意到了。比如租金价格比为什么低，因为租的房子里面，在所有的调查区里面，房改房占了最大的量，大概占70%多。如果房改房用同样的4000块钱租金的话，或者用3000块钱的租金，但是房改价只有200块钱到700块钱，资金回报率大概30%到40%，这样量占的很大，所以让别的房子资金上不去。这是过去历史上的扭曲形成的，租赁市场根本不成熟，租赁市场根本没有发展起来，而租赁市场中大量的是低价位的商品房，所以价格上不去。
像你说的专门在高档社区里面，比如在高档公寓里面，用同样的钱是绝对租不到这样的房子的。如果按你算的话，100万房子的租金，每月的租金可能2500美金，到现在仍然如此。你说它的资金回报率是多少？但是有一个社区概念和服务概念，这样才能让它的租金上去。所以所有的租金，最主要是因为社会上有大凛的房改房作为租金用房，造成了租金和房价是不对称的。有些地区，是收益率很高的，而有些地区收益率很低于潘总卖的房子，比如现代城，可能所有租房的人已经把成本收回来了，而我们的租房总量在全国的存量里面，到现在为止，私人租用的总量大概不到2%。
另外一个问题，你说很多有存量房吗？我们不认为有大量的房子是空置的，因为全国存量调查中，所有空置房总量不到4.4%，在某个城市可能看到了很多，说房子都在大家手里是二手房空着，比如我买的房子，我不住也不卖，最终的需求分析是我们每年的生产量大概320万到400万套，这是开发商的全部生产量，但是我们每年城市新增人口有790万到890万户，我们的生产量连50%都供应不了，存不存都是供不应求，不存也是供不应求，这可能是最终的基本概念。谢谢。
曾子墨：非常感谢，谢谢今天各位观众的提问，也谢谢台上的五位嘉宾。的确中国的宏观经济在今年是非常困难的一年，面临着诸多不确定的因素，而房地产行业也不例外，许多的房地产开发商也是处于一种困境当中，但是正像刚才各位嘉宾所说的这样，城镇化、工业化是一个长期不可逆转的趋势，所以最后，我想借用刚才祖六所谈的一句话，作为论坛的结尾，就是冬天来了，春天还会远吗？再次谢谢大家。
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