外高桥“壮士断腕” 注入资产估值锐减三成

　　从2月25日到6月4日，短短3个半月的时间，外高桥集团整体上市的资产评估价值，缩水高达18.6亿。

　　6月4日，外高桥(600648.SH)发布公告，将其整体上市预案和盘托出。根据此方案，拟通过定向增发方式注入上市公司的资产，评估价值为44.8亿，相比之前63.42亿元的预估，减少了接近30%。

　　外高桥董秘王勋表示，此差价的出现，主要是由于评估机构的专业性差异造成的。

　　不过，有券商人士分析，外高桥此举一定程度上亦是确保顺利过会的“壮士断腕”之举。

　　18.62亿之变

　　“我们评估的资产范围并没有发生变化，还是原来的那些资产。”王勋向记者表示。

　　根据整体上市方案，注入上市公司的资产包括外高桥集团持有的上海外高桥保税区联合发展有限公司(以下简称“外联发”)38.35%股权、上海市外高桥保税区新发展有限公司(以下简称“新发展”)59.17%股权、上海市外高桥保税区三联发展有限公司(以下简称“三联发”)80%股权，以及东兴投资持有的外联发41.65%股权。

　　但增发价格并没有发生变化。以外高桥股票停牌公告日2007年10月25日前20个交易日交易均价计算，增发价为每股16.87元。

　　目前外高桥集团持有上市公司4.17亿股，占总股本的56%，为外高桥第一大股东。发行完成后，外高桥集团将持有上市公司62.54%的股权。

　　而经过此番运作，外高桥集团的核心资产，将几乎全部进入上市公司。

　　王勋表示，之前的估值本来就是预估值，当时发布的公告中亦表示，将根据实际评估的价值进行调整。

　　这一定程度上，也被认为是外高桥集团在当前环境下，为确保整体上市成功而作出的自我调整。

　　海通证券研究员张峦表示，此番调整，“跟地产股整体估值环境有关。”她分析，外高桥整体上市的方案，因为不涉及到资金，所以相对来说，相关的审查会更严格一些。

　　王勋向记者表示，拟注入资产在评估过程中，既不会过低导致国有资产流失，也不会过高损害大股东的利益。

　　王勋亦坦承，“最近资本市场形势不太好。”但他表示，国有资产整体上市乃是大势所趋，“对于上市公司整体上市，以做强做大主业，相关部门肯定是支持的。”

　　集团资产整体上市

　　外高桥方面在公告中表示，通过本次交易，外高桥集团将工业房地产综合开发经营、现代物流和国际贸易等园区综合服务业务注入上市公司，外高桥集团主营业务资产将实现整体上市。

　　就此，上市公司也将跻身国内园区类一线开发商之列。本次交易完成后，上市公司将新增约220万平方米的优质租赁物业和约270万平方米的土地储备。

　　国泰君安研究员孙建平分析，拟注入上市公司的土地和房产拿地时间早，“按评估价测算的项目储备成本最多1670元/平米。”

　　但在此之前，虽坐拥外高桥保税区内的地产资源，外高桥的表现可谓不温不火。

　　根据2007年年报，其实现主营收入9.85亿元，同比增加105%，但净利润仅为1056万元，同比减少48.6%。与此同时，其2007年负债率为74%，比上一年略有增加。

　　2008年5月28日，外高桥发布的一纸公告，也令市场对其资金状况产生疑问。根据公告，上市公司将通过上海市房地产交易中心，以公开挂牌方式转让“森兰?外高桥“项目南部国际社区A1-1、A1-2两地块。

　　上述地块建设用地总面积为97073.90平方米，归属外高桥的“5.74项目”。

　　“5.74项目”也被认为是外高桥商业地产项目的突破点，以占地面积5.74平方公里而得名。据王勋介绍，此项目目前仍处于开发的早期阶段，“拆迁还没有完成。”

　　孙建平在其报告中分析，上市公司现有出租、酒店等资产盈利改善还需要时间；注入的3 家公司以盈利稳定、投资回报周期长的工业地产为主；5.74项目目前刚开始北块配套商品房开发，预计2010 年业绩释放进入高峰。

　　记者获悉，目前，上市公司在此项目上的投入，已经超过20亿元，而2008年的资金需求，仍在20亿元以上。

　　对于本次部分地块的转让，王勋表示，这是根据项目的规划和市场需求，上市公司自己进行的调整。

　　“这块土地有5.74平方公里，我想任何一个开发商，都不至于全部由自己完成开发。”王勋表示。

　　而市场方面也对此作出了积极回应， 6月4日和6月5日，外高桥连续两天开盘即被封于涨停。6月5日，该股收于12.65元。

　　

搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。