断供渐显深圳个人不良房贷“黑洞”初现

　　张艳红

　　对这种投资者来说，断供是被迫作出的选择。据介绍，在坚持了两三个月供楼后，李先生被迫选择断供。因为随着房价的下跌，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款，断供是绝路一条

　　高位买楼的深圳炒楼者现在所面临的，已经不仅仅是资产的账面损失，需要每个月真金白银支付给银行的按揭款，成为他们无法回避的现实问题。

　　中原地产刚刚公布的数据显示，深圳4月份房价再度回落12％，跌破12000元/平方米。一手房价持续下跌让越来越多炒楼者手中的房子资不抵债，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款的案例越来越多。

　　虽然深圳部分银行第一季度的统计并未显示出个人住房贷款的不良率有所增加，但种种迹象显示，二季度的形势将不容乐观。

　　资不抵债炒楼者面临两难

　　经过深圳一位中介人士的介绍，记者得以了解到李先生所面临的困境。这个激进型投资者，在去年高峰时期接连购买了几套房，从而让自己每个月的按揭供楼款高达5万元。戏剧性的是，他目前每个月的工资仅5000元，是供楼款的十分之一。

　　上述中介人士称，对于这种投资者来说，断供是被迫作出的选择。据介绍，在坚持了两三个月供楼后，李先生被迫选择断供。因为随着房价的下跌，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款，断供是绝路一条。

　　事实上，对于炒楼者而言，断供是一个比较艰难的决定，这意味着个人在银行信用体系中被记入黑名单，将来希望东山再起的机会几乎为零。

　　去年曾经在深圳一个社区购买房子的另外一名购房者跟记者算了一笔账：她当时购买房子时单价为14000元/平方米，如果按照100平方米计算，总房价140万，七成贷款额为98万。但现在该盘一手价格已经下调到8000元/平方米，100平方的房子即使卖掉也只能卖80万元，连银行贷款都无法支付。

　　这位女士所焦虑的不仅是资产在账面上的缩水，而是现在每个月需要面对的供楼款。如果以现价买房，只需供2000元/月，但去年高价买房的代价却是月供4000元。巨大的差距让这位普通购房者在未来的很多年内，都将无法摆脱严重亏损的心理阴影。

　　在深圳，面临供楼款困扰者不在少数。有业内人士称，深圳炒楼群体里面不乏超级大户，这些人很早就开始涉足楼盘投资，也从早期的操作中赚取了丰厚的利润，这中间有部分香港人。他们敢于大面积投资，少则几十套房，多则上百套房。供楼款上，多的每个月需给银行两三百万，少的也有几十万。有炒楼者曾经透露，他所了解的最大规模的投资者，一个人手中持有100多套房，每个月需付按揭款高达300万元。

　　眼下，开发商在一手市场上的降价已经给这批炒楼者造成很大的压力，二手贵过一手的现象在深圳比比皆是。记者从部分中介了解到，有业主开始低价甩卖求得脱身，但也有业主积极放租缓解供款压力。

　　深圳中原地产总经理李智耀称：“现在面临供楼压力的客户比例不算太高，但却呈现增加趋势。特别是价格下跌幅度较大的盘，即使卖掉房子，也不足以偿还贷款，这种客户的压力比较大。”

　　据他了解，有人低价甩卖房子或者干脆断供，但也有炒楼者想尽办法勉强支撑，例如每三个月还一次款。根据银行的现行标准，只有连续三个月不还款者，才被认定为断供。

　　不良个贷浮出水面

　　日前，上海市银监部门公布的信息显示，第一季度上海个人住房贷款不良率有所上升，但在深圳，几乎没有银行向外界公布这一数据。在银行之间，这被视作高度机密。

　　有接近银行的人士称，深圳发展银行第一季度的个贷不良率不到1％，还属于比较低的水平。但这位人士并不看好第二季度。在他看来，从去年第三季度开始降温的深圳楼市，让很多投资者手中的房子卖不出去或者不愿卖出，这些投资者至少会坚持一段时间。另外，断供也要在三个月之后才体现在账面上，因此，第二季度将是非常关键的时期。

　　据了解，深圳发展银行个贷业务方面开始较为激进的银行，曾经在全国最早尝试循环贷业务。而以农业银行为代表的国有银行，则在去年的个贷中相对保守，但是去年的个贷业务量也有大幅度的增长。

　　深圳人民银行的相关数据显示，截至2005年12月末，深圳个贷余额为1421.3亿元；2006年12月末的个贷余额为1719.7亿元，增幅为21％，但在2007年底，该数字已经接近2300亿元。2007年的贷款主要发生在上半年，仅至2007年5月末，深圳个贷余额为2130.9亿元，比2006年12月末增长411.2亿元，增幅为23.9％。

　　另有研究显示，深圳个贷增长与房价呈现正比例增长，其高峰均发生在4~7月。去年7月份，深圳的个贷增长额达到历史最高值２０１．９亿元之后，才开始逐步减少，直到11月下滑到60亿元左右。

　　中原地产的研究报告也估算：按七成贷款额计算，2007年4~7月的银行商品住宅房贷按揭款占全年商品住宅房贷按揭总额的51%，涉及金额555.46亿元人民币。

　　中原地产新近的房价统计显示，目前深圳的房价已经回落到去年5月之前的水平。这意味着去年5月之后买房者多数面临亏损，而由此发生的贷款，也徘徊在安全线的边缘。

　　有银行人士透露，目前各分行都开始陆续暴露出断供的现象，即使去年放贷中比较保守的分行，也会有几宗贷款断供。

　　深圳某国有银行的分行行长对第二季度的住房贷款不良率表示担忧。他说目前还看不到大面积断供的迹象，但未来几个月的形势不容乐观。一旦大面积断供，银行将大面积拍卖，那么二手楼市将遭受更大的压力。

　　在多处中介代理行，记者发现很多炒楼者在积极自救，一些知名楼盘旁边的中介，二手放盘价一般都比一手房低10%左右，尽管这些二手房当初的购买价格远高于现在的一手价。毕竟，断供绝对只是最后的选择，能卖一套房，就能争取更多与银行和市场周旋的时间。