5月集中拿地 万科意欲何为？

　　6月5日，万科发布5月份销售及近期新增项目情况简报。数据显示，5月份公司实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比去年同期增长-5.5％和13.4％。1～5月份，公司累计销售面积221.0万平方米，销售金额197.6亿元，分别比去年同期增长39.1％和67.3%。

　　简报还透露，4月份销售简报披露以来，公司新增项目7个，分别位于天津、合肥、深圳、宁波、东莞等地，公司获取的规划中项目建筑面积合计约168.39万平方米，其中按万科权益比例计算的建筑面积约为123.49万平方米。

　　上述数据究竟属于什么水平呢？对比去年年报及今年一季报的数据就知道了。2007年年报数据显示，公司全年获取的规划中项目建筑面积合计为1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积约为934万平方米，平均水平为77.83万平方米/月。2008年一季报披露，公司报告期内获取的规划中项目建筑面积合计为117.3万平方米，其中按万科权益比例计算的建筑面积约为65.1万平方米。也就是说，5月份新增项目的权益建筑面积相当于去年平均水平的1.59倍，甚至比一季度新增项目的权益建筑面积多出58.39万平方米。

　　很明显，5月份的集中拿地，并不是偶然现象。原因很简单，万科曾在一月份销售及近期新增项目情况简报中披露，在上海宝山区罗店新镇新增C3及C5两个项目，规划中项目建筑面积合计为29.66万平方米，按万科权益比例计算的建筑面积约为16.31万平方米，万科需支付的地价为5.76亿元。然而就在一季报公布时，上述项目均未出现在新增项目名单中。媒体猜测，万科已有计划地对上海项目进行了出手转让，包括上海七宝、浦东、浦江镇项目。上述信息至少表明，万科在年初对房地产市场的判断，并不乐观，特别是对上海等一线城市，管理层对资金链的判断还是趋紧的。

　　为什么在短短两个月之后，情况又发生了急剧的变化呢？笔者以为，至少有两方面的原因。其一，万科有扩张土地储备的意愿。至于为什么要扩张，肯定是建立在对市场比较乐观判断的基础上。这一点从月度销售数据就可以看出来，今年1～5月份，无论是销售面积还是销售金额，均较去年同期有较大幅度增长。从销售均价来看，1～5月份为8941.18元/平方米，去年同期及去年全年分别为7096.29元/平方米和8275.65元/平方米。即便在市场需求急剧下降的情况下，销售价格依然能维持在较高的水平，本身就表明了市场的一种认同态度。其二，万科具备市场扩张的实力。2007年年报披露，万科通过增发A股的方式融资100亿元，又与建设银行签署了200亿元授信额度的合作协议。截至一季度末，公司尚有319.0万平方米已售资源未竣工结算，签约金额合计约265.8亿元。数据还显示，万科一季度末持有的现金为156.3亿元，净负债率为30.9％。管理层显然有理由相信，5月份为拿地需支付的23亿元，不会影响公司正常的经营和发展。

　　事实上，万科拿地的成本已经发生了比较明显的变化。一季报显示，万科拿地的成本折合楼面地价为2692.99元/平方米。5月份，楼面地价进一步降至1868.22元/平方米。或许正是楼面地价的急剧下降，促使万科管理层转变了竞争策略。在房价岌岌可危的市场环境下，其它开发商已奄奄一息，万科此时出手，不排除其认为地价已见底的可能。

　　万科2008年计划新开工面积848万平方米，以2000元/平方米的建安成本计算，所需资金约169.6亿元。

　　就在万科公布5月份销售简报的第三天，央行宣布上调存款类金融机构准备金率1个百分点，至6月25日，存款准备金率将达17.5％。或许，市场还会发生变化，我们拭目以待。