大力发展REITs拓宽房地产融资渠道

李飞

　　 笔者认为，防范金融风险与控制信贷不能相提并论，两者不能划等号，信贷控制虽然能抑制投资，但并非有效防范金融风险的手段，反而有可能加大风险发生的概率。风险规避应当从银行自身入手，通过加强银行治理和内控，完善风险管理制度等加以解决。

　　 REITs的发展有助于拓宽房地产融资渠道，分担以银行信贷为主导的融资方式所积聚的金融风险。

　　 今年以来，我国于近十年来首次实行了从紧货币政策，政策实施以来，对经济无论是宏观还是微观层面都产生了不可忽视的影响，其中对房地产业影响尤为巨大。

　　 房地产历来是国家宏观调控的重点。作为资金密集型行业，支撑房地产业的发展需要大量资金，而房地产融资方式单一，主要靠银行主导的间接融资，因此，就目前阶段来看，可以说银行“扼住了房地产命运的咽喉”。去年年底，国家从民生角度出发为了调控过高房价，控制房地产金融风险，采取了房贷新政、控制房地产业贷款规模等措施，措施实施以后，房地产业立即风声鹤唳，许多房地产商资金顿紧、捉襟见肘，行业的发展面临资金瓶颈。

　　 防范风险不等于控制信贷

　　 从规避金融风险角度控制信贷投放，国家的出发点和立意都很好。毕竟房地产属于高风险行业，而且无论从国外还是国内来看都有过前车之鉴。但笔者认为，防范金融风险与控制信贷不能相提并论，两者不能划等号，信贷控制虽然能抑制投资，但并非有效防范金融风险的手段，反而有可能加大风险发生的概率。风险规避应当从银行自身入手，通过加强银行治理和内控，完善风险管理制度等加以解决。而信贷控制实际上属于金融抑制。金融抑制理论告诉我们，资本市场滞后发展的同时实行信贷控制反而会加大金融风险。据统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比例在70%以上，而国家一旦紧缩银根，严控房地产信贷，则会加大房地产企业的财务和经营压力，造成房地产商资金回笼困难、资金链条紧张，一旦资金链条断裂，风险必将暴露无遗，轻则企业倒闭，行业洗牌，重则引发多米诺骨牌效应，爆发金融危机。因此，对房地产信贷投放过度固然不好，但信贷投放从紧过度也不好。在信贷控制方面，既要防止“左倾”，又要防止“右倾”，应该走中间路线，从优化信贷结构上把握好信贷投放的度。

　　 在目前信贷控制严格的情况下，许多地产商巧妇难为无米之炊，但又不能坐以待毙，因此，开辟新的融资方式，拓宽房地产融资渠道对于缓解房地产业融资难的现状、维护房地产业稳定健康发展尤为重要。

　　 不妨发展房地产投资信托

　　 从传统的融资方式来看，除银行贷款外，还有股权融资和债券融资。对于股权融资而言，由于上市条件极为严格，上市门槛和成本太高，符合上市资格的房地产企业相对较少，而借壳上市的渠道也不够通畅，因此大部分房地产企业都不能通过上市来进行融资。

　　 其次债权融资，由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资本、金资产负债率及担保等都有严格限制。因此，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。而且，企业债券市场一直是我国资本市场的一块短板，虽然近年来其发展有所突破，但依然任重道远，路漫漫其修远兮。

　　 既然银行贷款又受限制，股市债市融资功能有限，那么我们不妨可以考虑一种全新的融资方式，那就是REITs。

　　 REITs即房地产投资信托，它是一种以信托计划或房地产上市公司为投资实体，以其发行的受益凭证汇集市场投资者的资金，再由专业机构进行打理，并向投资者派发收益的一种信托基金制度。

　　 REITs是发达国家力推的一种房地产金融产品，在国外发展历史已达半个世纪之久，而在我国刚刚起步，还处于试点阶段。由于REITs作为金融工具，具有投资收益高、抗通胀性强等优点，一旦推开，将成为市场追捧的对象。发展REITs意义重大。

　　 首先，REITs的发展有助于拓宽房地产融资渠道，分担以银行信贷为主导的融资方式所积聚的金融风险。REITs作为一种新型的投融资工具，在降低市场风险的同时，必将为金融市场的稳定以及多元化发展起推动作用。另外鉴于当前四川汶川地震所造成的大量房屋损毁，可以考虑设计相应的REITs为灾区服务，为灾后重建发挥作用。

　　 其次，REITs的发展有助于拓宽居民投资渠道。当前我国居民面临可投资渠道狭窄的窘境，目前CPI高位运行，而存款实际负利率导致居民存款面临价值损失；而股市大牛过后在低位徘徊不前，许多股民被深度套牢；虽然楼市正接受宏观调控的考验，但房贷新政调控的更多的投机需求，而非投资需求，投资需求是支撑房地产健康发展必不可少的部分，因此，REITs的发展有助于打破投资炒房者独享楼市上涨增值的局面，有利于普惠于民、全民利益共享。

　　 最后，REITs的发展有助于缓和通货膨胀。目前物价上涨过快，CPI已经连续几个月在8%以上运行，REITs的发展有利于汇集社会上闲散的、灵活的、短期的货币资金转变成长期的资本投资，对于抑制流动性过剩起着一定作用，因此有助于缓和通胀，虽然缓和效应并不一定明显，但一旦大力发展起来，决不可小觑。

　　 基于REITs在国外成功的发展与普及以及在经济生活中扮演着日趋重要的角色，在现实投融资体系下，我们有理由对REITs推出以及大力发展拭目以待，就像不少专家去年就表示，2008年将会是RE－ITs年。尽管REITs在我国的发展还面临诸如法规、税收等方面的问题，但对其加大培育力度以及尽心尽力去呵护，相信REITs在我国会茁壮成长。

　　 （作者单位：中共中央党校经济学部）

　　
　　
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