房地产市场调控措施贵在持之以恒

　　马红漫

　　楼市观望气氛渐浓，交易量萎缩、土地流拍明显、开发商资金链偏紧等问题凸显。对此，中国房地产协会产业与市场研究专业委员会和中国指数研究院联合于近日发布了《中国房地产市场研究报告》（下称《报告》）。

　　不可否认，伴随着宏观政策及前期调控措施的渐次显效，房地产企业的“钱景”受到一定影响。然而，既然这份《报告》建议房地产企业要树立“微利”的思路，那么则从一个侧面说明了，这些企业已长期浸淫在暴利的氛围中，市场向下调控房价的空间犹存。在楼市由观望向价格松动过渡的关键时期，笔者以为，唯有继续收紧调控政策的力度，才能阻断此前房价“只涨不落”的怪圈。

　　事实上，尽管房地产行业的冷清状况持续了大半年的时间，但是这并没有改变整体房地产企业享受行业暴利的局面。2007年上市公司年报显示，得益于全国性房价上涨，房地产业以逾30%的毛利率水平再登最暴利行业排行榜。其中，万科A、招商地产、金融街等上市公司的毛利率都超过了40%。况且，目前房价并未出现逆转，只是涨幅略有回落而已。据统计，今年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月份低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月份低0.1个百分点。更进一步讲，宏观环境变更与业内竞争加剧是所有行业企业都必须面对的系统风险，房地产企业也不可能游离于市场规则之外。

　　由于关系到国计民生，房地产市场的价格走势一直牵动着广大民众的神经，拥有自己产权的房子是诸多百姓家庭的梦想。由此，房价的飙涨就意味着其他弹性消费的骤减，内需增长的乏力。房价的理性回归当是普通消费者的众望所归，也是宏观经济健康发展的必须。而行业利润率水平是否能够回归到社会常态，正是检验行业发展健康状况的标准，因此在房地产行业尚未实现从暴利向微利转换的时候，针对房地产行业的调控政策理应常抓不懈。

　　总体而言，前期的调控政策已有所显效，但主要是体现在房产企业的现金流状况上。虽然房地产企业账面毛利空间较大，但由于它们前期过分透支财务杠杆，导致如今在紧缩政策的高压下现金流捉襟见肘。上市公司季报显示，今年一季度，万科A、泛海建设、保利地产等行业龙头的“经营性净现金流”近年来首次为负。

　　由于现金“供血不足”，许多开发商已不再敢肆意囤积土地、捂盘待涨，房产市场的供给随之被盘活。然而从调控的最终目标看，房地产市场价格尚未回归理性。无论是作为自住的房价收入比之高，还是作为投资的租金回报比之低，均处于明显的非理性状况。因此，在这一调控成效基础上，必须强化和细化对开发商的政策，市场博弈的天平或将会更多地向需求方倾斜，房价也才会随之出现实质性回落。

　　可见，有力、持续的监管措施不仅可以巩固前期调控政策的绩效，而且可以在当下“交易量萎缩”的关键时期一举扭转房地产市场格局，进而结束开发商的暴利局面。在这一点上，《报告》关于“短期内政府不可能严厉调控”的预期或将落空。

　　（作者为第一财经频道主持人；经济学博士）