投行唱空基金做多 外资再出手内地楼市

　　　对中国内地房地产市场的前景，外资的看法出现分歧。一方面是投行的态度“悲观”，另一方面，外资投资基金的收购脚步却没有因此而停滞。

　　瑞安房地产（00272.HK）本周发布公告，以11.25亿元的代价，将上海一综合住宅发展项目的25%股权，出让予投资基金永菱通。

　　据瑞安房地产透露，以11.25亿元向永菱通出让FPL的25%股权。作为瑞安房地产的附属企业，FPL的主要资产包括了上海瑞虹新城项目一、二期各组成部分的地块，以及第1至第4号地块、第6至第10号地块土地。相关协议规定，永菱通还可以按11.34亿元价格，根据认购期权购入FPL额外的24%股权。假设认购期权获得行使，瑞安房地产与永菱通的持有FPL股权比例将为51%及49%。

　　通过此次出售，瑞安房地产承认公司可成功套现8.45亿元，如果认购期权获得行使之后，可进一步再得到8.65亿元的资金回笼。但单纯从交易价格来看，似乎投资基金并未表现出“讨价还价”的心态。FPL的股权转让价格较其截至2007年12月31日的未经审核综合资产账面净值有一定溢价。对于溢价，瑞安房地产解释称是参考了上海瑞虹新城项目的未来发展潜力。

　　无独有偶，李嘉诚名下一上海写字楼物业，日前以44.38亿元代价，被出售给美国投资基金“亚太置地”（Asia Pacific Land Limited）。这一价格距离2005年购入时的3亿美元代价，仅账面收益就多出了20多亿元。

　　对于开发商来说，两项交易的增值空间显而易见，但买家似乎并不在乎，对交易价格的欣然接受，显示出其对内地房地产市场的未来增长态势颇有信心。

　　有意思的是，一边是做多派在付诸于实际行动，一边却是研究人士在高调唱空。高盛近期针对中国内地开发商所做的调查报告，在投资市场掀起轩然大波。报告认为，由于宏观经济继续面临不确定性、开发商资金状况紧张，市场情绪低迷但大量供应涌入，开发商的盈利和净资产价值所面临的下行风险正在加剧。从而“将中国内地房地产业的行业评级从‘具吸引力’下调至‘谨慎’”。并同时将整体行业股票的目标价格下调13%－45%。这一观点，显然与外资投资基金积极“吸纳”的态度截然相反。

　　“我们看待现在的中国内地房地产市场，认为是‘很好’又‘很坏’。”一位不愿意透露姓名的外资基金负责人表示。他认为，按照投资机构的观点，中国内地房地产市场始终是长远看好。同时，自今年以来持续进行的宏观调控政策，使得开发商资金压力明显加大，因此正是“介入的机会”。但该人士同样指出，在目前的大背景之下，无论是投资方式还是项目选择，皆存在很大难度。“除非项目回报率可以高于20%，不然无法抵消其他方面的支出成本。”正因为如此，外资对理想项目的“趋之若鹜”也就在情理之中了。