对目前中国按揭贷款所面临的风险，我们不可以掉以轻心。因为，我们对国内购房人并没有进行过严格的信用评级。银行体系的巨大支持，使得支付能力较低的购房人及大量投资者涌入国内房地产市场，推高了国内房地产价格。一旦房地产价格趋势出现逆转，房地产信贷风险将凸现商业银行的经营风险，并诱发中国式的次贷危机。
对此，我们要加强监管和规范商业银行对个人房贷管理，迫使商业银行执行或落实相关房贷规定，以此来回避银行房贷风险可能引发的潜在金融风险。
⊙易宪容
当前美国的次贷危机，不仅打破了现代金融市场中视“按揭贷款”为优质债券的神话，也造成了20世纪30年代美国经济衰退以来的最大金融危机。尽管这次金融危机是否已结束似乎还难以确定，但中国却不可不重视美国次贷危机的一些经验与教训。
可以说，从美国次贷危机的原因来看，问题在于住房按揭产品的证券化及衍生品化，但根源在于住房按揭贷款质量。尽管有人认为中国不会发生美国式的次贷危机，但就目前中国情况来看，中国按揭贷款所面临的风险可能要比美国次贷危机还要大。因此，我们对此问题也决不可以掉以轻心。
正因为如此，央行与银监会在2007年下半年发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称452号文件)。该文件的基本主要的精神就是通过提高市场准入标准，进一步区分房地产的投资与消费问题，提高房地产投资者获得银行信贷的门槛。
例如，对第二套房的认定标准是：以家庭为单位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民银行个人征信报告为依据，以住房贷款次数为套数。第二套住房贷款的成数均规定不超过六成，利率均不低于同期同档次基准利率的1.1倍。同时，对已利用贷款购买首套自住房的家庭，在满足借款人已还清前期住房贷款且人均居住面积低于当地平均水平的条件下，各商业银行允许其再次申请住房贷款时，仍可按照首套自住房贷款政策执行。
可以说，在359号文件公布后，对第二套房的认定标准曾产生过不少争议。不同利益层面的人，对第二套住房给予了不同的解释。正因为对第二套住房认定标准存在着较大的争议，央行后来又立即公布了452号文件，对第二套住房给出了更具体、更实际的界定。
同时，从这些争议也可以看出，目前国内房地产市场中投资比重依然过高。否则，对房地产市场中投资与消费进行区分，并对投资性住房的银行信贷稍微提高一下市场准入标准，为什么会引起如此大的争议。正因为有这样大的争议，也表明了目前中国房地产市场中投资过高及中国金融市场面临了巨大的潜在风险。由此可见，央行出台452号文件，进一步细化对第二套住房的界定是正确的。
在359号文件及452号文件公布之后，国内房地产市场发展也开始发生了很大变化。房地产市场中不少投资者开始逐渐退出，随着投资者的陆续退出，银行信贷的快速扩张势头也开始出现了减缓趋势。但是，银行信贷扩张放缓，自然就增加了一些商业银行业绩快速增长的难度。因此，一些商业银行又开始在银行信贷的按揭贷款市场准入上大动脑筋，希望利用359号文件及452号文件中一些制度规则的不完全性，试图松动个人住房按揭贷款的准入标准。这就是目前媒体所报道有关一些商业银行有开始松动第二套房贷市场准入的市场现象。
在一些媒体报道这种现象之后，尽管不少商业银行都站出来说明，它们对第二套住房按揭贷款标准并没有出现松动。但是，有一个问题值得关注，在现行的中国商业银行经营绩效的考核体系下，国内商业银行偏好于以追求短期会计利润为主导，这已是一个不争的事实。在商业银行收入来源仍以信贷为主导且较为单一的情况下，以会计利润为主的考核体系，在一定程度上肯定会加速各商业银行的贷款信贷扩张。因此，对于目前国内商业银行来说，任何制度性缺陷的存在，都使得它们有突破制度规则的冲动，以达到加速信用扩张的经营目标。
因此，在目前的情况下，监管部门不仅应严格要求商业银行要按照制度规则行事，而且还得不断修订与补充目前尚不完善的一些制度规则。对于那些违规的商业银行及责任人必须施以严厉处罚，以杜绝部分商业银行钻制度空子的投机机会，并让那些钻空子的商业银行从中得不到什么好处。
