楼市“拨云见日”未有时 房价预期分歧严重

　　　市场交投惨淡的局面已持续大半年，供求双方的博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思地使出各种招数，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。

　　业内专家称，在“钱”这个左右楼市格局的关键因素上，供求双方的博弈还将持续较长一段时间，楼市观望气氛何时“烟消云散”，云遮雾掩的不明走势何时“拨云见日”都还是未知数。

　　开发商资金链会断吗

　　“钱荒”一度逼迫开发商们搞起了各种促销，但各种打折、优惠的热闹中，开发商资金链会如外界所预期的那样断裂吗？

　　SOHO中国董事长潘石屹说：“在资金短缺的2008年，开发商要未雨绸缪，事先做出合理的调整就不会发生资金断裂的情况。资金断裂、公司被银行查封等局面只是属于那些‘不见棺材不落泪’的房地产开发商。”

　　目前，开发商的主动调整可谓“花样百出”。从资本市场方面来看，上市融资仍是不少开发商孜孜以求的目标。继3月恒大地产IPO夭折后，河南建业正向内地房企赴港上市第一股的目标冲刺。有消息称，河南建业拟发行5亿股新股，最高募资19亿港元，发行价区间为每股2.75-3.80港元。若一切顺利，预计6月6日在港交所挂牌。潘石屹说：“如果河南建业上市成功，将是中国房地产行业在2008年的转折性事件。”

　　一度对开发商关闭的内地资本市场大门近期打开了一个“门缝”。保利地产5月20日发布公告称，该公司发行43亿元公司债的计划获得证监会批准；新湖中宝也发布公告称，该公司发行14亿元公司债券的申请获证监会通过。5月21日，万科A发布公告称，该公司发行不超过59亿元公司债券的申请获证监会有条件通过。这是继3月12日金地集团12亿元公司债获批后，证监会再度放行房企的再融资计划。

　　有业内人士分析，在信贷紧缩和证监会严控房企IPO及其资金使用的背景下，通过放行公司债发行不仅对资本市场冲击不大，而且更适合房企的现实需求，这意味着房企再融资管控的部分松动。

　　再从贷款方面来看，银行信贷的紧缩刺激了委托贷款的活跃。5月21日，大红鹰发布公告称，拟将自有资金1亿元委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，委托贷款期限一年，委托贷款年利率为18%。5月16日，中大股份发布公告称，控股子公司中大房地产集团有限公司于5月14日与中信银行杭州分行签订了委托贷款借款合同，由中大股份控股子公司浙江物产实业控股（集团）有限公司委托杭州分行向中大房地产发放委托贷款2亿元，委托贷款期限为1年，年利率为12%。

　　一位业内人士称，由于前期开发商大举圈地，使得资金链十分紧张，但目前的资金缺口是上万亿元，还是3700亿元都无法准确估算，而且每家企业的实际情况不一样，企业间分化也比较明显。总体而言，开发商融资的难度是越来越大，但其自救的途径还是非常多，除了债权融资，还有股权融资、信托和私募。有数据显示，今年三四月，房地产信托产品共发行了11只，融资额近18亿元。不少公司通过项目合作、产权市场挂牌交易等方式实现股权融资。而在一些开发商看来，只要股权价格便宜一点，融资还是比较简单，生存也比较容易。

　　当然，对开发商而言，更为主动的自救途径就是加速产品销售速度。大大小小的开发商发起了新一轮的宣传攻势，特价房、打折、赠送各种优惠成了促销常态，但购房人并不买账，总体促销成效差强人意，大多数公司离年初的销售目标相去甚远。

