房地产借壳潮起 投资其中需谨慎

　　房地产借壳潮起 投资其中需谨慎

　　■ 本刊记者 翟超

　　今年二季度以来，房地产企业借壳上市如火如荼。继银泰股份、SST亚华、*ST高新4月份公布重组方案后，5月份又有白猫股份、ST天桥、中关村等10余家公司发布了房地产企业借壳上市的消息。

那么，其借壳上市的目的何在？前景如何？这些重组股有无参与价值呢？

　　借壳如赶集 市场不买账

　　5月22日，因商议资产重组事宜停牌一个多月的黑牡丹发布公告，公司拟以每股6.51元的价格，向实际控制人常州高新技术产业开发区发展(集团)总公司定向发行不超过4亿股公司股票，以此收购常高新持有的常州火炬置业公司以及常州高新城市建设投资公司100%的股权，收购标的资产价值约为25亿元。当天，黑牡丹开盘就封于涨停，全天仅成交14.87万股，换手率为0.06%。

　　此前一周，鑫新股份也公告称，公司拟将漆包线业务相关资产和负债与中邦置业集团所持6家房地产公司的资产进行置换。同时，公司拟定向增发不超过1.45亿股，每股发行价7.44元，折合不超过10.79亿元来支付置换差额；若增发后仍存在差额，则作为公司对中邦集团的负债。公告当日，鑫新股份同样以涨停报收，但第二天就冲高回落。截至5月22日，鑫新股份收于8.47元，与公告前基本持平。

　　5月份以来，房地产企业借壳上市如过江之鲫，“你方唱罢我登场”。据不完全统计，截至5月23日，先后有12家房地产企业公布了借壳上市方案。如新洲集团借壳白猫股份、天保控股借壳天保基建、中住地产借壳ST重实等（见附表）。但投资者追涨热情不高，除SST亚华（4月30日公布定向增发方案）连续涨停外，其余个股或冲高回落，或连续下跌，如ST天桥。

　　业内人士认为，除了大盘调整外，这些重组股不受追捧的原因主要有3个：第一，房地产板块表现不佳。5月份以来，房地产指数下跌了12.41%。其中万科A下跌了18.92%，招商地产下跌了25.76%，保利地产下跌了23.48%，在整个板块下跌的情况下，这些重组股自然难以独善其身；第二，有些重组股在方案公布前已经大幅上涨，方案公布后“见光死”也在情理之中。如白猫股份自4月3日探底后，股价连续上涨，方案公布前，股价最高上涨了36.18%，方案公布后股价冲高回落并不出人意料。第三，有些公司停牌时间较长，股票停牌期间股市大幅调整，这些公司复牌后出现补跌，也是一种正常的现象。如*ST耀华自去年9月22日停牌，今年5月5日复牌当天以涨停开盘以跌停报收，随后5个交易日连续跌停，至22日收于6.46元，较复牌前下跌了34%。另外，有些重组方案并无过人之处，不能吸引投资者也是股票下跌的原因之一。

　　但令人奇怪的是，近期房地产企业为何争相借壳呢？

　　资金短缺是关键

　　销量下滑是本质

　　“缺钱”，东海证券研究员桂长元在接受《红周刊》记者采访时直截了当地表示。桂长元认为，随着国家针对房地产行业一系列调控政策的实施，全国范围内房产销量放缓，银行不断收缩信贷，房地产行业资金压力加大，融资问题成为2008年房地产商面临的最大难题。

　　近日，房地产行业大佬、SOHO中国董事长潘石屹抛出房地产“百日剧变论”，震惊了地产界。业内人士表示，“百日剧变”的说法虽然有些夸大的成分，但开发商资金吃紧却是客观事实。那些在去年频繁天价拿地的开发商对资金的需求尤为迫切。

　　从房地产行业上市公司来看，情况也不容乐观。据有关媒体统计，2007年房地产行业资产负债率达到68.7%，同比增加了3.3个百分比点，为所有行业增长之最。其中有27家房地产公司超过了业内公认的70%的警戒线。从负债结构来看，流动负债增加明显，在总体负债中的比重上升。2007年房地产行业平均流动负债比率为77.4%，万科A为73.7%，保利地产为67.4%，金地集团为66.4%，陆家嘴、泛海建设等流动负债比率更是高达95%左右。一般来说，房地产行业更多地依赖于长期负债，流动负债比例的上升，无疑将加大该行业的短期偿债压力。

　　一个可资佐证的例子是房地产行业委托贷款利率水平的提高。5月21日，香溢融通（原股票简称为大红鹰）发布公告，公司拟将自有资金1亿元委托浦发银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，贷款期限1年，年利率18%。目前，我国1~3年中长期贷款年利率为7.56%，大红鹰出借资金年利率为其2.381倍。之前一周，东方通信也与有关方面签署了委托贷款协议，贷款年利率同样是18%。而在今年春节以前，根据有关上市公司公告，委托贷款利率一般在12%以下。业内人士认为，委托贷款利率的提高，既说明了社会资金成本的上升，也反映了房地产企业资金链的紧张。

