刘煜辉：美国的负资产问题可能引爆下一个类次贷危机

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　　中国经济评价中心的主任刘煜辉：大家下午好！目前来说整个银行界有一种呼声比较高涨，要求我们的中国银行业赶快扬帆出海.这在我们业内相当一段时间呼声很高。

全是全球的金融市场出现了一些好的现象，第一最近一些比较大的金融机构，包括瑞银等等都提出了一些资本金的补充计划，这样得到了市场很好的相应，我们可以看到市场出现了一些企稳的迹象，可以看到金融股出现了明显的反弹。

　　第二个我们知道次贷危机在07年10月份以后，这也就是说意味着随着时间的推移，未来每个季度进入越来越小了。07年中旬有一个统计，大概美国整个的按揭贷款总量规模是14.4万亿，次级按揭是占15%，也就是2亿多美元。我们做了一个测试，大概08年一季度到三季度，每个季度的次级贷款是，第二个季度是进入了高峰，大概是1200亿。然后从第四个季度开始，每个季度进入的次级贷款规模有很大幅度的下降，大概是800亿美元的规模。然后到09年一季度的时候规模又下降一半，从09年2季度开始，以后逐步每个季度也就是200亿美元左右。

　　这说明一个什么问题？随着时间推移，次案的规模越来越小，因为次案爆发,可能是大大降低。但是是不是说明我们全球的金融市场由次案引发的危机就此结束了呢？我个人的看法是这个结论可能下的为时过早。我个人觉得未来可能有一个更大的危机在里面。这个就是随着美国楼市价格的进一步下跌，包括经济衰退。美国未来的负资产问题可能会引爆下一个类似此案危机的风波。为什么这样讲？因为从美国历史上看，大概从70年代以来，美国大概经历是三次房地产反正的周期，从前两次周期来看，这种调整的时间最段的也要三年半。最小的一个幅度要下跌50%左右，所以从目前来看，因为美国的楼市大概是06年次案以后开始下跌，从目前来看，次案调整的周期只有一年半时间，另外调整的幅度从06年4季度的房地产楼市的高点，下调也仅仅只有17%左右，按照这个幅度，因为我们知道大概2000年到2006年四季度，美国的房地产楼市是上升了63比左右，如果简单的比照一下前两次楼市调整的周期，我们觉得美国楼市最终要企稳的话恐怕要在09年末。

　　目前已经下跌了17%，但是距高点的下跌还有15%的范围。这样的下跌会出现一个什么问题呢？因为还有一个方面，就是一个更悲观的看法，从目前国际股价、房地产泡沫最标准的指标就是所谓的购楼的资金成本和租金率的比较。我们可以看出，从2000年开始，美国的楼价已经把租金率抛在身后，到06年见底的时候达到了1比7。这样一个水平的话，那意味着美国的楼市还有40%的跌幅。这就比以前更加悲观了，至少现在按调整幅度的要求，据目前美国楼市的水平还有20%到30%的调整空间。这样的空间意味着到09年后，美国的按揭户中间，大约有2500万户家庭可能进入负资产状态。这个就占整个美国贷款户40%到50%的量。现在是什么水平呢？现在房价下跌是17%，已经有880万户进入了负资产。

　　如果房价在目前的位置进一步下跌20%到30%，未来出问题的就远远不是按揭贷款的问题，有可能就是美国的优质贷款。我们知道美国大概按揭贷款分三类。因为优质贷款的按揭人和次级贷款的按揭人是有本质区别的，次级贷款的按揭人绝大部分都没有完整的把这个楼按合约履行完的过程。他图的就是挣一个差价。但是作为优质贷款按揭人是完全不一样，因为他是有完全的申请人审定的，首先按三大指标，他的信用等级要超过660分，然后他要有严格的收入证明材料，然后才发放这种贷款。

　　也就是说从还款能力和还款意愿来说他们都是没有问题的。但是现在的情况就是如果房价进一步下跌，这些优质的按揭人，按先前签订的条款去供楼是不合算的，所以做一个理性的做法就是停供了，把这个楼交给银行处理了。假设楼价下跌，我们就把钥匙给银行了。刚好美国处置资产的法律和香港有很大差别的，香港97年回归以后房地产下跌也非常猛，大概下降了70%。当时有70%到80%的按揭人进入了负资产，不过香港的银行并没有感受到压力。

　　也就是银行未来有权向按揭户追诉负资产价差的损失。但是美国不一样，美国是非常宽松，也就是我不想供了，我把钥匙给银行，我就和这个楼没有太大的关联了，然后交给银行处置。这样的话可以想见银行的压力是非常大的。因为银行有大量的按揭合约，特别是优质的合约。因为这种优质合约在美国银行占比的话是远远超过次贷。次贷大约只占15%，而优质客户占50%以上。如果这块出现问题，银行如果集中处置负资产的情况，就会导致楼市下跌。一般处置的时候都要低于楼价的20%到30%，这样的话国内的银行就可能随着楼市的进一步下跌，就可能会造成新一波的冲击波，而且这个冲击波的威力可能不亚于目前次贷的这次威力。我想到那个时候，也许是我们中国的银行业，我们中国的金融机构，真正扬帆出海的时机。谢谢大家！