上海新天地挂牌项目可能流拍？

　　□ 太平洋证券研发部 王微

　　在全国房地产行业一片降温声中，在上海联合产权交易所挂牌的房地产企业也骤然增加。其中，上海新天房地产开发有限公司挂牌项目亮相上海联合产权交易所受到了最为广泛的关注。该挂牌项目的出让方为上海新天地置业，出让标的为上海新天地房地产开发有限公司3.1986亿元的债权和3.34895亿元上海新天地房地产开发有限公司的全部股权，受让方需要对这两个挂牌项目同时举牌。

此外，上海新天地房地产开发有限公司还向银行长期借款1.775725亿元，用以新天地荻泾花园二期的商品房开发，因此受让方除了须通过拍卖支付不低于6.54755亿元的款项外，还需承担其前期的这笔银行借贷。

　　上海新天地房地产开发有限公司，就是宝山新天地荻泾花园的项目开发公司。新天地荻泾花园位于宝山顾村的沙浦路，距在建中的地铁7号线上海大学站有3公里，但规划中的7号线延伸段将在宝安公路设站，届时距小区仅一步之遥，此外，楼盘周边有数条公交线路。按照原先规划，新天地荻泾花园是一个25万平方米的大规模社区，规划中的商业服务配套齐备。整个小区采用“一心、一岛、四组团”组织架构，建筑形态包括多层、７层电梯房、小高层、高层、叠加别墅、联体别墅等多种样式。目前整个开发项目占地面积为168766平方米，其中一期已经开发完成并基本全部销售，占地面积为39530.10平方米；二期为在建工程，已基本完工尚未开始销售，占地面积为42151.08平方米；三、四期尚未开发，占地面积为87084.82平方米。股权债权转让完毕后，意味着标的受让方将以6.55亿元的总价获得新天地荻泾花园二、三、四期的开发项目。按照一期1.35的容积率计算，三、四期的开发总量约11.7万平方米，而已基本建成的二期总建筑面积约6.1万平方米，即尚有约18万平方米可供受让方销售。

　　新天地荻泾花园所在的顾村，楼盘均价已经从2006年的6000元/平方米上涨到目前10000元/平方米上下，如与荻泾花园同在沙浦路上的圣卡洛铂庭的公寓均价达9500元/平方米，其联排别墅等项目均价约达1.3万元/平方米。以此计算，荻泾花园后续项目可获18亿元左右销售回款。不考虑二期项目已基本建成不需额外支付开发成本，按照上海市上市房企平均毛利率50%计算，项目税前利润大约在9亿元左右，和公司的挂牌价格6.55亿元加上需要归还银行长期借款1.78亿元的总价相比，仅略有溢价。

　　值得注意的是，根据新天地房地产开发有限公司2006、2007年的经营情况来看，两年营业收入合计为2.11亿，根据公司披露的资料，这一收入的实现是荻泾花园一期全部销售的结果。一期建筑面积为5.33万平方米（占地面积3.95万平米×容积率1.35），以此计算销售的楼盘均价为3958.72元/平方米，低于该项目的6000元/平方米的开盘价，这一点是难以想象的。公司不可能降价销售，那么唯一的可能就是一期项目并未全部出售。按照均价6000元/平的销售价格粗略计算，2.11亿元的营业收入是由销售3.52万平方米实现的，销售面积仅占建筑面积的66%。结合上文，荻泾花园后续项目18亿元的销售回款是在两个条件下实现的，一是后续项目销售均价可以达到10000元/平方米，二是所有项目全部售完。如果这两个条件达不到，那么对上海新天地房地产开发有限公司的投资结果是可想而知的。在全国楼市进入滞胀期的背景下，作为全国房地产价格领跑者的上海房市也进入了降温阶段，上海的房地产价格在今年1-5月份经历了成交量萎缩而价格温和回落的态势。1-5月，上海市一手房供应量为比去年同期下降了11%，同期销量下降了24%，产品均价由2007年同期的8717元/平方米回落到7591元/平方米。以往销售旺季的5月份，上海市住宅成交量甚至不到去年同期一般的水平。因此，荻泾花园后续项目按照10000元/平方米的销售均价，其回款期可能比较长，这要求受让方的资金实力相当雄厚。

　　综合来看，以6.54亿元的价格受让上海新天地房地产开发有限公司，该项目的投资收益率偏低，而风险较高，如果不降低挂牌价格，那么这个项目的结果有可能是流拍。