揭开不良率下降真相 银行万亿开发贷风险逼近

　　　“他们的五个项目都停了。”4月14日，重庆一建筑商透露，一全国性大开发商在重庆的5个项目因为资金紧张已经全部停工。

　　在银根紧缩的情况下，土地、商品房价格下跌已是不争的事实。包括万科等地产大鳄都是大幅降价以回笼资金，而这又使土地和房屋的价格下跌可能性增大，形成一个恶性循环。

　　重庆涉外资产评估公司总经理李学全说，资产价格下跌不仅使投资者揪心，“更难受的是银行”。因为在银行的贷款结构中，房产是主要投向之一。这是一个庞大的数字，比如，工行(601398.SH)的房产开发贷款就达3039亿元。资产价格下跌使银行的风险逐渐放大，银行通过抵押物设置的马其诺防线也正经受考验。

　　对于逐渐暴露的风险，几大银行的人士都选择了沉默。“这个太敏感，很难评价。”交通银行一分行行长说。人民银行重庆营管部的一位官员认为，上述风险确实存在，不过现在还没有大面积的形成，在深圳、广州等大城市相对严重，西部则相对轻微。

　　天相投资银行业分析师张攀也认为，资产价格下跌导致银行风险扩大确实存在，不过他认为风险主要是开发贷款而非按揭贷款。

　　不良率下降真相

　　4月12日，建行(601939.SH，0939.HK)公布了其2007年财务报告。报告显示，去年，其个人住房贷款增长23.3%，至5278亿元，开发贷款则从2006年3023亿元增加到3178亿元。开发贷款在贷款业务结构中的比重仅次于批发和零售业贷款。

　　交通银行(601328.SH)同样如此。其2007年的房产开发贷款为776.19亿元，比2006年的706.52亿元略微增加，不过在贷款结构中的比重从7.64%下降为7.03%。此外，在个人贷款中，住房和商铺2007年余额为1393.57亿元，2006年为1050.44亿元，两项合计约2170亿元。

　　中行(601988.SH，3988.HK)房产开发贷款为1436.13亿元，2006年为1135.89亿元；个人住房按揭贷款2007年为5776.55亿元，2006年为4569.3亿元。

　　工行房产开发贷款为3039.84亿元，比2006年的2300.64亿元增加739.20亿元，房产开发贷款在贷款结构中的比重也从9.01%上升到10.4%。

　　房产贷款正呈“又快又好”的发展。具体表现是不良贷款比率下降。

　　比如，中行房产开发贷款减值比率则从9.43%猛降到4.87%，该数据在2004年、2005年分别为13.33%、13.24%。个人住房按揭贷款同样如此，其减值比例从2006年1.21%下降到2007年的0.89%。

　　建行的开发贷款不良贷款比率从2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行不良贷款比率也从4.34%下降到2.82%。

　　对此，重庆银监局一官员分析，这很大程度上是2007年房贷金额增大，导致不良率分母增大所致。比如，工行开发贷款从2300亿元增加到3039亿元，增幅有30%，远远大于不良率的下降。中行个人住房贷款不良金额从41亿元降低到40.66亿元，绝对金额下降了0.34亿元，不过，不良率从1.21%下降到0.89%，不良率下降很大程度上是因为个贷从3378亿元猛增到4550亿元。

　　中信证券银行业分析师杨丽青认为，报表上的不良率没有可比性。除非将2007年的不良贷款余额加上当期已经核销的坏账，得出的不良率才有比较意义，不过，从报表很难知道开发贷款、个人住房按揭贷款核销的不良贷款金额。

　　开发贷风险显现

　　尽管房贷正在“又快又好”的发展，不过隐忧暗藏。

　　高盛高华早在去年11月的一份研究报告就指出，“中国宏观经济过热，包括政府对房地产行业调控的程度高于预期；国内流动性大规模收回。”

　　调控正在加紧。“我们知道在2008年会加紧调控，因此在年底对个别优质开发商突击发放了一些贷款。”中国农业银行重庆分行的一人士说。

　　不过，优质开发商毕竟是少数，开发商资金链趋紧已是不争的事实。地产龙头万科(000002.SZ)的降幅从12%到15%不等??只为回笼现金。

　　记者监测了13家开发商的现金流。金融街2007年期末的现金以及现金等价物为23亿元，不过，其2007年从银行贷款取得现金比2006年多17亿元，剔除此因素，其筹资活动净额为-2亿元，再加上经营现金流为－8亿，投资的现金为－3亿，因此当年其现金流量净额为-13亿元。以此计算，招商地产、万科、北辰实业该指标分别为-16亿元、-194亿元、-27亿元。

　　现金流趋紧导致房产土地交投轻淡，进而导致资产价格下跌。

　　3月10日，重庆晓威房地产有限公司以1.7亿元拿下一地块，折合约477万元/亩。相近一土地曾创下每亩单价约1400万元。以拍卖价格简单相比，两块土地价格悬殊63%。

　　上海也有类似情况。年初，美国铁狮门以楼面地价7500元/平方米拿下一地块，2007年，仁恒置业以约20000元/平方米的价格拿下相邻地块，龙湖集团也在附近以约10000元/平方米的价格拿下附近一地块。

　　李学全介绍，由于资金链吃紧，最近找他们做土地交易(卖出)评估的客户明显增多，与去年相比，个别土地成交价格降幅达20%。

　　土地价格下降使银行贷款风险被放大，因开发商贷款的主要抵押品就是土地，其中相当一部分是在土地价格到一个高点后抵押的。比如，2007年10月，金科集团弘景房地产开发有限公司以石马河街道石子山村C宗土地向工行贷款。

　　李学全介绍，银行一般的风险折扣率上限是70%，一般在50%到60%，也就是说，一块土地评估价值1000万元，那么最多可以贷款700万，至于具体的金额还要根据企业的状况而定。

　　假如一开发商在2007年9月拿一评估价值为1000万元的土地向银行贷款，按70%放贷700万元，按上述中介机构下降20%的说法，价值将只有800万元，银行的风险完全暴露。

　　此外，值得关注的是，这些贷款中有相当一部分是非抵押贷款。比如，在保利地产90亿元的长期借款中，信用借款为11亿元，质押借款不过8615万元，保证借款约59亿元，抵押借款不过20亿元。

　　这并非个案。

　　在北辰实业26亿元长期借款中，抵押借款不过6亿元，另外20亿元为信用贷款。北辰实业的债权人包括中信银行，借款10.5亿元，兴业银行6亿元，北京银行8亿元，建设银行9.5亿元，交通银行1.2亿元。