　　购房人会等待多久

　　开发商的各色促销无法打动期待房价下降的购房人，从去年9月以来的楼市观望气氛还要持续多久呢？

　　从成交量来看，一线城市房地产市场回暖迹象并不明显，与去年同期相比，今年前5个月的商品住宅成交量下降幅度在三四成左右。东方证券监控的新房成交数据显示， 北京期房成交量在上周（5月18日-24日）仍未见起色，日均成交量环比下降11.55%，同比下降45.38%；深圳环比下降35.41％，同比下降24.00%；上海在经过上两周的小幅放量后，又回归到日均750套左右的前期水平。二线城市中，南京日均成交量同比下降46.46%；西安环比下降16.24%；长沙环比增长4.67％。

　　从个贷来看，全国金融机构4月合计发放个人消费贷款余额大约为3.4300万亿元，环比增加约300亿元。其中，个人房贷约增加167亿元，远低于3月环比个人房贷增量240亿元。

　　中原地产的报告认为，预期的楼市回暖态势并未在4月出现，北京、上海等地的住宅市场成交均价仍在高位运行，广州、深圳等地的成交量走向平稳。总体而言，观望情绪不会轻易散去，市场恢复尚待时机。

　　房价没有明显松动正是购房人继续观望的主要原因。“链家地产”的调查显示，在年收入6万以上的青年人中，7成多的无力在北京购房；40%的被调查者认为，需要工作10年以上才能买得起房；56%的表示没有家人的经济支持很难买得起房子；47%的表示有可能会因为过高的房价而放弃在北京的生活。

　　当3月和5月这两个观察楼市走势的重要时间窗口“关闭”后，市场格局仍然是雾里看花、水中望月，市场调整将持续到何时仍不得而知。长城证券的报告认为，市场在5月并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现了弱势反弹行情，调整将不可避免地进入下半年。万通集团董事长冯仑认为，要到明年上半年才明朗。还有一些专家认为，此轮楼市调整时间至少在两年以上。

　　但我爱我家房地产经纪公司控股副总裁胡景晖认为，现在是购买二手房的最佳时机。一是随着新房开发远郊化，保障性住房现阶段供应有限，具备综合优势的二手房正成为楼市销售主力。今年以来，北京市二手房成交量已连续四个月超过新房。二是现阶段房源充沛，客户选购的空间较大，二手房存在一定的议价空间。

　　房价预期分歧严重

　　业内专家称，“钱景”不妙的开发商不肯降价，有真实需求的购房人迟迟不愿出手，使得市场在观望的僵局中煎熬，而这与供求双方的房价预期严重分化直接相关。

　　开发商对房地产业的未来走势依然比较乐观。冯仑认为，在一个城市人均GDP达到1万美元之前，住宅市场价格每年有5%到10%的增长是非常正常的。

　　而从近期开发商在土地市场的表现来看，尽管土地流拍或底价成交的状况依然屡见不鲜，但一些财务状况较好的公司开始谋划未来版图。比如，经过120多轮竞价之后，中粮地产在5月中旬一举拿下北京顺义区的3宗住宅、金融及公共服务设施地块，共计259400万元，这是中粮地产布局环渤海湾走出的重要一步。

　　“链家地产”统计数据显示，2008年1-5月，北京房产市场交易的居住用地（包括综合用地）地块楼面平均价格达到4455元/平方米，相比2007年全年居住用地成交地块3343元/平方米的平均成交价格，上涨幅度达33.3%。该公司副总经理金育松认为，今年以来，北京市各交易地块的楼面价继续走高，说明未来一段时间内的房价预期依然较高，这支撑了未来房价的下降之势。

　　但在一些专家和购房人看来，未来房价走低的可能性依然较大。宏源证券的报告认为，从开发商的资金困境和刚性需求的房价承受能力来看，房价不会发生深跌的情况，但存在进行下调的可能性。

　　胡景晖建议，在房价走势存迷的当下，购房者要正确把握自己的购房价格预期。对于自住型购房者来说，购房价格预期要综合自己的经济水平和市场状况，不可盲目地以自己的主观意向作为房价的最终权衡标准。

　　市场人士认为，房价没有明显松动正是购房人继续观望的主要原因