□本报记者 周明
中国指数研究院常务副院长黄瑜日前表示,今年全球资本市场不景气,使得十几家拟上市的房地产企业出现延缓的情况;而目前实行的稳健的财政政策和从紧的货币政策,对房地产市场的影响也比较大,各个银行的贷款政策都比较紧,“资金的相对紧张对整个房地产市场的影响会比较大”。
黄瑜表示,目前,对房地产的刚性需求仍然存在,而且这种刚性需求还在呈上涨趋势,但在第二套住房贷款政策的引导下,投资性需求确实受到了一些抑制。
私募股权基金准备抄底
黄瑜在“2008中国房地产规模企业项目指数样本发布会”上表示,房地产市场资金紧张也吸引了国外的私募股权基金,“这两周来,访问我们的私募股权基金非常多,他们仍看好中国的房地产市场,希望跟中国房地产开发商合作,他们希望了解一些质地比较好,但现金流状况不好的企业分一杯羹。”
她认为,外资看好中国目前房地产市场可能会面临资金比较紧缺的投资机遇,而从目前从紧的货币政策来看,一些房地产企业的资金紧张在所难免,因此,今年对房地产影响比较大的是资金问题,需要重点关注。
另外,资金面紧张或许也会促使房地产行业市场集中度进一步提高。市场集中度的提高将使少数开发商的开发实力逐步增强,因此,少数开发商的举动将影响2008年的房地产市场变化。她说,以
万科为代表的房地产企业,在资本市场上获得了资金支持,从而使其资金实力较强,同时,它们能够获得更多的土地资源,特别是在市场不好的时候优先获得资源优势。
中国指数研究院指数研究中心副主任陈晟认为,短期内房地产市场将充满不确定性,美国次贷危机的扩散,最近大企业的降价行为,小企业的资金缺乏等,都将对今年的房地产市场产生影响。
保障性住房政策发酵
陈晟认为,保障性住房也对房地产市场的结构和价格产生影响,“通过对一些保障性住房情况的比较我们发现,保障性住房比较多的地方,房价的确得到了抑制,例如,昆明等地的保障性住房比例非常高,所以导致房价出现了一定的调整”。
黄瑜表示,要关注保障性住房的逐步落实对房地产市场的影响,“2008年各个城市都相继公布了住房保障计划,以北京为例,它公布的住房建设计划是2750万平方米,其中保障性住房的面积大概是1150万平方米,商品房大概1600万平方米,可以看到,保障性住房面积的比例应该还是比较大的,对市场的影响比较大”。
她认为,像北京、天津这样保障性住房比较多的地方,房地产市场受其影响会比较大,像上海、重庆等保障性住房比较少的地方,相对来说影响也就比较小。
黄瑜还提出,要关注的就是消费者对房地产市场的影响。根据调查,去年下半年北京、上海、深圳三个城市,认为房地产价格偏高或者过高的居民超过了70%,其中上海和深圳达到80%,二线城市这个比例也有所提高,这个比例提高与居民推迟购房计划成正比。还有一点就是他们现在的购房计划有所推迟。而从北京一季度成交的套型数也可以看到,因为价位比较高,由于承受总价的限制,消费者还是比较愿意接受90平方米以下的套型。
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