山雨欲来风满“楼”

　　2008年的房地产市场充满了各种不确定性，房价的不确定性，房地产商命运的不确定性，还有国家宏观调控政策的不确定性……这些不确定性，让整个房地产行业笼罩在一种山雨欲来风满楼的气氛中。

　　4月11日，博鳌亚洲论坛2008年年会专题分会“对话房地产”环节，房地产业相关部门领导、企业家和经济学家齐聚一堂，表达了这些不确定性，也深入剖析了这些不确定性。

　　房地产冬天来临

　　2007年底，万科董事长王石抛出楼市“拐点论”，并率先在几大城市推出“折价”销售，给持续火爆了好几年的房地产市场浇了一盘“凉水”；无独有偶，SOHO中国董事长潘石屹最近又放言，中国会有非常多的房地产企业在１００天之内死掉，即房地产的“百日巨变”。而此时的国际楼市，尤其是美国楼市，正遭次贷危机肆虐。这些要素集合在一起，让人感觉到了房地产市场的阵阵寒意，难道中国房地产市场的“冬天”真的来了吗？

　　“四季轮回是客观规律，市场中也有四季轮回，冬天肯定会来。不管你愿不愿意，但是把冬天说成困难我想也不确切。对万物来说没有四季轮回，没有冬天也就无所谓夏天和春天。实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上如此艺术地答道。

　　陈淮指出，并不会因为美国有“次贷危机”，中国的房地产就会迎来“冬天”。“原因是，中国城镇化是一个需要20年到30年才能完成的长期发展战略过程。所有的突发事件或者重大项目，影响的只是资金或者资源积聚在空间上的结构关系和时间上的结构关系。”

　　和陈淮的艺术化表述相比，华远集团总裁任志强却直截了当：“要先死肯定是银行先死。房地产商后死。”他解释说，中国的银行可能因为次贷危机而收紧自己的盘子，这带来的影响是：凡是中小企业贷款就涨利息，但对大的地产公司来说，获得贷款的机会和贷款金额却相应增加了。“在所有行业里，不管任何一次宏观调控，最后挤压的都是中小企业。”任志强如是说。

　　任志强认为，“中国现在面临的问题是次贷危机会不会影响到中国信用的问题。如果影响的话，可能整体经济都会受到影响，而不仅仅是房地产，因为房地产只是整体经济中的一个部分。而这个部分从来都是在整体经济不好的时候它也会下降，整体经济好的时候它绝不会不上来，这可能就是我们目前房地产遇到的最大的不确定性。”

　　潘石屹则认为，2008年房地产特别困难，原因是，2007年中国的房地产企业太疯狂了。“根据国家统计局数据显示，去年一年房地产的销售是2.9万亿元，接近3万亿元，可去年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿元，所以我觉得大家的钱花得差不多了。”

　　“过去房地产一些非常利好的积极因素现在都在发生逆转，这对我们在短期，至少在2008年带来很大的不确定性。但是，既然说冬天已经到来了，难道春天还会远吗？”高盛集团董事总经理胡祖六如是说。

　　胡祖六认为，美国次贷危机的本质其实是房地产危机。美国的这场危机对中国至少有两点启发：第一，地产跟金融密不可分，地产一旦出问题，对整个金融体系和对整个宏观经济有很大的影响。第二，谨防中国特殊论。中国虽然地大物博，虽然在过去30年来经济持续增长，但并不意味着发生在美国的房地产泡沫或者金融危机就与中国无缘。

　　宏观调控面对三大变数

　　陈淮指出，今年国家房地产市场宏观调控面对以下不确定性：第一，中国是一个新兴市场，它的不完善程度、不平衡程度比较高，容易受到震动，会出现“别人一感冒、咳嗽，那我赶紧穿棉袄”这样的状况；第二，可能会出现这样的情况，宏观调控计划盖100栋楼，地产商可能是盖了100栋，但其中70栋、80栋都盖到七八层停下来，成为烂尾楼；第三，当国内调控资产的时候，可能出现“老外把中国的底抄了，买走了优质资产”的状况。“当一个市场出现流动性短缺的时候，不是这个市场缺钱，而是钱不进这个市场。当一个市场流动性过剩的时候，不一定是这个市场的钱很多，而是这个市场对钱的吸引力特别大。”

　　未来房价走势

　　房价走势是老百姓高度关注的问题，但很奇怪的是，上述人士均没有在论坛上正面回答这个问题，连一向敢于判断的潘石屹也没有了当年的勇气。

　　胡祖六列举了未来左右房价的几大关键因素：首先，是宏观经济因素。其次，只要利率水平足够低，通货膨胀更高，房价上涨也有空间。再次，信贷的供应，只要宏观调控对信贷的控制和收紧不至于让房地产贷款干涸的话，房子价格的上涨也是有可能的。除此以外，还需要看消费者的购买能力，就是房价跟可支配收入的比率。

　　“房产商应给一般有能力购房的人去盖房，低收入家庭一般是通过政府提供基本住房。”胡祖六认为，“美国之所以有次贷问题，就是把房子卖给那些根本没有能力购买的人，才发生大问题。我们也要引以为戒。”

　　在明确指出“只要GDP增长速度今年还能够在11%多的话，房价还得涨”之后，任志强还剖析了土地资源和房价之间的关系。“土地没有，房价涨得更快。北京市第一季度供应的土地楼面价4300多元/平方米，去年是3600多元/平方米，平均增长了33%。这是今年1月份，在大家都说拐点的时候，北京市1月份供应的土地楼面价每平方米增长了33.3%。我想房价没办法降下去。地价呼呼往上涨，房价怎么能降下去呢。”

　　任志强认为，只有当人们从追求大房子到开始追求小房子时，房价才会比较合理。现在大房子和小房子之间，大房子是最先卖出去的。这证明我们土地的资源价格和市场价格之间还有差距。

　　当被问及市场存在大量存量房问题，任志强表示，“我们不认为有大量房子空置，因为在全国调查中，所有的空置房占总量不到4.4%。目前，开发商每年的全部生产量大概320万-400万套，但每年新增城镇人口有790万-850万户，我们生产量还不到50%，所以存不存都是供不应求。”

　　棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟则认为，随着中国婴儿潮时代的到来，加上农村的城市化进程，以及高通胀的背景下，房价怎样稳定是一个大问题。“房价下跌可能会造成另外的‘次贷危机’，酿成更多的问题，因为今天中国的银行资产中，33%-36%是直接源于房地产，再加上各种土地和房子的抵押，已经有50%的金融资产跟房地产有关，如果我们资产的价值下降的话，会酿成一系列的金融问题，对整个就业或者社会经济的发展造成新问题。”

　　对于市场上盛行的精装修，任志强表示，当前中国的税率政策并不支持做精装修，精装修房存在重复缴纳税的现象。同样是一套房子，毛坯房要比精装修房少缴10%的税。如果税率制度修改的话，可能就不会有重复征税。