房地产：人民币升值加速 板块苏醒

　　热点解析：

　　6月4日，外汇交易中心公布1美元对人民币6.9356元，人民币升值有加快趋势。受此影响今日房地产板块大举反攻，涨幅位居榜首，招商地产、万科A等多家地产类上市公司逆势大涨。人民币升值直接推动拥有土地资源的股票价值重估。一方面，人民币升值直接提升了土地资源的价格，在人民币升值预期下国际资本大量流入，人民币的过量供给进而导致土地作为一种稀缺资源价值逐步提高，并最终表现在国内各大中城市地价的不断走高；另一方面，人民币的持续升值预期为境外投资者提供了无风险获利的渠道，带来拥有土地资源的股票价值中枢的提升。在人民币加速升值背景下，直接购买土地或投资拥有土地资源的股票可以在汇市、股市上双重受益，成为境外资金一种十分稳定的套利手段，这样在人民币升值的大背景下我们认为，房地产的黄金时代仍将持续，行业短期调整是长牛途中的歇息，拐点远未真正到来，目前房地产板块已充分释放了前期估值过高的风险，投资价值凸现，正是建仓吸纳的大好时机。

　　投资要点：

　　1.房地产行业长期向好的基本格局没有改变，宏观调控的累积效应促使行业分化，房地产上市公司面临新的发展机遇，随着调控的深入和调控效果的显现，激动人心的收购兼并或许会很快出现，产业整合后的公司更有吸引力。

　　2.在行业洗牌的加速旋涡冲击下，优势房地产企业业绩高增长和市场占有率将更为突出，特别是拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，上市公司无疑是众多房地产公司中的佼佼者，因此从某种意义上讲，宏观调控对地产类上市公司而言可能是机会大于风险。

　　一、经过优胜劣汰的公司更有魅力

　　虽然在房地产宏观调控下房地产上市公司股价已经从最高处有所回落，但我们认为房地产行业长期向好的基本格局没有改变，宏观调控的累积效应促使行业分化，房地产上市公司面临新的发展机遇，房地产行业的长期健康发展的趋势更加明朗。此前的房地产市场，充斥着大量的中小企业，行业零散的格局没有根本性的变化，从提高整体的开发水平和效率出发，行业有整合的需求。但是，市场的高度景气、卖方格局使房地产市场缺乏有效的优胜劣汰机制，行业整合的成本大大提高，行业的整合更多依赖于准入门槛的提高。随着调控的深入和调控效果的显现，激动人心的收购兼并或许会很快出现，产业整合后的公司更有吸引力。经过宏观调控，我们欣喜地看到招拍挂的价格出现回落，上市公司拿地手段更加多样化，地价的回落不仅仅意味着企业成本的减少，回归理性的上市公司更有投资价值。

　　二、行业整合更有利于上市公司发展

　　在行业洗牌的加速旋涡冲击下，“强者愈强”的马太效应将凸显。优势房地产企业业绩高增长和市场占有率将更为突出，特别是拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显，上市公司无疑是众多房地产公司中的佼佼者，因此从某种意义上讲，宏观调控对地产类上市公司而言可能是机会大于风险，未来房地产股出现结构性的分化在所难免。在资本的助力之下，行业内部的整合正在加速，日趋激烈的土地市场竞争也从关系转向资金，据Ｗind统计，2006年共有19家房地产企业在二级市场上进行了增发，共募集资金223亿元；而截至2007年10月底，已有13家房地产企业进行了增发，募集资金366亿元，募集资金用途无不指向土地储备。随着行业进入门槛的提高，并购重组案例逐步增多。由于整合购并，行业集中度会显著提高，几大优势集群将在强者愈强的浪潮中逐步形成，我们建议投资者从行业分化中挖掘具有持续成长能力、财务稳健的公司进行中长期投资。

　　投资策略：

　　综上所述我们认为，地产行业的黄金时代远未结束，房地产的长期需求依然存在，黄金时代仍将持续20年；行业短期调整是长牛途中的歇息，拐点远未到来，但房价涨速将放缓。目前正是逢低建仓的绝佳时机，行业中拥有廉价土地和资金雄厚的公司抗风险能力更强。两种公司将获得更好的发展机遇：已拥有廉价土地，近年不需要高价拿地的公司；自己或母公司资金、土地实力雄厚的公司。具体到个股，万科A、苏宁环球、招商地产、保利地产、泛海建设、金融街、冠城大通、香江控股、华业地产、ST广厦、广宇发展等投资者可重点关注。

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