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房地产:供求缓解 资金压力明显 推荐4股

  房地产开发投资仍在高位,中期供给增加。1季度全国房地产投资土地购置面积、土地开发面积、商品房开竣工面积同比增幅明显,竣工销售比0.75,表明目前市场上的供给有大幅增加。2007年4季度出台防止屯地的措施使开发进度加快、保障性住房数量的逐步加大增加了供给,需求方面由于投资性需求的抑制、改善需求的推迟,因此市场的供求关系有所缓解。


  市场成交规模下降,未来价格难以预期。1季度销售面积、销售金额、销售单价同比去年同期分别增长-1.4%、1.5%、2.9%,从增幅来看远低于07年1季度水平。从价格水平看,本季度全国商品房均价为3934元/平米,与07年3季度的水平相当,高于2007年全年3885元/平米的水平。

  自有资金在资金总量的比重增加,贷款略有增加,预售款比重降低。在1季度行业开发资金总量中,预售账款、自有资金、国内贷款、利用外资分别占比37.0%、36.3%、25.5%、1.1%。从比重看,预售账款比重下降,自有资金比较上升,国内贷款的比重也有所增加。从绝对额的同比增长看,1季度资金总量同比增长29.5%,其中自有资金增长34.3%,银行信贷增长33.89%,预售款则只增长24.6%。我们认为,由于市场的调整仍在继续,预收款增长难以短期内大幅增加;银行开发贷款增幅难以保证增长的持续性,因此自有资金的比例和增长将会越来越大,这也将极大地考虑企业的资金链。

  选择相对确定的龙头公司、优质区域公司的投资建议不变。我们认为整体投资机会的关键在于成交量、成交价格的企稳和调控政策的稳定;虽然目前市场仍处调整中,但我们觉得不必过于悲观:销售方面由于刚性需求和销售旺季的来临,市场企稳的可能性在加大;保障住房、土地、税收的调整政策预计将保持稳定,信贷政策的影响很大,但是对优质企业的影响相对较小。在不确定性背景下,选择相对确定的龙头公司、区域的优质公司,逢低介入。

  一、行业整体运行情况

  房地产投资仍在高位,中期供给有明显增加

  1季度全国房地产投资4688亿元,同比增长32.3%,增幅同比增加5.4个百分点。土地购置面积、土地开发面积分别同比增长29.7%、11.05,同比07年1季度同样指标负增长的情况,增幅十分明显。商品房开工、竣工面积同比增长约26%,竣工销售比(竣工面积/销售面积)为0.75,与07年末的水平基本持平。

  从上述反映房地产企业中期供给的指标看,目前市场上的供给有大幅增加,并未出现类似以往年底有大量商品房竣工、年初出现大量在建导致竣工销售比下降的情况。我们认为,从供给方面看,07年4季度出台防止屯地的措施使开发进度加快、保障性住房数量的逐步加大使供给出现了增加,需求方面由于投资性需求的抑制、改善需求的推迟,因此市场的供求关系有所缓解。

  自有资金在资金总量的比重增加,贷款略有增加,预售款比重降低

  在1季度行业开发资金总量中,预售账款、自有资金、国内贷款、利用外资分别占比37.0%、36.3%、25.5%、1.1%,增幅较07年1季度同比减少1.4个百分点、增加1.3个百分点、增加0.8个百分点、下降0.7个百分点。从比重看,预售账款比重下降,自有资金比较上升,但比较奇怪的是国内贷款的比重也有所增加,我们认为可能是由于信托借款增加、先前审批信用额度较大而房地产企业并未全部用完、以及1月份信贷规模增长较大等原因造成。从绝对额的同比增长看,1季度全行业资金总量同比增长29.5%,其中:自有资金增长34.3%,银行信贷增长33.89%,预售款则只增长24.6%。

  我们认为,由于市场的调整仍在继续,预收款增长难以短期内大幅增加;银行开发贷款在“总量控制、区别对待”原则下增幅将十分有限,难以保证增长的持续性,因此自有资金的比例和增长将会越来越大,这也将极大地考虑企业的资金链。

  二、主要城市房地产行业运行情况

  深圳:自有资金成为开发资金的最主要来源

  深圳市1季度完成房地产投资额92亿元,同比增长6.6%;土地购置面积、土地开发面积分别为21万平米、7万平米,分别同比增长124.9%、-72.2%,由于受市场观望情绪影响,土地开发规模明显减少。

  1季度商品房新开工面积、竣工面积分别同比增长23.7%、31.9%,与07年1季度负增长相比,增幅十分明显,这表明现有存量土地的开发进度、在建商品房的竣工节奏加快。从竣工销售比来看,1季度深圳市场由于严重的市场观望情绪,供给显得十分充裕。本期由于开工面积、竣工面积的增长,未来一段时间深圳市场的供给也会增加。

  三、投资建议及重点公司业绩预测评级

  我们对行业还是维持继续调整的看法,在紧缩货币政策和行业调控政策之下,市场面临着销售下滑及资金链紧张两个主要压力。整体投资机会的关键是在于成交量、成交价格的企稳,以及调控政策的稳定。

  虽然如此,但我们觉得不必过于悲观,在销售方面,由于刚性需求和销售旺季的来临,市场企稳的可能性在加大,其中成交量企稳的可能性更大一些。从调控政策看,保障住房、土地、税收的政策预计将保持稳定,信贷政策的影响很大,但是对不同企业影响不同。

  业绩和成长能力均突出的优质公司是我们的首选,这些相对确定的公司将存在更多的安全边际。具有全国规模的龙头企业和区域性优质企业,如:万科、保利地产、金地集团、华发股份,其规模优势可以规避一定的市场风险、保持经营上的弹性,业绩有望确定性成长并且具有整合资源的优势;有良好业务模式和准确公司定位、业绩有望出现快速上升的企业,如:金融街、招商地产、荣盛发展,目前这些公司都存在着很多超跌的因素,因此我们认为逢低介入是比较合适的投资策略。 (来源:刘细辉) 搜狐证券声明:本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构,不代表搜狐证券自身观点与立场,建议投资者对此资讯谨慎判断,据此入市,风险自担。
(责任编辑:chuangangcui)

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