沿海集团北京再获地回应楼盘降价及资本运作争议

　　王芳洁

　　对于在京“首开降价先河”的争议，沿海集团日前作出了迟来的回应。该集团副总裁陈昕表示，早在美利山项目确定销售策略之前，公司已经预感到北京市场的调整是一种必然，早一点行动将更加主动

　　日前，记者获悉，去年低价出售美利山项目从而引发争议的地产商??沿海绿色家园集团又在北京获得新地块，该商业项目位于建国门北京国际大厦附近。

　　尽管目前沿海绿色家园（01124.HK）尚未对新地块作出披露，公司方面也表示项目未来置入香港上市公司抑或内地上市平台丰华股份（600615.SH）尚未可知，但由于两地上市公司分工的不同，建国门项目置入香港上市公司的可能性更大。

　　此外，早于沿海绿色家园公布年报之前，《第一财经日报》还获悉，该公司销售收入于上一个财务年度获得100%增长，参考2006年沿海绿色家园约20亿港元的营业收入，2007年沿海集团的营业收入应该在40亿港元左右。上述数字得到了沿海地产集团副总裁陈昕的确认，但陈昕也承认，在遭遇楼市寒流的今年，实现“2006~2008连续三年销售收入100%”增长的目标有一定难度。

　　回应早先争议

　　在众多地产公司中，沿海绿色家园无论是规模还是产品线都显得中规中矩，但自去年开始，沿海集团却成了颇受争议的地产商。

　　争议首先来自北京美利山项目的销售上。2007年12月，作为北京沿海赛洛城的第7期，美利山项目以全新案名亮相，售价为13000元/平方米左右，这个价格不仅低于周边同类型项目，甚至比沿海赛洛城第6期的最低价格还要低。

　　低价开售迅即引发了业界的争议。作为北京第一个公开大幅度降价的楼盘，一些业内人士认为其破坏了开发商的价格同盟，购房者亦从中看到未来楼市价格进一步松动的可能性，观望情绪弥生。

　　对于在京“首开降价先河”的争议，沿海集团日前作出了迟来的回应。陈昕表示，早在美利山项目确定销售策略之前，公司已经预感到北京市场的调整是一种必然，早一点行动将更加主动。此外，低价销售亦是出于快速回款的考虑，彼时，公司在沈阳等地项目需要资金投入。

　　当沿海集团的价格风波稍作平息，公司在资本运作方面的争议又起。今年4月，丰华股份与沿海绿色家园先后公告，丰华股份拟以17.40元/股的价格向第一大股东沿海地产投资(中国)有限公司（持有公司21.13%的股份)非公开发行不超过6亿股A股股票，用于购买沿海地产集团合法拥有的住宅房地产开发业务相关资产，从而实现沿海地产投资的整体上市（沿海地产为沿海绿色家园全资子公司）。

　　根据公告，本次拟注入丰华股份的除了沿海地产位于全国各地的9个项目股权，还包括“沿海绿色家园”的注册商标知识产权。按照最高发行规模计算，丰华股份此次收购上述资产的最高代价为104亿元人民币，由于拟装入项目的股权预估值为76.01亿元，有媒体计算，此番定向增发，“沿海绿色家园”的商标价值就高达28亿元，因此认为该收购价格并不合理。

　　随即丰华股份就上述质疑作出公告解释，公司非公开发行方案中“不超过6亿股”仅为第一大股东沿海地产投资（中国）有限公司认购本次非公开发行股份的数量区间，而非发行数量为6亿股。因此，简单地将6亿股与发行价格17.40元相乘，认为收购金额为约104亿元，以及认为商标“沿海绿色家园”的价格高达28亿元，是对公司非公开发行方案的误解。

　　但是，由于全资拥有沿海地产的沿海绿色家园在4月份的总市值仅在30亿元左右，而丰华股份收购沿海地产的代价可能高达100亿元，少则也要达到70亿元左右，规模差距之大亦令人费解。

　　在接受本报记者采访时，沿海地产副总裁成实表示，沿海的规模在香港股票市场被低估，公司目前拥有很多项目和土地，价值不止30亿元。香港与内地资本市场相去甚远，真正要比的是把每一个项目算一算到底值多少钱。

　　搭建A+H两地上市平台

　　尽管沿海地产借壳ST丰华整体上A股的方案受到了多方质疑，但当一些地产商还在回归A股的道路上苦苦探索时，沿海集团早在2006年便搭建起了A+H的两地上市平台。

　　沿海集团成立18年来一直深耕内地，但实际上其确切身份为香港公司，并于1997年在香港联交所上市。2006年，沿海集团全资子公司沿海地产借壳A股上市公司ST丰华，并在今年公布沿海地产的整体上市方案。

　　通过沿海地产的方案不难看出，实际上当时ST丰华是作为沿海集团的住宅业务上市平台运作的，而商业项目早已被置于沿海地产之外，由沿海集团直接控制。

　　实际上，沿海集团的安排不难理解，目前内地住宅开发的间接融资渠道不甚通畅，而且由于限外政策，境外资金进入内地审批时间较长，急需资金周转的住宅开发更适合在内地上市。

　　而在香港证券市场，投资人更看重商业项目的长期稳定收益，因此将商业项目置入香港上市公司中更容易引起关注。

　　由于以上安排，沿海集团新获北京商业项目更可能装入香港上市公司之中。同时，沿海集团方面还告诉记者，集团目前在全国各地还有多个商业项目运作。

　　如此大规模的商业地产开发想必需要大量的资金长期支持。由于政策限制，沿海集团的境外融资能否顺利入境是一个问题。成实强调，沿海集团是很早进入内地投资，并获得外商投资房地产资格的公司，通过正常审批程序，境外融资可以进入内地。

　　而对于沿海苦心经营的内地融资渠道丰华股份来说，由于证监会对房地产企业融资的态度仍比较谨慎，因此该渠道能否打通尚需时日。需要补充的是，在此次拟装入丰华股份的9个项目中，包括四川都江堰项目，都江堰在此次地震灾害中受损严重。成实表示，所幸都江堰项目尚未开发，估计受影响不大。