被误读的刚性需求

最近，不少房地产公司均在其年报中提到了“刚性需求”，并认为刚性需求将拉动行业继续向好，公司业绩也将因此获得持续增长。

　　 相关企业普遍认为，中国是人口大国，拆迁、结婚以及农民进城对住房的需求量都很大，这些都构成了住房的刚性需求。而人民币升值、通胀压力下投资渠道的狭窄等因素也成为房价看涨或跌不下去的理由。

　　 乍看似乎很有道理，这使得不少自住购房者在买与不买间举棋不定，而不少地产商也陷入盲目的乐观之中。但仔细分析就会发现，只有建立在真实购买力之上的需求才能显出其“刚性”。

　　 最近万科公布的一季度销售数据显示，第一季度累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，和去年同期相比，增幅高达82.9%和119.1%。

　　 但这一数据是建立在什么基础上的？是万科在广州、上海、深圳等各大城市发动的一次又一次率先降价得来的。也即，这一销售量的“刚性”应主要归功于万科先人一步的降价策略。

　　 万科公布的数据中，还有一组数据值得关注：首次置业和改善性需求占销售金额的比例超过85%，占销售面积的比例则接近90%；90平米以下的产品比例也呈上升趋势，3月份销售套数的比例已经超过50%。

　　 这说明2006年末以来投资性需求拉动的房价飙升行情已经结束，在投机者出局之后，真实的消费需求才浮出水面，这才是真正的“刚需”。到了这个阶段，房地产价格就是由供需决定的了，不管房价上涨的预期有多高，如果消费者只能对高高在上的楼价望楼兴叹，则这部分“刚需”将荡然无存。只有房价回归到消费者买得起的地步，才算是一个理性的市场。

　　 必须注意的是，房价这两年涨了三四倍，但老百姓的工资却涨得微乎其微，甚至是停滞的。这使得原本就比较高的房价收入比进一步攀升。国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30％，但目前我国不少一二线城市的房价收入比已远远高于15倍。高房价带来的结果是成交量的不断萎缩，而当地产商采取降价措施时却出现成交量的回暖。

　　 很显然，决定交易量的因素应当是人们手里到底有多少钱，而不是人们愿不愿意住新楼、愿不愿意进城。

　　 对于房地产企业来说，顺应市场的变化而调整策略才是生存之道。万科无疑是聪明的，它良好的嗅觉使其成为楼市第一个打降价旗的企业。万科副总裁肖莉说：“只有一个以真实需求和理性预期为基础的市场，才能够支撑行业健康的发展。”

　　 毫无疑问，我国的人口因素和传统观念导致对住房的刚性需求是存在的，但这个刚性需求一定要与购买力相适应才能起作用。而从行业发展的规律来看，起步比较晚的我国房地产行业还远未到成熟期，离衰退期更远，整个行业前景仍应看好。

　　 只是，对于供需双方而言，需要调整的是心态。房地产企业不能盲目乐观于所谓的“刚性需求”而脱离供需基本面；消费者呢，最重要的是量力而行，千万别让自己为一套房子而成为一辈子的负翁。

　　
　　
　　 （来源：证券时报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。