　　资金紧张的背后是银行银根的紧缩和房产销量的下滑。一方面，自去年以来，央行先后14次上调存款准备金率，6次上调存、贷款基准利率，同时还针对房地产市场出台了一系列信贷调控政策。银行对于房地产开发贷款和个人住房贷款越来越谨慎，房地产企业从银行获取资金的难度加大。另一方面，国家统计局数据显示，2008年一季度我国商品房销售面积、销售金额、销售单价比去年同期分别增长-1.4%、1.5%、2.9%，从增幅来看远低于2007年一季度水平。从地域来看，北京、上海房价继续高位震荡，成交量有所萎缩，珠三角地区房价继续下探，其他地区受整个市场前途并不明朗的影响，呈现出不温不火，冷暖相交的局面。因此，房地产公司争相借壳上市的动机就不言而喻了。

　　那么，借壳上市能够解决房地产企业的资金困局吗？从股票市场来看，短期内显然不能。因为即便是一个比较干净的“壳公司”，房地产企业在借壳后，要想实现再融资，至少也在一年半以后才有可能，这对于现在资金就很紧张的房地产企业来说，“远水解不了近渴”，而且一年以后情况可能发生变化，能否实现再融资也不能确定。不过可以确定的是，房地产企业借壳上市之后，其品牌知名度将大大提高，这有助于企业加强销售，提高项目回款的速度。同时，上市公司的地位也有助于企业从银行获得贷款。另外，上市公司还可以发行公司债券来缓解资金压力。

　　前景短期不明

　　投资区别应对

　　其实，房地产企业争相借壳，也在一定程度上反映了房地产发行上市政策方面松动的迹象。中国证监会发行监管部处长习龙升在3月20日举行的“2008宏观经济形势和房地产发展态势报告会”上表示，中国证监会会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场做大做强。在此基础上，证监会5月份批准了华发股份配股方案，核准了卧龙地产、苏宁环球非公开发行股票申请及保利地产、新湖中宝、万科A发行公司债券申请。同时，滨江集团也拿到公开上市的批文。

　　那么，这些借壳上市公司投资价值有多大呢？业内人士认为，是否参与这些公司一要看房地产市场发展前景，二要看自己的投资风格和风险承受能力，三要看这些公司的具体情况。

　　从发展前景来看，《红周刊》综合大多数券商研究报告后认为，房地产行业短期内具有一定的不确定性，长期发展前景则较为乐观。中投证券表示，土地供应不足和住房需求刚性是长期看好行业的根本依据，预计未来房地产市场将逐步回暖，给予房地产行业短期“谨慎看好”、长期“看好”的投资评级。国泰君安认为，地价、温和通胀、地根紧张和紧缩、居民收入增加和人民币升值构成房价支撑。随着“80后”婴儿潮成员进入结婚置业高峰，刚性消费需求成为主要增长贡献，维持行业增持投资评级。国都证券则认为，房地产市场的回暖尚需进一步观察，短期内具有一定的不确定性，维持行业“短期中性、长期A”的评级（注：长期A表示预计未来三年内，该行业竞争力高于所有行业平均水平）。

　　如果投资者认可房地产行业短期不明、长期向好的判断，就可以结合自己的风险承受能力和投资风格选择是否投资地产股。如果投资者风险承受能力较强、投资期限较长，在整个房地产板块处于低迷的时期择机“抄底”，显然是个不错的选择。但如果投资者风险承受能力较弱、投资期限较短，在目前情况下，就应该适当回避房地产板块。因为在形势不明朗的情况下，房地产板块的波动将非常频繁。而且与已上市地产股相比，那些被房地产企业借壳的上市公司震荡将更加剧烈。

　　重组股历来是黑马频出的一族，如现在投资者所熟知的绩优地产股金融街、苏宁环球、阳光股份等都是通过重组演变而来。从目前的情况来看，投资者可以从资金筹集能力、资产盈利能力、持续发展能力等角度把握房地产借壳上市带来的投资机会。具体地说，就是看房地产企业项目销售、资金融通、后续土地储备、大股东支持力度及项目所在区域发展前景等。从财务上看，这种能力主要体现在资产负债率、流（速）动比率、经营性现金流、存货、预收账款等方面。另外，在评价重组方案时，要看拟注入资产盈利前景（含预测假设）、评估增值及定向增发价格等情况。

　　但要注意的是，重组股鱼龙混杂，如果投资者选股不慎，将损失严重。尤其在近期房地产企业资金紧张、借壳上市风起云涌之时，有些公司拟注入资产质量不佳、盈利能力不强，而资产评估增值却非常高，这都将给公司未来发展埋下隐患。如近期连续涨停的黑牡丹在自身经营乏善可陈的情况下，计划定向增发收购常高新预估值高达25亿元的资产，收购后公司净资产将达到35亿元以上，总股本将增至8亿股以上。根据公告，拟注入资产主要包括一块5月14日刚刚取得的1500亩土地使用权（作价高达16.25亿元），由于房地产开发具有同期性，这部分资产短期内不会为公司贡献利润，其余资产2006年、2007年分别实现净利润3554.05万元、2619.56万元，盈利能力一般，对公司的利润贡献并不明显。投资者在投资此类股票时应慎之又慎。

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