广州高位接盘投资客降价求售

　　吴晓波

　　　根据满堂红地产网最新统计，2008年4月广州二手中介的业务量环比缩减约一成。而在这段时间，去年9~10月高位接盘的投资客降价求售现象屡见不鲜。

　　满堂红研究部表示，根据满堂红的成交记录，4月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为6977元/平方米，环比下跌4.4%；中心城区二手住宅成交均价为7483元/平方米，环比下跌3.5%。

　　由于除了越秀区环比出现5.6%的楼价升幅外（9205元/平方米），其余各区二手楼均价皆出现环比下跌现象，从而拖累全市二手楼均价回调，全市成交单价在7000元/平方米（含）以下的物业宗数比例从3月的57.3%增至62.9%。

　　按目前的情况看，同板块、同地段的一、二手楼价差距已从数月前的5500元/平方米缩窄到3000元/平方米左右，部分地段甚至只有2500元/平方米的价差，一、二手住宅市场之间的竞争逐渐加剧。当两个市场的价差低于2000元/平方米时，二手楼因各项税费占房屋总价的比重较大，其价格优势便会荡然无存。买家若要在二手楼市选购物业，多会以中等价格或以下的物业作为首先考虑对象，从而造成大批高价物业乏人问津。

　　满堂红研究部经理周峰透露，已有数月没有操作的短线投资客又开始活动，其中以在去年9月、10月“高位接盘”的客户为主，其操作形式并非前期惯用的开高价转售，而是降价转售。从成交个案看，这批短线操作物业的降价幅度在3%～8%之间。

　　他认为，短线投资客秉承的投资理念是“快进快出”，一旦出现判断失误而高位套牢、且有其他投资热点出现时，他们通常会选择止损出货，以保证资金周转顺畅，继而投放到其他领域内以弥补损失。目前短线降价转售个案集中出现在一手楼新货供应充足的板块，在某些二手交投占主导的地段，手中有物业的投资客仍旧采取“持货待沽”的做法。

　　不过，一些以往租金稳定的地区由于受到广州交易会搬迁的影响，可能出现年租金回报率的下滑，从而导致部分以租养供的投资客有放盘意愿。

　　此外，满堂红研究部发现，受广交会期间短租房租金拉动影响，今年4月越秀区的住宅平均租金为40.14元/平方米/月，荔湾区的住宅平均租金为31.53元/平方米/月，均创出历史新高，当中短租房的“贡献”最大。

　　周峰预测，随着琶洲会展中心成为唯一交易会场所，周边的高素质短租房和酒店物业将会有更大的市场需求空间，而原流花会馆周边的出租房市场则不可避免地受到影响，将会因失去部分参展客商的租住而要改变策略，可能要适当降低租金转为一年期或以上的长租，甚至不排除投资客转售的可能。