余波难断 房贷机构5月或再曝亏损

　　□ 肖元真 查建政 查路路

　　2008年5月9日，国际货币基金会组织（IMF）最新发布的《全球金融稳定报告》估计，美国次贷危机在全球范围造成的金融动荡将带来高达近万亿美元的损失，并指出该危机正在从次贷领域向优质房屋按揭、消费信贷、公司信贷领域蔓延。

　　美国房地产市场下滑严重

　　美国次级债问题发生后，美国建筑商开始不择手段地甩卖房产。美国房产虽然陷入15年以来的困境，但布什总统却仍表示“美国房市疲弱并非全国性现象”；而财政部长鲍尔森更是早在2007年6月就急不可耐地安抚市场，宣称美国房市将要见底；甚至巴菲特、金融家威尔伯?罗斯也曾表示要涉足房产市场。但这些支撑因素都未能挽救房产市场继续下滑，2007年末房产数据显示美国房产市场达到了15年来最糟糕的水平。次级债暴发至今美国已有80多家房贷企业纷纷破产，全美十大房贷企业也仅剩硕果仅存的几家，整个房贷市场的基本架构已经遭到严重破坏。这个时候美联储连续多次的大幅降息也没能恢复房贷市场的元气，因此，要进一步挽救房产市场，可能还需要美国政府、国会和美联储继续采取联合行动。在美联储多次大幅降息之外，国会已经通过抵押贷款修正法案，布什总统也提出了一揽子计划，第一次三方联合行动可能会产生一定的效果，因此目前美国建筑商的大甩卖形势有望导致房产市场放量见底。而且在目前这种一跌再跌、跌无可跌、成交量急剧萎缩的情况下，也不存在继续下跌的空间。一旦继续跌下去则可能导致大批建筑商倒闭退出市场，在房贷企业已经大批倒闭的情况下，美国房产市场就可能面临灭顶之灾。

　　美联储多次大幅降息之后，浮动利率抵押贷款的困境有望改善，这对于挽救房产市场保住贷款人住房具有重要意义。而花旗银行和摩根大通已就设立一项旨在刺激资产支持商业票据市场复苏的提案达成协议，其他银行也有参与其中，该基金将保护高达3200亿美元的结构性投资工具。财政部长保尔森还宣布，11家最大的抵押贷款提供商组成的HopeNow成立，通过提供咨询服务来阻止大规模取消抵押品赎回权，从而从根本上扭转抵押贷款市场危机。在这些积极因素的支持下，美国房产市场继续下滑的幅度可能有限，美国政府、国会、美联储和金融机构等共同参与的“自救行动”可能会产生效应的效果。尤其重要的是，尽管第二季度美国金融市场爆发危机，但是美国失业率一直处于较低的水平，布什又宣布了提高工资方案，所以美国民众在房产市场的购买能力没有受到打击。这可能是对美国房产市场来说是惟一有利的因素，也可能是美国众多救市人物和机构的信心所在。如果下一步美联储继续放松金融环境，并且与政府和国会共同行动，加上金融机构的支持，美国房产市场可能将在震荡中构筑底部，并挽回长期信心。从这个角度来看，建筑商的大甩卖或许不是坏事，反倒可能是房产市场成交量并改变趋势的信号。

　　衡量美国20个大城市综合房价的指标数标普/Case-Shiller房价指数在2008年2月份下跌了12.7％，创有史以来最大同比跌幅。美国银行的分析师团队在日前发布的研究报告中表示，美国房价的加速下跌可能使房利美和房地美这两家公司提高信贷损失的评估。在美国12万亿住房抵押贷款市场中，有四成抵押贷款都是这两家公司拥有或者担保的。随着美国楼市泡沫的破灭，空前规模的贷款违约和丧失抵押品赎回权，给两家公司带来巨大的损失。在过去的12个月，房利美和房地美的股价都缩水了超过50％。美国房地产贸易集团的报告显示，2008年3月份，美国房产销售量下降了1%。而按揭房贷状况，正如预料的那样，继续处在混乱中。美国全国房地产经纪人协会指出，今年3月新成交量所签订的合同下降了1%，低于2007年同期水平。作为房市晴雨表的成交合同，经济学家曾预料到它会下降。该协会的首席经济学家劳伦斯云说，可以承受得起的按揭贷款处在不稳定中，将继续放缓。按计划，2008年上半年美国将继续寻求一个软着陆的办法。无论房地产，还是总体经济情况，2008年下半年都将会有一个明显的改观。美国楼市今年还未出现完全触底的曙光，美国政府支持的两家抵押贷款融资机构??联邦国民抵押贷款协会（房利美，Fannie Mae）和联邦住房抵押贷款公司（房地美，Freddie Mac），可能在2008年5月曝出连续第三个季度亏损，这将增强他们募集更多资本的需求以解决次级债带来的房地产市场严重下滑的局面。

　　欧洲房地产市场危机重重

　　随着标普花旗全球房地产指数2007年度下跌6.5％，欧洲指数便以15.8％的降幅，落到历史最低点。欧洲房地产投资信托基金（REITs）曾创下连续7年牛市的辉煌战绩，但估价过高导致的收益率下降终于显现，获利回吐一发不可收拾：在对房地产股的清盘中，标普英国和法国的房地产投资信托基金指数2007年分别下跌了17.9％和17.7％。如果这只是“观望性的萎缩”，人们或许还可以寄希望于“软着陆”。但是在房地产价格在近10年里几乎翻了一番的法国，持“软着陆”和“泡沫已破裂”的两方争论不休。后者的理由是，目前法国房地产价格上涨的速度是购买力涨幅的4倍，两者之间的差距从未达到如此大的程度，所以预测2007年到2010年，法国房地产价格会大跌25%。英国皇家特许测量师学会(RICS)表示，英国楼价2007年6月首次出现大幅降温意味着，英国央行的加息已开始影响市场信心，潜在新买家顾虑增多，而房地产商对楼市前景的信心更是几乎下跌一半，创下2004年6月份以来新低。随着楼市泡沫的破灭，房地产价格下跌的欧洲国家包括法国、瑞典、爱尔兰、西班牙、希腊、荷兰、瑞士和葡萄牙等国。

　　(肖元真 国务院发展研究中心研究员

　　查建政 大全集团总经理顾问

　　查路路 中国联通有限公司会计师)