上海开发商退地调查：豪赌的代价

　　虽然上海普陀长风生态商务区4号地块退地的消息已疯传业界，但包括开发商上海志成企业发展有限公司（以下简称“志成”）在内的当事方却三缄其口。

　　6月4日晚，自称身在浙江的志成董事长郑建禄在电话中再三表示，自己对退地一说根本不知情，言语间他甚至表示“并不是不可挽回了”。

　　据记者掌握的材料显示，2007年初，志成仅是一家注册资本1200万元、资产总额不足6亿元、净资产总额约1亿元、负债总额超过1.4亿元、税后利润不足40万元的房地产公司。这样一家公司却以超过11亿元购入一幅规划建设要求都很高的商业地块。

　　“蛇吞象”样本

　　去年，包括绿地集团、长甲房地产、鹏润房地产、华润地产名下坚实投资、上海新黄浦置业、上海金大元有限公司、同润集团及志成共同参加了长风生态商务区4号地块的争夺，现场激烈异常，挂牌起始价3.14亿元，最终志成以11.04亿元拿下该地块。

　　志成最初成立于1999年6月，注册地在上海松江，注册资金600万。

　　通过公司增资，郑建禄入主志成。2001年初，志成公司注册资本从600万元增加为1200万元，其中郑建禄增加出资246万元，黄春新增加出资234万元，章向东和方高明均各自增加出资60万元，四人持股分别为41％、39％、10％和10％。

　　随后，继续通过一系列股权转让，在2002年底，郑建禄最终持有了志成的90％股份，另外10％则由郑建友持有。

　　值得注意的是，在郑建禄入主志成之前，志成于2000年6月与上海市九亭经济联合总公司签订了九亭镇房产开发区约300亩土地使用权的出让合同，获得了九亭镇房产开发区约300亩土地的商品房开发权。

　　而这300亩土地，也成为郑建禄旗下志成此后几年的主要运作资产。

　　业内人士都清楚，像这样的小型房地产企业，在上海少则上万家。

　　郑建禄是从浙江金华以承包建筑工程起家，之后来到上海，入主志成后开发了30万平方米的知雅汇，另成立上海赢华房地产，同样在九亭开发住宅项目枫桥丽舍，其唯一的商业地产仅有杭州的“红楼大酒店”。

　　志成的工商资料显示，截至2004年底，该公司的资产总额约为1230万元，没有负债，销售收入约为457万元，利润总额约32万元。此时的志成，整个公司共10人。

　　从2005年开始，郑建禄手中的300亩土地逐渐建成销售，2005年底，公司资产总额约5.3亿元、净资产总额约1亿元、负债总额近3亿元、营业额约7870万元、税后利润约4600万元。

　　不过，由于项目逐渐完成销售，又没有新的土地购入开发，志成2006年之后基本处于“静止”状态。截至2006年底，志成资产总额不足6亿元、净资产总额约1亿元、负债总额超过1.4亿元、税后利润不足40万元。除了偿还部分债务外，志成没有新的发展。

　　另外，在竞得长风地块时，志成并无其他合作伙伴，郑建禄也对外否认了有其他投资者介入的猜测。

　　也就是说，去年志成是以净资产约1亿元的“身段”吞下了超过11亿元的商业地块！

　　当谜底揭开的时候，记者才发现，志成上演的是一出“蛇吞象”。

　　谁能接他的拿地下一棒？

　　疯狂过后，面对2008年的房地产行业突变，很多开发商都很无奈和痛苦。

　　上海财大房地产经济研究中心主任印?华坦言，如果说去年底今年初，许多开发商还对后市保持着乐观的态度、认为当前的困难仅是暂时的话，半年后的现在，这种乐观正在逐渐消失，开发商的信心下降到了历史新低。“形势很严峻，土地流拍甚至在高点拿地的开发商被迫退地的情况，已经出现。”

　　高点拿地、遭遇行业低迷，这两个最坏的情况恰恰都被志成遇到了，这似乎也成了此前退地一说最有力的“依据”。

　　一位开发商对志成退地的说法有另外一种更为实际的看法。他指出，如果2007年的行情今年得以延续，楼市的预期未曾遭遇如此彻底打击，志成或许可以在今年顺利引入合作者，随着新的资金强力注入，这盘棋还是能走下去的；再或者，行情继续往上，志成完全可以考虑再次转让土地的开发权，赚取增值收益。

　　只不过，拿地之后行情的急转直下且至今毫无起色，而以志成目前的实力，在没有外援的情况下，加上信贷紧缩，独立开发的可能性几乎不存在。谁愿意接盘？

　　“折价转让在志成尚未缴清土地款的情况下显然是不被考虑的。那么剩下的选择，也只有损失保证金而把土地退给政府了。”这位业内人士说。

　　不过，2007年拿地时郑建禄是怎么想的，现在的郑建禄又在想什么，在他对记者“我不知道”的说辞中被覆盖了，“很多事情还需要进一步沟通”。