碧溪家居广场：产权商铺投资误区

　　截至记者发稿当日，北京嘉禾国际拍卖有限公司仍未接到高级人民法院关于碧溪家居广场何时拍卖的通知。按照规定，拍卖公司接到通知后，至少有15天的公示期。离奥运会越来越近，投资业主在奥运之前得到赔偿的心愿或将落空。

　　据本报记者进一步了解，碧溪广场债权债务关系复杂，并涉及其他案件。

　　三年前的纠纷，也始于产权。

　　产权式商铺贻害

　　在碧溪家居广场纠纷爆发以后，许多投资者在不同场合都表示了相同的看法，当时被广告所吸引，误认为这是一个很好的投资机会，于是，将注意力集中到“证明这个机会是值得关注的”这一观念上。

　　他们尤其被碧溪家居广场的三项承诺所吸引，“一是将整个碧溪家居广场的营业收入作为保证，二是将碧溪集团的其他收入作为保证，即碧溪温泉饭店的营业收入。三是将碧溪家居广场二期工程的五万平方米作为担保，在前两者一旦经营不善，投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权利，将该房产处置。”这三项承诺使得许多投资者纷纷筹集资金购买，但是，它们忽视了其中背后的问题。

　　知情人士分析，以整个碧溪家居广场和碧溪温泉饭店的营业收入做担保，因为任何企业经营都存在风险，营业收入具有不确定性，遇到营业情况严重恶化时，担保势必难以执行。而以碧溪家居广场二期工程的6万平方米作担保，只有当碧溪家居广场对该房产享有完全产权，同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时，这6万平米的工程才具备担保资格，否则就是无效担保。

　　最后，4000个商铺铺位、6亿人民币的巨额投资，打了水漂。在北京房地产市场上红极一时的碧溪家居广场不仅让数百名投资者血本无归，而且成为北京甚至中国房地产市场最大的产权投资陷阱案例。

　　而碧溪家居广场面临的问题也是所有商业地产都面临的问题。商业地产即使渡过了招商难这一关，后面还面临着可持续经营这一难题。“从沈阳的大连万达广场、北京的巨库、碧溪家居广场、第五大道，到杭州的信义坊、石家庄的女人街、唐山的远洋城等等，都对商业地产项目开业后经营难的一面进行了很好的展示。很多商业地产项目招商开业了，却无法保持长久的可持续经营，最终又关门歇业。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利表示。

　　而造成这种局面的主要原因是开发商将开发利益最大化，并且无法把握商业地产的运营规律。董利表示，尽管前面出现了问题，后来的很多开发商并没有太在意，都对自己的项目抱有信心。另外，商业面积开发的最大化，能够带来销售回款的最大化，至于商业项目的后期能否运营不是开发商关心的问题。

　　拍卖尚存不确定性

　　碧溪家居广场能否顺利拍卖，关系到受害业主的最终利益。据知情人士透露，拍卖价格尚未确定。进入拍卖程序后，起拍价格将由拍卖公司决定，法院制定保留价。前者是拍卖公司为了活跃现场气氛而制定的价格，而成交价格不能低于法院制定的保留价，成交价最终为多少取决于市场接受程度。

　　“碧溪家居广场至少值十几亿。”前述知情人士透露。据了解，已有一些国外基金和专做商业地产的房地产上市公司对项目表达了兴趣。而问题的关键仍旧是付款问题。此前法院规定，如果5月30日的拍卖顺利进行，买受人需要在5月底之前至少拿出7亿。“虽然海外基金对项目感兴趣，但受外汇管制，钱能否顺利进来也是问题，而在地产企业普遍缺钱的情况下，企业能否一下拿出巨资？”他对碧溪家居广场的拍卖前景表达了担忧。但他同时也表示，“项目的地理位置很好，也具备一定的稀缺性，相信会有很多投资者关注。”

　　另据本报记者了解，具体的付款时间细则可能会做部分修改。