境内房企融资难成热钱流入机遇

　　昨日，摩根士丹利资产管理部人士向记者透露，目前大摩有意出售锦麟天地和华山夏都两个项目。作为在上海持有地产项目最多的投行之一，这是大摩首次在沪出售所持项目。与此同时，上述人士否认目前看淡上海楼市，并称，这只是他们通常的运作策略。

　　拟境外交易两个项目

　　“锦麟天地目前的出租率已经超过90%，收益相当稳定了，这是我们打算出售的主要原因。而华山夏都虽然也打算出售，但是这个项目今年刚开盘不久，出租率不高，估计会比较难卖。”上述人士直言。

　　锦麟天地雅苑是摩根士丹利和上海永业集团合作的第一个项目。项目地处马当路、兴业路口，紧邻新天地。两栋楼一为住宅，一为酒店式公寓，共有90套住宅，106套服务式公寓，另有5000平方米的商业面积。此次出售的是酒店式公寓部分，包括106套公寓房间，面积为18538平方米，另外拥有一个面积为1300平方米的俱乐部以及50个停车位。大摩对于这个项目的报价为11亿元。以此计算，折合5.5万元/平方米左右。

　　而华山夏都则是2006年6月大摩购入的高档物业。大摩买下其中A栋116套物业，涉及投资金额7.6亿元。大摩拟以操作锦麟天地的同样方式来操作华山夏都，然而，由于华山夏都项目相对锦麟天地尚不成熟，交易前景也不如锦麟天地好。

　　上述人士透露，虽然现在尚无意向客户，但两笔都会是境外交易，锦麟天地目前已在洽谈中。

　　此外，上述人士告诉记者，摩根士丹利其余在沪项目暂时并无出售意愿，尤其是包括东海广场在内的写字楼项目将会长期持有。

　　外资兴趣仍然浓厚

　　据悉，除大摩之外，另一家投资银行花旗也正酝酿出手一处上海住宅物业。2006年底，花旗名下房地产投资基金将闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓收入囊中。

　　业内称，大摩此次出手一定程度源于次贷危机后公司将各地物业估值出售回笼资金，但从最新调查结果来看，国外基金对于中国地产市场的兴趣并没有消退。

　　一份最新的面向30名基金管理人、21名机构投资者以及14名组合基金管理人的“INREV/AREA亚洲投资意向调查”显示，机构投资者对亚洲房地产市场的投资占全球房地产投资总额的37.8%，这一比例在未来将会上升至39.3%。众多欧洲投资者在意识到全球战略下多元化益处的同时，均期盼能够积极参与亚洲市场的发展。

　　AREA联席总监及高富诺亚太区常务董事陆德智表示：“2008年，在最具发展潜力的房地产市场排名中，日本办公楼和中国的住宅项目分列前两位，众多房地产投资商已明确将亚洲作为其未来的战略发展市场。其中，日本市场较为成熟，拥有大量的机构投资商；而中国市场则仍处于快速发展中，特别是其私营房地产板块。”

　　调查结果显示，大多受访者均感到信贷紧缩会对亚洲房地产市场产生影响，并将波及贷款项目收紧及市场重新定价。但从全局来看，亚洲地区受信贷紧缩的负面影响较小，相反，有部分受访者认为，影响范围广的次贷危机有可能将更多资本从其他市场引向亚洲房地产板块。

　　海外基金变相进入

　　与大摩卖楼形成对比的是，更多的海外基金还试图借这一时机进入中国市场。就目前而言，由于部分本土开发商面临融资困局，于是对房地产公司的贷款，成为了窥视中国市场许久的海外资金最好的进入机会。目前，国内房企与海外资金合作大多是以股权融资，即海外房地产基金以资金入股房地产项目来共享境内房地产较高的开发利润。

　　瑞安房地产正计划将旗下位于上海的瑞虹新城住宅项目，以及大连天地软件园项目中的写字楼部分引进策略投资者。瑞安董事总经理(商业)李子尚出席在香港举行的业绩发布会时透露，大连天地软件园项目将有机会引入来自印度的投资者。

　　事实上，部分房地产公司纷纷出让自己的股权，或许是不得已而为之，在融资无门的窘境下，为了寻求资金周转率平衡只能出此下策。但现象背后折射的，是疯狂拿地的扩张欲望和资金渠道不畅下的双重矛盾，而海外投资者则成为了这些交易中的赢家。(记者邓旭)