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房地产新一轮市场调整 开发商和银行谁更受伤?

  纪晨璐、孔华

与去年的无理性飙升相比,今年楼市涨幅和销售速度明显慢了下来

  日前,在博鳌房地产论坛上,向来喜欢语出惊人的任志强再次放言,如果楼市泡沫破灭,“要死肯定是银行先死,房地产商后死。”

  中国最大的房地产企业万科也只有1000亿资产规模,相对于资产规模数以万亿计的银行来说,谁的抗风险能力更强不言自明。但在经历了2007年的疯狂上涨后,房屋销售速度下降、楼价实质性下调、银根紧缩等种种现象都让房地产开发商感到揪心,“拐点论”和“百日剧变”等各种各样的预测也纷纷涌现。


  在这一轮市场调整中,银行和房地产商,究竟谁才是最受伤的人?地产商背后的资金链是否真的走到了悬崖的边缘?

  地产公司现状调查

  负债总额远超现金存量

  对于房地产企业来说,债务是支持其发展的核心动力,而国内名列前茅的房地产龙头企业也都是“债务大户”。

  但从已公布的2007年年报来看,上市房地产公司的负债总额已远远超出了现金存量。

  以现金存量最高的万科为例,其负债总计为661.75亿元,现金存量仅占负债总额的25.76%。保利地产(280.60亿元)、招商地产(159.62亿元)和金地集团(161.13亿元)的这一比例分别为16.49%、22.48%和15.58%。(见表一)

  记者发现,在上述公司的债务总量中,银行贷款所占的比例差距较大。其中,万科的银行贷款额度为249.56亿元,占其债务总量的37.71%;保利的银行贷款则有121.57亿元,占债务总量的43.33%;而金地的这一比例则为52.43%。万科虽然债务总额最高,但未来的还贷压力相对却最小。

  在2007年的年报中,上述四大地产公司的其他资产指标也并不乐观,如每股经营性现金流4家公司均为负值。万科的每股经营性现金流为-1.52元,招商为-4.74元,金地为-7.52元,保利为-7.65元。这些数据也是四家公司5年来的最低值。

  此外,速动比率(衡量企业可快速变现的流动资产偿还流动负债能力的指标之一)越低,企业短期偿债能力也越弱。统计数据显示,万科、富力、保利等主流地产公司的速动比率均低于1,仅为0.4、0.3和0.3。

  地产资金链解读

  房地产资金杠杆效应受限

  央行数据表明,受银根紧缩政策影响,一季度人民币贷款增加13326亿元,同比少增891亿元。但同一时间,房地产到位开发资金的三大主要来源中,国内贷款却依然保持了稳定增长,增速甚至高于同期银行整体贷款增速。

  以广东省房协公布的数据为例,一季度广东房地产开发到位资金926.91亿元,其中,国内贷款、自筹资金、其他(订金、预付)资金分别占总来源的27.63%、35.76%、35.14%,同比增长分别是3.28、5.25、-7.5个百分点。这说明尽管市场降温、资金回笼减缓,银行开发贷款的支持力度一季度依然加大,开发商自筹资金的能力也在增强。

  开发贷款增加,自筹资金也增加了,为什么房地产商仍直喊缺钱?

  银行业人士认为,这很大程度上与新的调控政策下房地产开发运作模式有关。例如,旧的模式下土地出让金可以分期支付,土地证也可以分期取得,开发商就可先以较少的资金取得土地到银行抵押融资,然后再动工开发和购买新的土地,如此循环,开发商自有资金被放大数倍,自然觉得手里银弹充足。但在新的土地政策下,土地出让金可分期付款,但不可以分期获得土地证,而无法获得土地证,就不能用来抵押融资。“以前一块钱可以当三块钱花,现在一块钱就是一块钱了,开发商马上就觉得手紧了。”

  高价囤地挤占流动资金

  另一方面,伴随着去年楼市的快速升温,开发商拿地热情空前高涨,一时间“地王”频出。但是大量高价囤地的直接后果就是房地产企业的流动资金不足,一旦楼市遇冷,这些开发商的日子就变得难过起来。

  以国内某知名房地产公司为例,去年一年该公司土地储备增加了2617.1万平方米,其中不乏高价“地王”,加上国家提高对土地闲置的收费标准,资金压力显而易见。

  而去年7月以92亿元天价拿下湖南长沙新河三角洲“中国地王”的北辰实业日子也不好过。年报显示,在楼市井喷的背景下,该公司净利润却同比减少3.2%,每股收益也同比下降37.5%。同时,公司2007年负债达到119亿元,资产负债率上升至58.4%。

  统计数据显示,去年全国新建商品房销售额为2.9万亿人民币,但从国土资源部公布的数据来看,去年1~11月份交纳的土地出让金达9130亿元人民币,全年数据应超过1万亿元。SOHO中国董事长潘石屹表示,一般出让金占地价款的三分之一,其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。照此推算,去年开发商买地所花资金超过3万亿元,即地价款超过全年销售收入。

  降价卖房加速资金回笼

  在上述情况下,房地产商开始想方设法加快现房销售速度,以快速回笼资金缓解资金压力,万科无疑是其中的代表。在去年年底王石抛出“拐点论”时,市场的反应多为反对和嘲讽,但今年楼市的走势似乎正在一步步印证王石的判断。

  以万科一季度业绩为例,该公司实现销售面积114.5万平方米,销售金额101亿元,同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看,万科今年实现百亿销售额仅用了3个月,而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机,原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。

  国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者,货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难,而一些小公司,尤其是一些项目型公司,由于前期拿地价格较高,因此对现房销售非常依赖,因此,一旦楼市降温,日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调,正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。 (来源:广州日报)
(责任编辑:单秀巧)

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