年付改季（月）付房地产开发企业所得税调整或加速行业洗牌

　　郝倩

　　上周末出台的房地产“税收新政”，对业内的影响犹如硬币的“两面”。

　　在从紧货币政策之下，国家税务总局日前公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，要求房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴，并明确了相关项目预缴区间，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。

　　对于此次“税收新政”，业内普遍认为，是增加了企业资金流动的负担，因为将预缴所得税的周期从一年缩短为了分季（或月）；但同时这也将加速整个行业的洗牌，凸现出大企业的资金优势，因为对他们来说，分期支付所得税，可能比年初一次性征缴更为轻松。

　　“原规定下，开发商可以在预缴所得税计算前先抵减主营业务税金等项目。之前仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新增税务负担。但是‘新政’对于提前预缴的力度加强，对开发商的现金流要求更高。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对《第一财经日报》分析称。

　　但诸多上市房企并不认为这是一项严重“利空”的政策。在对大企业影响并不严重的同时，还有可能加快接下来行业洗牌的进程。陈炜认为“20%的比例相当保守，并没有超过大多数地产公司的‘底线’，而且这笔预留税款，本身就是在产生利润的前提下才产生。如果因为此次‘新政’就给企业运营带来压力，该公司一定本身就存在问题。”

　　“预售税款肯定（会）加重企业负担，但是这项税收的总量并不大。”世茂集团相关人士对本报记者称。国内另一家地产巨头反而认为相比现在的“分期付款”，“原先是年初一次性的预售，可能资金压力更大”。

　　“原规定下需预缴所得税金额占预售收入比重约为3.3%左右，新规定下需预缴的所得税占预售收入比重约为5%左右，增加幅度较低，对开发商现金流实际影响有限。”陈炜称。

　　同时，按照一些上市公司的操作惯例，所得税本来就要“预留”，而且并不能随意使用。一家港资上市房企的高层对《第一财经日报》分析称：“企业的预售款按照规定‘专款专用’，即使是作为流动资金，也是针对某一个项目，进行后续的投资。而这笔预售款在结算之后，扣除其他税费，才可能作为企业可以自由使用的资金。在之前，规范公司的操作方式一贯如此。”所以该公司并不认为“税收新政”会对他们的资金链造成多大的影响。该人士认为，真正受到影响的，是那些运行不规范的中小规模房地产企业。因为只有类似企业才可能不按照规定严格控制预留款的资金流向。

　　“由于提前预缴的力度加强，对开发商的现金流要求更高，所以短期内一定有开发企业会因此‘新政’而加重其资金风险。”陈炜说。但他同时认为对行业的整体影响仅是短期的。

　　长期来看，陈炜认为数字的明确化，更有利于一些大企业的透明化操作，起码在近期内给已上市的房地产企业设定了一条相同的标准。因为在他看来，之前一些境外房地产企业针对所得税所提前预留的资金比率可能更高。