房市可能在上半年迎来短期顶部需高度关注房地产信贷风险

　　王家强

　　房地产的周期与经济周期非常一致，一旦经济大幅放缓，开发贷款和住房消费贷款的不良率都可能攀升，对此要充分评估影响度和应对策略

　　一些规模较小、资金紧张的房地产商可能在中短期内被淘汰出局

　　近年来，我国银行业房地产相关业务占比逐年上升，相关风险管理措施也在不断改善。

在业务占比上，银行业的发展已经与房地产业密切相关。但是，国内银行业自个人住房贷款发展起步至今，从未经历过房地产泡沫周期的检验。美国次贷危机给我国银行业带来重要的警示，应当高度重视房地产市场周期性发展带来的可能影响。

　　对房地产市场的展望

　　目前社会各界对中国房地产市场的未来发展，存在着不同的观点。“泡沫论”认为房地产价格已经严重偏离了普通民众的购买能力，由投资、投机需求拉动的房地产泡沫达到了不可持续的地步，这些观点主要受到社会民众和部分学者的支持。“发展论”认为，目前房地产市场持续向前发展有着庞大的需求支撑，未来仍将会进一步上涨，这些观点主要受到房地产开发商、住房投资者和中介的支持。

　　我们认为，目前中国房地产市场在局部地区存在着相当严重的泡沫，不过从全国范围来看，在未来5~10年内，中国房地产总体继续向上发展的趋势将不会改变。短期宏观经济的走缓和政策的调控可能会抑制房地产价格的上涨空间，甚至在局部地区出现价格的回调，但经济基本面的增长可以充分消化可能的房地产泡沫。随着城市化进程的推进、居民收入水平的不断提高，房地产市场仍会持续走在健康发展的轨道上。对于2008年来说，受奥运心理因素的影响，房地产市场将可能在上半年迎来短期上涨的顶部，随后走向适度调整。

　　房地产信贷飞速增长

　　房地产投资的高速增长，有相当的资金来源是银行贷款。银行贷款主要包括三部分：一是直接的房地产开发贷款；二是个人住房贷款，通过预收款的形式转变为开发用途；三是间接的银行贷款，房地产企业通过股东借款、应收款等其他形式，将最初来源于银行的资金用于房地产开发。前两类资金来源呈现爆发式的快速增长，后一种形式的银行贷款很难统计。

　　根据人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8%以及名义GDP年均15.4%的增长速度。2002年末，房地产开发贷款余额为6616亿元，到2007年末达到了1.8万亿元，年均增速22.2%；2002年末，个人住房贷款余额为8253亿元，到2007年末达到了3.0万亿元，年均增速29.4%。2007年末，这两项贷款在全国银行业信贷资产中的比重已经达到了18.3%，而2002年末时仅占11.3%。

　　房地产业贷款业务对银行业发展的重要性日益提升。从整体业务规模看，到2007年末，全国境内房地产开发贷款与个人住房贷款余额已经达到4.8万亿元，占银行业人民币信贷余额的18.3%，这个比例在所有行业的贷款中是最高的。其中，国有控股银行占据银行业房地产贷款70%以上的市场份额。2007年上半年国内五大上市银行中，境内房地产贷款市场份额最高，在信贷资产中占比最高的均是建设银行，分别达到了18.6%和26%。由于房地产贷款普遍属于中长期贷款，利差水平相对较高，对银行业利息收入的贡献度超过了20%。

　　继续拓展房地产信贷业务空间

　　结合我国房地产市场发展所处的历史阶段、本轮经济周期的特征以及我国银行业房地产市场业务的现状，我们认为，当前我国房地产周期尚处于上升阶段，商业银行房地产信贷业务仍然有很大的拓展空间，需要保持进取性的发展战略。

　　一方面，我国房地产市场的需求远未达到饱和，未来市场的发展空间仍然巨大。2005年我国户均成套住宅为0.85套，按照目前的建设进度算，平均每年增长0.01套，至少要到2015年才能达到户均一套的水平。而日本在1968年已经达到了每户一套的水平，直到20世纪90年代初房地产泡沫才全面崩溃。另一方面，我国银行业房地产信贷资产占比与全球主要市场相比，仍然不高。2007年我国境内房地产贷款占所有贷款的18.3%。美国银行业和日本银行业房地产贷款占所有贷款的比例大致分别是45%和40%，亚洲新兴市场地区大都在25%~40%之间。

　　因此，需要从整体发展战略上，继续重视房地产信贷资产业务的发展，特别是在尚有相当上涨空间的二线城市。当然，积极拓展并不意味着在同业竞争中需要降低标准。必须杜绝恶性竞争与盲目扩张，走适度增长可持续发展道路。

