前5月销售面积同比涨44% 保利地产加速回笼资金

　　6月11日，保利地产（600048.SH，简称保利）5月份销售情况简报显示，2008年1-5月公司实现销售面积88.56万平方米，同比增长44.04%；实现销售认购金额66.46亿元，同比增长23.9%。

　　66.46亿元，仅仅为保利今年240亿元销售目标的1/4，而时间已经过去了半年。

　　“销售金额涨幅仅为销售面积涨幅的一半，这说明销售均价下来了。”光大证券分析师表示，上市公司的销售策略已经发生改变，促销回款是目前房地产销售的一大特征。尽管如此，大部分上市公司全年销售任务仍然很难完成。

　　销售均价下调

　　2008年6月4日在北京发布的《2008中国房地产上市公司TOP10研究成果》，保利位列中国房地产沪深上市地产公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。

　　现时保利土地储备近2000万平方米。去年下半年该公司先以60亿分别在上海、杭州、长春拿地，后又在广州金沙洲以21.2亿元夺下地王。保守估计，保利去年一年买地金额超过百亿。很显然，根据保利2007年的年报，保利销售金额为170.4亿元，去年买地金额占据了全年销售金额的70-80%。

　　这家总市值409亿元的上市公司，正以快速回笼资金的方式为去年一年的疯狂拿地买单。5月21日，证监会有条件通过保利地产不超过人民币43亿元公司债券的申请。然而，投资者信心并没有增加，相反，据一位自身从事房地产的证券投资者胡东（化名）透露，“地产公司今年利润下降是肯定的，形势比我们预计的差很多。”胡东所关注的是，今年市场地价比去年下调了一半，保利手上的土地非但不能形成良好溢价，还面临各地开发资金的投入。因此，保利今年已开发的项目货量大规模上市也是必然的。

　　据保利2007年报透露，保利新拓展项目20个，扩征用地1块，规划建筑面积754.5万平方米，这些项目绝大多数为普通住宅项目，且区域较为分散，规划合理。截至2月5日，公司2008年又新增建筑面积共计210.24万平方米的7幅地块，除上海南汇区项目外均为二、三线城市地产开发项目，平均楼面地价仅为1338元/平方米。仅从这几个数据看，保利今明两年将有过千万平方米的销售面积待开发。

　　据保利地产营销总监胡在新透露，保利去年至今已在8个城市有新增项目，分别为：长春、丹东、青岛、南昌、杭州、西安、天津、成都。保利二线城市土地储备大增。

　　目前保利地产的项目已经遍布全国18个城市，在建拟建项目有80多个。戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文认为，保利这两年来城市项目拓展方面进展很顺利，若前几年买下的土地现在开始回笼资金，也在一定程度上为刚获批准的增发铺路。

　　严冬将至？

　　今年展开大规模降价促销，力求回笼资金的上市公司不止保利一家。步入6月，碧桂园（2007.HK）各项目销售走势凌厉。2008年6月1日－8日期间，碧桂园实现合同销售金额约7亿元人民币。截至2008年6月8日, 碧桂园集团已实现合同销售金额约70亿元人民币。6月7日，集团第四个省外项目??武汉碧桂园开售3天即有超9成约450套单位被认购，合同销售额约2.7亿元人民币。据碧桂园集团负责人透露，碧桂园下半年的推售速度将进一步加快，有望继续刷新由碧桂园所保持的销售神话，其中沈阳、安徽等地区将是碧桂园今年重点拓展区域，预期将会为集团带来新的增长点。

　　万科（000002.SZ）和富力(2777.HK)亦然。万科前5月共销售全年任务23%，富力今年第一季度销售33亿元，相当于全年240亿元计划的1/8。某上市公司董事长也在公开场合表示，如果年内登陆A股市场不成功的话，将会加快项目降价速度。

　　“今年是最艰难的。”上述光大证券分析师说，2005年后两年内土地储备较多的开发商，压力将非常大。而胡东更指出，2008年-2010年是一个调整周期，这几年对于行业整合非常关键。像招商地产、碧桂园这些前期拿地成本低的企业，如果能在资本市场上有融资举动，将会对财务状况有较好的改善。“现在的利润率只能看开发商库存土地的成本了。”胡东举例称，如果招商地产通过增发将大股东旗下180万平方米的土地装入上市公司，按照现在的地价成本，将会有较高的溢价；而在买方市场主导的阶段，大公司的品牌优势对销售帮助最大。

　　实际上，由于去年各上市公司买地支出太大，今年资本市场融资又受到阻滞，唯有销售套现是最直接的出路。