可以说，从目前美国次贷危机及国内股市重挫来看，国内房地产市场已经在高位运行了好几年。反观经历了8年繁荣周期的美国房地产市场，其房地产价格仅上涨了50%，次级信用的人数仅占整个市场的12%-13%比重。
再看中国的情况，我们在前几年对住房按揭贷款人从来就没有进行过什么信用评级，谁都能从银行那里借到钱并用以购房，从而使支付能力较低的一部分人及大量投资者进入了房地产市场。而且，就目前中国房地产按揭市场情况来看，不仅进入房地产市场的购房者没有信用评级，而且近几年来中国房地产价格已上涨了不止百分之几十，有些地方的房价甚至上涨了百分之几百。
另外，商业银行的庞大金融支持推高了国内房价。这种过高的房价的住房，当房价上涨时，商业银行所面临的风险还不会显示出来，就如同2006年以前美国房价上涨时商业银行的风险不会显示出来一样。但是，一旦房地产市场价格出现逆转，那么商业银行的金融风险就会显示出来了。美国出现次贷危机，就是一个很好的警示。
鉴于目前中国的法律制度安排、金融体系与监管制度远远要逊色于美国，美国有比较好的金融监管体系及法律制度都会造成这么巨大的金融危机，我们是否应当从中吸取经验教训呢？
在当前中国的制度结构及金融体系约束条件下，国内不少地方房价上涨早已显示了奇高的市场风险。如果国内商业银行仍不引以为戒，仍不以为警，反而想利用部分制度性缺陷来突破现行的制度规则，势必就会进一步放大或扩张中国房地产市场中的个人信贷风险，那么中国式的次贷危机也就会离我们不远了。因此，在目前情况下，央行等监管部门决不可放松对商业银行的严厉监管，也应当阻止部分商业银行试图突破现有制度规则的任何举动。
其实，对目前国内商业银行中的个人住房信贷管理而言，并不需要再制定什么更多的新规则，只要让各商业银行能认真执行既有的359号文件及452号文件，就可以产生很大的市场效果。因为，在这两个文件中，不仅对第二套住房的信贷准入有严格的界定，而且对第一套住房的信贷准入也有了严格的规定。对于第一套住房严格的信贷准入（即个人按揭贷款不得超过其家庭收入50%，而家庭收入可以通过个人银行工资对账单、个人所得税单、公司或单位工资单及央行信用记录等来确定），如果按照现行的标准来审查，许多人要么没有资格进入这个市场，要么进入这个市场可获贷款资金将减少。对于第二套住房的信贷准入，同样也可以通过上述的文件来确定。如果说，各商业银行要是能够认真执行这些标准，那么这将可以挤出国内房地产中部分不合理需求，大量房地产投资也会随之退出市场。
这样的话，不仅可以将国内房地产市场逐渐转变并发展为更合乎民生需求的一个市场，而且这也是我们规避银行体系中房地产按揭贷款风险的根本之路。否则，如果国内商业银行还是一味追求短期利益而放松对个人住房信贷管理的话，那么中国式的次贷危机在未来也可能会爆发。这一点值得关注。
因此，一方面，我们要采取相关的监管措施，使得国内各商业银行没有机会为了追求其短期利益而挑战或突破现行的制度规则，由此来化解商业银行的短期非理性行为可能会带来中国式的次贷危机的金融风险；另一方面，央行等监管部门也要进一步理清，导致前几年国内房价快速飚升的根源是什么，以及房地产价格快速上升可能产生的潜在金融风险。而且，央行等监管部门还要切实落实和执行好359号文件及452号文件精神，通过有效防止国内房地产市场中存在的潜在房地产信贷风险，降低由此可能产生的金融风险，并维持未来中国经济的可持续发展。
否则，如果一旦房地产信贷风险再得到进一步累积，将可能会产生危及国内金融市场稳定的金融风险。那么，中国式次贷危机的发生，也就不可避免了。
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）
（来源：上海证券报)
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