　　高度关注房地产信贷风险

　　由于房地产信贷业务的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也未发生过重大风险。在房地产价格过快增长的背景下，风险正在逐步积累，需要高度关注其发展前景。

　　第一，经济周期风险。未来15年内我国有望继续保持较快的经济增长速度，但经济周期依然客观存在。目前，在美国经济可能在2008年陷入衰退的情况下，全球经济无法幸免。我国经济对外依存度处于非常高的水平，意味着经济也可能随之下滑。而房地产的周期与经济周期非常一致，一旦经济大幅放缓，开发贷款和住房消费贷款的不良率都可能攀升，对此要充分评估影响度和应对策略。

　　第二，操作风险。当房价下跌幅度超过抵押物所覆盖的贷款比例时（例如房价下跌40%，而当前首付比例为30%），购房者的理性选择就是违约。因此，住房抵押贷款业务快速发展时期，应确保有完备的放款流程、房款条件，有充分的监控手段和处置程序，杜绝操作风险，在房贷违约时最大限度地减少损失。

　　第三，政策风险。当前，我国面临的通货膨胀压力日益增加，相应的宏观调控措施也在密集出台。但是，宏观调控在“空调”与“超调”之间，存在着相当大的平衡难度。一旦出现严重的通货膨胀，不排除出现紧急刹车的政策措施的可能性。届时，房地产业的衰退周期也可能随之到来。

　　强化房地产信贷风险管理

　　既要加快发展，又要控制风险，这就要求银行业不断创新思路，应当充分发挥业务部门和风险管理部门的主观能动性。对此，我们提出如下建议：

　　第一，竞争策略开拓与调整。

　　细分区域市场。在我国，东部、中部、西部的房地产市场差异性非常显著，高收入阶层、中产阶层和低收入阶层的投资与信用文化差异也较大。因此，在房地产业务发展中，应有充分的灵活性。充分了解各地区的具体情况，对不同管理水平、不同区域的分支机构给予一定的自主权，细化竞争策略，不宜采取“一刀切”的管理模式。

　　区别不同客户。我国城市化步伐加快以及居民购买力增强，使得房地产业的长期展望仍保持正面。但是，一些规模较小、资金紧张的房地产商在中短期内可能被淘汰出局。随着整合进一步加剧，财务状况较好的房地产商则面临着大量的机会，去并购境况不佳的房地产商的业务。对这两类客户，应谨慎地辨别，区别地介入。

　　与中间业务联动。在个人贷款客户中，高收入群体的理财意识、投资意识以及抗风险能力都在发生很大的变化。当前，应开拓新的竞争与营销思路，对此类人群可以有适当的灵活性，将理财业务、信用卡业务、房贷业务等条线之间的联动效应发挥出来。

　　探索信托业务创新。当前，在货币信贷政策紧缩的背景下，监管部门出台了信贷规模控制措施，一定程度上会限制信贷业务发展机会。这时，除了大力压缩不良释放业务空间外，应考虑开展信托产品创新，将部分信贷资产转让出去，在发展中间业务的同时释放信贷额度。

　　第二，风险管理改进与创新。

　　积极考虑资产证券化，分散房地产信贷的信用风险，同时增加流动性管理的可选工具。当前，部分银行在抵押贷款资产证券化业务上已经取得进展。虽然受目前的流动性过剩牵连，市场反响有限，但是对未来房地产信贷业务来说，这是一条可行的道路，需要大力探索。

　　有针对性地提高信贷标准。例如，在房价涨幅持续居于全国前列、泡沫风险严重积累的地区，可以考虑首付比例在监管机构的标准下可进一步提高。因为过度上涨的房价，在周期调整来临时跌幅也更深，这时，目前的贷款成数将可能无法覆盖风险敞口。在这些区域的购房者大多属于投资者，对首付比例提高的适应力也更强，应不至于影响银行的市场拓展。

　　严格控制二手房的信贷。对二手房，应充分利用征信系统和其他信息来源，关注其市场换手率。应调整其房款结构，对明显属于消费类需求的二手房贷款可以重点支持，但如果有明显的投资、投机动向，应严格控制此类二手房的贷款额度，还可通过增加按揭成数、提高利率等措施加以控制。

　　继续改进内部信息系统。当前，应充分推广一些分支机构信息监控手段较好的做法，在IT系统上可以再开发和整合，改进房地产贷款的监控手段。在控制风险的同时，也可以达到挖掘潜在优质客户的功效。

　　与监管部门保持良好的沟通。应及时将基于一线的市场信息、风险苗头与监管部门沟通，同时对于“超调”的政策风险给予适当的建议，这对于银行业的稳健发展具有相当的促进作用。（作者单位：中国银行战略发展部）